家賃収入を得ること以外に、相続税対策や私的年金の確保、分散投資といった多様なニーズに応えられるという理由から注目されているマンション投資。近年はサラリーマンもマンション投資を行うことが一般的になりつつありますが、マンション投資を行うことによって節税につながることをご存知でしょうか。そこで、今回はマンション投資が節税になるカラクリや節税の仕組み、知っておきたい注意点などについて詳しく解説していきます。
目次
マンション投資とは
投資用マンションとは
投資用マンションとは、他人に貸し出すことによって家賃収入を得ることを目的としたマンションのことです。同じマンションでも、自分が住むために購入する「居住用マンション」とは意味合いが異なります。近年は、老後の資産形成を目的として投資用マンションを購入し、家賃収入を得たいと考えている方が増えています。
マンション投資の収入源
- インカムゲイン
マンション投資によって収入を得る方法は、大きくわけて2パターンあります。ひとつ目が「インカムゲイン」による収入です。インカムゲインとは、資産を保有していることによって得られる収入のことを指しますが、マンション投資では「家賃収入」がインカムゲインに該当します。
例えば、家賃10万円のマンションを一室貸し出していた場合、入居者が退去しない限り毎月10万円の家賃収入を得ることができます。しかし、マンション投資を行う方の多くはローンを組んでマンションを購入しているため、家賃収入からローンの返済を行う場合がほとんどです。定年退職するまでにローンを完済し、完済後は安定した家賃収入を得ながら生活するという計画を立てられることから、マンション投資は注目を集めています。
- キャピタルゲイン
インカムゲインのほかにマンション投資の収入源として挙げられるのが「キャピタルゲイン」です。キャピタルゲインとは「売却益」のことを指し、投資用マンションの売却価格が購入価格を上回った場合に発生します。しかし、マンション投資は中長期的な保有を前提としているため、最初からキャピタルゲインを得るために投資用マンションを購入するという方は少ないでしょう。あくまでも、売却したタイミングによっては得られる可能性があるという考え方が一般的となっています。
マンション投資の種類
- 新築：区分マンション投資
区分マンションとは、マンション1棟ではなく、マンションの一室のことです。新築の区分マンションは清潔感があり、最新の設備が搭載されていることも多いため、入居者に好まれる傾向にあります。しかし、最新の設備やトレンドを備えていることが多いため、中古マンションよりも価格が高い傾向にある点がデメリットといえます。
- 新築：１棟マンション投資
新築の1棟マンションとは、区分マンションのように一室だけではなく、1棟丸ごと購入して行う投資のことを指します。購入価格は投資用マンションの戸数などによっても異なりますが、数億円単位の資金が必要になることが一般的です。そのため、新築区分マンションと比較すると、かなり敷居は高くなるといえるでしょう。
- 中古：区分マンション投資
中古の区分マンションは、新築と比較して初期コストを抑えられるというメリットがあります。しかし、築年数が経過している物件の場合は設備も古くなっており、乾燥機やエアコンの故障といった突発的な修繕費用が発生するリスクもあることを把握しておきましょう。また、中古の区分マンションを購入する際は、建物全体の管理状況も把握しておくことが重要です。
- 中古：１棟マンション投資
マンション投資の種類として、最後に挙げるのが中古の1棟マンションを購入する方法です。難易度は高くなりますが、築年数が数十年経過している中古の1棟マンションを安く購入し、マンション全体をリノベーションすることで差別化を図り、家賃収入を安定的に得ている投資家も存在します。いずれにせよ、1棟マンションを投資のために購入することは、マンション投資の経験が豊富な方向けの方法だといえるでしょう。
マンション投資が節税になるカラクリと仕組みとは
節税する効果と課税を先延ばしにする効果がある
