区分マンション投資は、少額から始められる点や安定した家賃収入が見込める点で注目されていますが、節税だけを目的に進めるとリスクを伴うため注意が必要です。本記事では、区分マンション投資の基本から具体的な節税効果、メリット・デメリット、成功のためのポイントまで詳しく解説します。区分マンション投資を検討している方は、ぜひ最後までご覧ください。
目次
そもそも区分マンション投資とは？
区分マンション投資とは、マンションの一室を購入し、その部屋を第三者に貸し出して賃料収入を得る不動産投資の一種です。
一棟マンションのように建物全体を所有するのではなく、専有部分のみを所有する形となり、共用部分については他の所有者と共有する形式になります。所有者は物件の購入後、入居者を募集し、賃貸契約を結んで収益を得る仕組みです。
投資対象となる物件は、主にワンルームや1Kなどの単身者向けが多く、都市部を中心に需要が高い傾向にあります。
区分マンション投資に期待できる3つの節税効果
区分マンション投資では、ただ家賃収入を得るだけでなく、税制上の優遇を活かした節税効果が見込めます。
- 減価償却による所得税・住民税の軽減
- 損益通算による税負担の軽減
- 相続税評価額の圧縮効果
減価償却による所得税・住民税の軽減
区分マンションの建物部分は、法定耐用年数に基づき減価償却費として経費計上できます。
この費用を不動産所得から差し引けば、課税所得が減少し、所得税や住民税の負担を軽減できます。特に中古物件は耐用年数が短いため、早い段階で大きな節税効果を得やすいのが特徴です。
賃料収入があっても帳簿上の赤字を作り出せるため、高所得者層にとっては有効な節税手段と言えるでしょう。
損益通算による税負担の軽減
不動産所得が赤字になった場合、その損失を給与所得など他の所得と相殺できるのが損益通算の仕組みです。これにより課税所得全体が減少し、結果として所得税や住民税の負担を軽減できます。
例えば、減価償却による赤字を損益通算すれば、給与から天引きされた税金の一部が還付されるケースもあります。特に本業の収入が多い方にとって、節税効果が期待できる制度と言えるでしょう。
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相続税評価額の圧縮効果
区分マンションは現金や株式と比べて相続税評価額が低くなる傾向があり、相続時の課税対象額を抑えるのに役立ちます。
特に賃貸中の物件は、土地は貸家建付地、建物は貸家として評価額がさらに下がるため、相続税の節税効果が高まります。
実勢価格よりも低く評価される不動産を保有しておくことで、将来の資産承継時の税負担を軽くし、円滑な相続対策にも繋がります。
区分マンション投資で節税対策を行う際の4つの注意点
区分マンション投資には節税効果が望めますが、正しく理解せずに進めてしまうと意図しないリスクに直面する可能性があります。
節税を意識して投資を始める前に、以下4つの注意点について押さえておきましょう。
- 節税目的だけの投資はリスクが高い
- 減価償却終了後の課税負担増加
- 税制改正の影響を受けやすい
- 税務知識が不十分だと判断を誤る
節税目的だけの投資はリスクが高い
節税効果だけに注目して物件を購入すると、収益性や資産価値の見極めが甘くなり、結果的に損失を招く恐れがあります。
また、すべての投資家が必ずしも大きな節税メリットを得られるとは限らず、期待した効果が出ないケースもあるでしょう。
投資判断は節税だけでなく、立地・賃貸需要・資金計画など多面的に行う必要があります。
関連記事：株式投資で損をしたときの節税法！確定申告での損益通算のやり方を解説
減価償却終了後の課税負担増加
減価償却は永続的に続くものではなく、償却済みの場合は経費計上ができなくなるため、課税所得が増加するリスクがあります。
節税効果が薄れるタイミングで納税額が急増することもあり、当初の予測と大きく乖離する場合があるでしょう。
減価償却の仕組みと影響をあらかじめ理解しておく必要があります。
