タワーマンションを活用すれば、相続税や贈与税などが節税できるという話を耳にしたことがあるという方も多いでしょう。物件の選び方や活用方法によっては、数千万円もの節税効果が見込まれるケースもあります。しかし、税制改正や国の監視強化により、以前のように簡単に節税できる状況ではありません。ここでは、タワマン節税の仕組みや効果、そして利用する際に注意すべきポイントを解説します。
目次
タワマン節税の仕組みと効果
タワマン節税は、相続税や贈与税の負担を軽減するために、活用されてきた方法のひとつです。
高層階の住戸は実際の売買価格に対し、税金を計算する際の評価額が低く見積もられる傾向があり、その差額が節税につながりという仕組みです。タワマン節税の基本的な仕組みや、具体的な節税効果について解説します。
タワマン節税の仕組み
タワーマンション購入による節税が注目される理由は、「相続税評価額」と「実勢価格」の間に生じる差額を利用できるからです。相続税において不動産は、国税庁が定めた評価基準によって評価されます。
土地や建物は「路線価」や「固定資産税評価額」を基に算出されるため、必ずしも実際の取引価格とは一致しません。
とくに、タワーマンションの高層階は、眺望や希少性から市場価格が高くなる傾向にありますが、相続税においては高層階も低層階と同じような評価額になることが多いです。
評価額が市場価格よりも安くなれば、評価額と市場価格の間に生じる差が節税効果を生みます。
また、マンションは土地を複数の所有者で共有するのが特徴です。そのため、土地の持分が戸建に比べて小さく、土地の評価額も抑えられやすい傾向にあります。
こうした要因が重なれば全体の相続財産の評価額を抑えられるため、タワマン節税は有効な節税方法として注目されるようになりました。
タワマン節税の効果
タワマン節税の魅力は、資産を現金で持つよりも、不動産としてタワマンに変えることで相続税の対象になる評価額を抑えられる点です。
例えば、1億円をそのまま現金で相続した場合、相続した全額が課税対象です。
しかし、その現金で実勢価格1億円のタワーマンションの一室を購入した場合は、マンションの評価額が課税対象です。
1億円で購入したタワーマンションの評価額が6,000万円だった場合、相続税は6,000万円を基準に計算されるため、4,000万円が節税につながります。
また、贈与の場合も同じように節税効果が期待できます。一定額までの贈与ならば非課税の範囲で資産を移すことができ、贈与税がかかっても、移転される財産は実勢価格に比べて軽い税負担で済むケースが多いです。
ただし、近年は税制改正により、こうしたタワマン節税への見直しが進められています。
タワマン節税における税制改正の動き
これまでタワマン節税は、相続税や贈与税を軽減できる方法として注目されていました。
しかし、2024年の税制改正によって評価方法が見直され、以前のような節税効果を得ることは難しくなっています。
ここからは、税制改正によって変更された内容や、今後の税制動向について解説します。
高層階であるほど評価額が上昇
2024年1月から相続税や贈与税の評価方法のルールが変更され、タワマン節税に影響を及ぼしています。
以前の制度では、タワーマンションの評価において居住している階層は考慮されず、低層階でも最上階でも同じような評価額で税金が計算されていました。
しかし、2024年の改正により、建物の所在階や総階数を反映した「区分所有補正率」が導入されています。
これにより、高層階にある住戸ほど評価額が引き上げられ、実勢価格との差額が縮小されました。
妥当な評価額として反映されやすくなり、タワマン節税の効果は限定的になったといえるでしょう。
今後は節税目的の資産移転の監視を強化
税制改正後の現在でも、タワーマンションを活用した節税への関心は根強くありますが、以前のように確実な節税手段とは言えないでしょう。
税制の公平性が重視される流れが強まっている中で、国税庁は過度な節税目的の資産移転の監視を強化する姿勢が見られます。
そのため、今後はタワーマンションに限らず、他の不動産でも評価方法の見直しが進むことが予想されます。
また、将来的には、評価制度のデジタル化やAIによる自動評価も進んでいくでしょう。
そうなれば、従来のように手作業や人の判断によって差異のあった評価ではなく、実勢価格に近い正確な評価額が算出され、評価との差額を利用した節税は難しくなります。
今後のタワマン活用は、節税目的の購入ではなく、相続や資産設計の一環として購入するという考え方が必要です。
税務調査におけるタワマン節税の注意点
節税対策としてのタワーマンション保有は、税務署の調査対象になるケースが増えています。税務調査ではどのような点に注意すべきなのでしょうか？
タワマン節税が税務調査で問題になりやすい点は、以下の通りです。
相続直前の購入や資産移動
相続直前にタワーマンションを購入したケースや、現金や株などの資産を不動産に変えたケースは、税務調査で目をつけられやすいです。