マンション投資によって各種税金を節税することは可能ですが、節税には「税金の負担を減らす効果」と「税金の支払いを先延ばしにする効果」の2種類があります。「税金の支払いを先延ばしにする効果はあまり意味がない」と考える方がいるかもしれませんが、その年のキャッシュに余裕が生まれるというメリットがあるのです。キャッシュに余裕が生まれれば、事業資金や他の投資費用に充てることもできるため、有効な効果といえるでしょう。
相続税を圧縮することができる
相続税は、故人の相続財産の額によって納める税額が変動する税金です。例えば、相続財産が現金1億円だった場合は、その1億円が相続税を計算する際の基準となります。しかし、1億円のマンション投資を行っていた場合は、そのマンションの評価額は購入価格の5～8割になるケースがほとんどです。つまり、全財産を現金で保有している場合よりも、マンション投資などに分散している場合のほうが相続税を圧縮することができます。
所得税と住民税を削減できる
サラリーマンが勤務先から受け取るのは給与所得ですが、マンション投資によって得られる収入は不動産所得や譲渡所得に該当します。マンション投資によって赤字が発生した場合、給与所得と相殺する「損益通算」を行うことが可能です。
所得税や住民税は、年間の収入から経費や各種控除を差し引いた「課税所得」をもとに課税されますが、損益通算によって課税所得を圧縮することができるため、節税につながるという仕組みです。
法人化することで節税ができる
マンション投資によって課税対象となる不動産所得が900万円を超えた場合、所得税の税率は33%となります。しかし、法人税であれば最大で約23%の税率となっているため、法人化することで節税が可能です。また、法人化して家族が役員に就任した場合、不動産所得の分散や相続税対策としても有効というメリットがあります。
ただし、法人化するためには会社の設立費用や手間など、さまざまなコストがかかってしまいます。会計処理なども個人事業主に比べて複雑になるため、こういったデメリットも考慮したうえで検討するようにしましょう。
マンション投資と減価償却
減価償却とは何か
減価償却とは、不動産などの高額な資産を購入した場合に、その費用を購入した年に全額計上するのではなく、資産の耐用年数に応じて分割して計上していく制度のことを指します。このような性質から、減価償却はマンションなどの経年劣化が起こる資産に対してのみ適用され、土地などの経年劣化を起こさない資産には適用されません。
例えば、耐用年数が10年のマンションを5,000万円で購入した場合、毎年500万円ずつ減価償却費として計上されます。10年間にわたって500万円が課税所得から差し引かれるため、所得税や住民税などの節税につながるという仕組みです。
減価償却費には期限がある
高い節税効果を発揮する減価償却ですが、不動産の減価償却期間には上限が設定されています。新築物件を購入したとしても、木造アパートの場合は22年、鉄筋コンクリートマンションの場合は47年が減価償却費を計上できる期間です。
減価償却期間中は高い節税効果が期待できますが、期間終了後はこれまで計上していた減価償却費が突然ゼロになるため、税金の負担も一気に増加します。そのため、「減価償却期間が終了するまでに、いかに適切なタイミングで売却するか」という点が、マンション投資の重要なポイントのひとつといえるでしょう。
マンション投資が節税で気をつけたい注意点
新築ワンルームマンションは避ける
マンション投資を検討している場合、新築ワンルームマンションは避けることをおすすめします。新築ワンルームマンションは減価償却期間が長く、年間に計上できる減価償却費が少ないからです。そのため、節税効果があまり感じられず、運用が上手くいって黒字になると税金の負担も増加してしまいます。
不動産所得にも税金がかかってくる
当然のことながら、マンション投資によって得た不動産所得に対しても税金は課せられます。節税のために始めたマンション投資も、家賃収入によって黒字が発生すれば違う形で税金が発生するということです。損益通算や減価償却によって節税することは可能ですが、節税のためだけにマンション投資を行いたいと考えている方は注意しましょう。
追加融資を受けにくくなる場合がある