関連記事：投資でのマイナス分は確定申告で節税できる？申告義務ややり方を解説
税制改正の影響を受けやすい
減価償却や損益通算といった節税制度は、法改正によって内容が変更される場合があります。
制度改正の影響を受けた結果、想定していた節税ができなくなるリスクもあります。現行制度だけに依存した投資計画は不安定になりやすく、柔軟に対応できる視点が求められます。
特に、2024年にはタワーマンションを利用した節税対策をしにくくなるよう税制改正もされました。今後も税制改正による従来の節税対策が行いにくくなる可能性は十分にあるでしょう。
税務知識が不十分だと判断を誤る
節税効果を正しく活用するためには、不動産所得や経費、減価償却などの税務知識がある程度求められます。
知識が曖昧なまま投資を進めると、税務処理のミスや過度な期待による判断の誤りに繋がります。制度の基本を理解せずに進めると、長期的に大きな損失を招くリスクがあるので注意しましょう。
区分マンション投資のメリット
区分マンション投資は、比較的始めやすい不動産投資として注目されており、多くの個人投資家から支持を集めています。投資対象として選ばれる背景には、いくつかのメリットがあります。
安定した家賃収入を期待できる
区分マンションは、都市部や駅近といった賃貸需要の高いエリアに立地していれば、安定した家賃収入が見込めるでしょう。
入居者が長期間住めば、空室リスクが低下し、毎月のキャッシュフローが安定する点は投資運用の安心材料となります。景気に左右されにくいエリアを選べば、家賃収入は安定しやすくなります。
比較的少額で始められる
区分マンション投資は、一棟マンションや戸建て住宅と比較して物件価格が低いため、初期投資額を抑えて始められます。
自己資金が限られている方や、不動産投資初心者でも参入しやすいため、特にサラリーマンが副業的に取り組むケースも多く、ローンを活用した資産形成にも繋がるでしょう。
管理負担が軽い
区分マンションは、共用部分の管理を管理組合や管理会社が担うため、オーナーの業務負担が少ない点が特長です。
建物全体の維持や修繕対応などを個人で行う必要がなく、本業を持つ人でも物件管理に時間を取られにくい構造になっています。効率よく運用したい方には適した選択肢と言えるでしょう。
区分マンション投資のデメリット
区分マンション投資にはメリットがある一方で、見落としがちなデメリットも存在します。想定外の事態を避けるためには、そうした側面も把握しておきましょう。
空室や賃料下落のリスクがある
区分マンションは、立地や設備、周辺環境によって空室や賃料の下落リスクがつねに伴います。
近隣に競合物件が増えたり、エリアの需要が下がったりすると、入居率が悪化し収益が不安定になります。物件選定の際には、将来的な賃貸ニーズまで見据えて判断しましょう。
売却時の価格下落リスク
購入した区分マンションの売却時に、想定よりも低い価格でしか売れない可能性があります。
築年数の経過やエリアの不動産市況の変化によって、資産価値が下落するリスクは避けられません。
出口戦略を視野に入れ、将来の売却タイミングや相場の動向を定期的に確認しましょう。
関連記事：固定資産の減損処理はどのように行う？減損処理の概要も解説
固定費負担の継続
区分マンションを保有している間は、管理費・修繕積立金・固定資産税といった固定費の支払いが継続的に発生します。
これらの費用は、空室で収入がない期間でも発生するため、キャッシュフローを圧迫する要因になります。
購入前に月々の維持コストを正確に把握し、余裕を持った資金計画を立てましょう。
関連記事：修繕費と減価償却、税金対策ではどちらが得？その判断基準と計算方法
区分マンション投資で節税効果を最大化する5つのポイント
区分マンション投資における節税効果は、物件の選び方や運用方法によって大きく変わります。ただ投資するだけで節税ができるわけではなく、戦略的な判断と継続的な見直しが不可欠です。
節税効果を最大限に引き出すための以下5つのポイントについて解説します。
- 節税効果が高い中古物件を選ぶ