とくに被相続人が亡くなる数カ月から1年くらいの間に、まとまった現金を使ってタワーマンションなどの不動産を購入した場合、相続税の節税が目的と税務署から疑われる可能性が高まります。
こうした資産移動は、タイミングが不自然だと租税回避として扱われ、税務調査実施のきっかけになります。
節税目的であっても、きちんとした理由や必要性、投資としての妥当性などを説明できなければ、税務署に否認されるリスクがあることを知っておきましょう。
例えば、被相続人の居住目的だった場合は、実際に住んでいた記録や介護・療養の必要性があったという証拠を示せば、節税目的ではないと判断されやすくなります。
実勢価格と評価額の差が大きすぎる
タワマン節税は、評価額と実勢価格の差を利用する手法であるため、この差が極端に大きい場合は税務署から不自然だと判断されるリスクがあります。
例えば、実勢価格が2億円以上もあるにもかかわらず、評価額が6,000万円程度しかないような場合、税務署が再評価を行う可能性が高まります。
とくに、専有面積が小さい割に立地や眺望で市場価格が高騰しているタワーマンションの高層階や都心部の人気物件で起こりやすい現象です。
再評価は、財産評価基本通達6項というルールに基づくもので、評価が不適切だと判断された場合に行われます。
再評価で評価額が引き上げられれば税額も増えるため、修正申告や追徴課税が発生する可能性があります。
こうした指摘を避けるためには、購入金額や市場動向と照らし合わせ、評価額を合理的に説明できるように事前に専門家などに相談して対策をすることが大切です。
不自然な共有名義や名義変更
タワーマンションの名義を複数の相続人で分けたり、生前贈与で名義を変えたりすることも、税務調査の対象になりやすいため注意が必要です。
節税を目的とした形式的な名義変更や、不自然な共有割合の設定がある場合、「実質的な所有者は誰か」という観点から調査が入るかもしれません。
例えば、登記上は子どもと親の共有名義で、実際の購入資金が親から全額出ていたのであれば、実際の所有者は親だと判断されることがあります。
この場合、相続税や贈与税が課されます。税務上のトラブルを避けるためには、資金の出所や使用目的などを証明できる書類を用意し、正確に記録を残すことが大切です。
税理士に相談するメリット
タワマン節税を成功させるには、節税効果を追求するだけでなく、長期的な資産設計や税金に関するリスクへの備えが重要です。
専門家の適切なアドバイスがあれば、税務調査への対策だけではなく、不動産や法務面を含めた総合的なサポートが受けられます。
税理士に相談するメリットは、以下の通りです。
節税だけに偏らない資産設計の視点でのアドバイスを得られる
タワマン節税に限らず、相続税対策では「税金を減らすこと」だけに集中すると、失敗やトラブルにつながる可能性があります。
税理士は節税効果だけでなく、家族構成・資産の流動性・長期的な管理コスト・分割のしやすさなど、さまざまな要素を考慮し、バランスの取れた資産設計の提案が可能です。
例えば、節税目的で購入した不動産が相続時に相続人同士で分けにくい場合、売却や賃貸収入を巡る争いや、管理の負担に関する意見の相違など、トラブルの原因になる可能性があります。
トラブルを避けるには、不動産の共有持分を明確にすることや、生前に遺言書を作成して相続の取り扱いを決めておくなどの対策が必要です。
このように節税効果だけに目を向けるのではなく、将来相続人が困らないかどうかという点も考慮すべきです。
税理士のアドバイスを受けながら計画を立てることで、将来的な相続人同士のトラブルも回避できる可能性が高まります。マンション投資に関する以下の記事も参考にしてください。
税務調査リスクに備えた事前対策ができる
相続税の申告後であっても、税務署が疑わしいと判断した場合はすぐに調査が実施されます。とくに、タワマン節税のような評価額と実勢価格の差額を利用した方法は、今後も注視され続けるでしょう。
税務調査のリスクに備えるには、あらかじめ税理士などの専門家に相談しておくことが有効です。税理士に依頼すれば、取引の内容やお金の流れを事前に整理して記録し、必要な証拠を揃えられるため、税務調査が入っても落ち着いて対応できます。
また、適切な申告の方法を考え、無理なく節税しながら安全に資産を守ることが可能です。税務調査を避けるためにその他の節税方法を検討することもできるため、下記の記事も参考にしてください。
タワマン節税など節税に関する悩みは税理士へご相談ください
タワーマンションを使った節税は、以前は効果がある方法として注目されていました。しかし、最近は制度の見直しや税務調査が厳しくなり、以前のようには通用しにくくなっています。
ただし、物件の選び方や資産の持ち方を工夫すれば、今でも一定の節税効果が期待できる場合があります。
そのためには、最新の税制に沿って、自分の資産や家族構成に合った相続対策を立てることが大切です。
税金の知識だけでなく、実際の経験も豊富な税理士法人に相談すれば、無理のない現実的な相続や節税を一緒に考えることが可能です。
タワマン節税を含めた相続や資産のことでお悩みの方は、まずは問い合わせフォームよりご相談ください。