多額の借り入れがある状況で、かつ節税のために赤字経営が続いていると、追加で融資を受けたいと考えた場合に審査を通過できない可能性があります。マンション投資では、建物の修繕費や管理会社への費用、各種税金などのさまざまなコストが発生します。大規模修繕を行うための融資を受けられずにマンションの老朽化が進み、空室になることで赤字が膨らむといった悪循環に陥らないよう、多額の借り入れには注意が必要です。
賃貸需要がない場所に物件を立てると危険
節税のみを意識するあまり、周辺の賃貸需要を調査することなくマンション投資を行うことは危険です。人口が減少している現在において、賃貸需要がないエリアの物件を購入してしまうと空室リスクが高くなってしまいます。マンション投資は節税につながりますが、購入する物件を選定する際は慎重に検討しましょう。
資金繰りが悪化するとローン返済が滞る可能性がある
空室状態が続くことで家賃収入を得られない場合、ローン返済ができずに物件を差し押さえられるリスクがあります。築年数が浅い段階で空室が多い物件は、築年数が経過することでさらに入居希望者は少なくなるでしょう。融資を受けてマンション投資を行う場合は、資金繰りが悪化してローン返済が滞らないよう注意が必要です。
共有名義にしているとトラブルになるケースがある
上述のとおり、マンション投資を行うことによって相続税対策が可能です。しかし、共有名義にすると「売却や大規模修繕の際に名義人全員の同意を得られない」といったトラブルに発展する可能性が考えられます。不動産は現金と違って簡単に処分することができないため、このようなリスクがあることも把握しておきましょう。
マンション投資の節税に向いている人・向いていない人
年収1200万円以上の人は節税効果を実感しやすい
年収が約1,200万円以上の方は課税所得が900万を超えるため、所得税の税率が33%となります。そして、5年以上の賃貸経営を行ってから物件を売却すると、長期譲渡所得によって譲渡税が20%になります。以上のことから、年収が約1,200万円以上の方であれば所得税と譲渡税に10%以上の差が出るため、マンション投資の節税に向いているといえるでしょう。
年収1200万円未満の人は節税ではなく収益を重視すべき
所得税と譲渡税に差が出ないからといって、年収1,200万円未満の方がマンション投資に向いていないというわけではありません。ただし、節税ではなく収益性を重視すべきでしょう。損益通算による節税効果などは得られるため、節税はマンション投資を賢く行ううえでの対策のひとつとして考えることをおすすめします。
マンション投資の節税シミュレーションの手順
経費計算を行う
まずは、マンション投資に必要な経費を計算しましょう。必要経費としては、以下の内容などが挙げられます。
- 修繕費
- 修繕積立金
- 管理委託費
- 減価償却費
- 固定資産税
- 火災保険料・地震保険料
これらの項目のうち、減価償却費は投資用マンションの購入価格を耐用年数で割ることによって求めることができます。
不動産収入を計算する
必要経費の計算を終えたら、次はマンション投資による収入を計算しましょう。収入の内訳としては、毎月の家賃収入に加えて以下の項目なども含まれます。
- 共益費・管理費
- 駐車場代
- 礼金
- 契約更新料
不動産所得を計算する
不動産所得は、マンション投資による収入から必要経費を差し引くことで求められます。不動産所得が黒字であれば課税所得に加えられ、所得税や住民税が課せられるという仕組みです。一方で、不動産所得が赤字であれば損益通算が適用され、課税所得が減少することで節税につながります。
なお、損益通算や減価償却費を計上して節税するためには、確定申告を正確に行う必要があります。不動産所得とその他の所得を合算し、確定申告は忘れずに行うようにしましょう。
マンション投資による節税を効率的に行いたい場合は専門家に相談を検討
今回は、マンション投資が節税につながるカラクリや、得られる節税効果などについてご紹介してきました。マンション投資は中長期的な運用が基本となるため、長い目で見た節税や収益性を判断することが重要です。これからマンション投資をしたいと考えている方は、本稿でご紹介した注意点などを是非とも参考にしてみてください。また、マンション投資による節税をもっと詳しく知りたいという方は、専門家への相談も検討することをおすすめします。