- 立地選びで空室リスクを抑える
- 無理のない資金計画を立てる
- 定期的に収支と税務状況を見直す
- 税理士など専門家の活用
節税効果が高い中古物件を選ぶ
節税を重視するなら、中古マンションを選ぶのが効果的でしょう。中古物件は建物の価格比率が高く、法定耐用年数も短いため、減価償却費を多くかつ短期間で計上できます。
その分、早期に課税所得を圧縮でき、所得税や住民税の軽減に繋がります。ただし、構造や用途、築年数などによって法定耐用年数が異なるため、事前にしっかり確認しましょう。
立地選びで空室リスクを抑える
節税効果を継続的に得るには、安定した賃料収入が不可欠です。賃貸需要が高いエリアに物件を持つことで、空室リスクを抑え、減価償却や経費処理のメリットを継続して活かせます。
駅近や都心部、学生・単身者の多い地域など、需要の落ちにくい立地の見極めが、安定経営と節税の両立に直結します。
無理のない資金計画を立てる
節税効果を期待していても、ローン返済や突発的な修繕費で資金繰りが厳しくなれば本末転倒です。
返済額・金利・自己資金のバランスを考慮し、長期的に無理のない資金計画を立てましょう。また、空室時でも固定費は発生するため、余裕あるキャッシュフロー設計が重要です。
定期的に収支と財務状況を見直す
不動産の収支状況や税制は年々変化します。節税効果を持続させるには、年に1回は収支・経費・税務処理の見直しを行い、必要に応じて改善策を講じるのが有効です。
特に減価償却の進行状況や赤字幅の調整などは、節税効果に大きく影響するため、定期的なチェックを怠らないようにしましょう。
税理士など専門家の活用
税務処理や収支管理を自己判断だけで行うと、節税のチャンスを逃すだけでなく、申告ミスによる追徴課税のリスクもあります。
節税効果を最大限に活かすには、不動産投資や税務に強い専門家と連携するのが有効でしょう。制度の正しい理解と、将来を見据えた戦略的なアドバイスが、長期的な成果に繋がります。
区分マンション投資と節税効果に関してよくある質問
区分マンション投資を進めるうえで、税金や制度に関する疑問を持つ方は少なくありません。特に多く寄せられる代表的な質問をご紹介します。
区分マンション投資で本当に節税効果は得られるのですか？
はい、適切な物件選定と正しい税務処理を行えば、減価償却や損益通算を活用した節税効果は十分に見込めるでしょう。
ただし、節税だけを目的にすると失敗するリスクもあるため、収益性や資産価値、将来の売却も見据えて投資判断を行う必要があります。
節税はあくまで「結果」であることを忘れずに、総合的な戦略を立てましょう。
給与所得者でも区分マンション投資による節税は可能ですか？
給与所得者でも節税は可能です。不動産所得が赤字になれば、給与所得などと損益通算でき、結果として所得税や住民税の軽減に繋がります。特に高所得のサラリーマンにとっては、実質的な納税額を減らせる有効な手段でしょう。
ただし、税務上の要件や制限もあるため、事前に専門家に相談するのが安心です。
区分マンション投資は初心者でも始められますか？
はい、区分マンション投資は比較的少額から始められるため、初心者でも取り組みやすい不動産投資と言えるでしょう。
ただし、物件の選び方や資金計画、税務処理には一定の知識が必要です。自己判断で進めるのではなく、事前にしっかりと情報を集め、必要に応じて税理士など専門家のサポートを受けることをおすすめします。
区分マンション投資で節税をお考えの方は専門家に相談
区分マンション投資は魅力的な節税効果を期待できる一方、税務処理の誤りや物件選定の失敗によるリスクも大きいです。
特に減価償却や損益通算の活用には専門知識が不可欠で、自己判断だけで進めると想定外の課税負担が発生するケースもあります。投資を成功させるためには、正しい税務知識と資産戦略が必要です。
小谷野税理士法人では、不動産投資の税務支援に豊富な実績があり、節税対策から将来の資産承継まで幅広くサポートしています。区分マンション投資で節税を検討されている方は、ぜひ小谷野税理士法人にご相談ください。
