不動産投資を始めるには、多額の資金が必要です。自己資金で物件を購入する方もいますが、ほとんどの場合は不動産投資の融資を利用しています。しかし、不動産投資を行いたいという方の中には、融資について詳しくご存知ないという方も多いのではないでしょうか。不動産投資の融資には注意点もあるため、融資を受ける前にしっかり把握しておくことが重要です。この記事では、不動産投資の融資に関する基礎知識や、メリット・デメリットなどを詳しくご紹介していきます。2022年現在の不動産投資ローンの状況なども解説しますので、ぜひとも参考にしてみてください。
目次
不動産投資の融資とは？特徴を解説
不動産投資の融資額
不動産投資の融資額は、住宅ローンよりも高額な融資を受けられる場合があります。なぜなら、給与に加えて家賃収入も所得に含まれるという特徴があるからです。不動産投資では、物件を賃貸に出すことで家賃収入を得ることが主な目的となっています。家賃収入を得られることで、返済元となる資金が多いとみなされる傾向にあります。
不動産投資の審査
不動産投資の融資と住宅ローンは似た特徴を持っていますが、審査基準には違いがあります。住宅ローンの場合、一般的に申請者の年収や勤続年数などの情報をもとに審査を行っていきます。一方、不動産投資の融資では年収などの情報に加えて、物件や投資事業としての評価も審査基準に含まれることが特徴です。具体的には、物件自体の価値や利回り、投資事業としての採算性などがチェックされます。申請者の所得や信用度以外に、物件や事業内容についても評価される点が住宅ローンの審査とは異なっています。
不動産投資の融資金利
不動産投資の融資金利は、住宅ローンと比較して高い傾向にあります。理由としては、高額な融資を行ううえに家賃収入を得られなかった場合のリスクも考慮されるからです。金利は総返済額に大きく影響するため、融資を受ける際は慎重に検討していきましょう。
不動産投資で融資を受ける際に必要となる書類とは
不動産投資の融資を受けるためには、さまざまな書類を準備する必要があります。一般的な必要書類は以下のとおりとなっているため、早めに準備を進めていきましょう。
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 物件概要書
- レントロール
- 建築確認済証
- 登記簿謄本
- 公図
- 本人確認書類(身分証明書や印鑑証明書など)
- 所得証明書
- 履歴書
- 納税証明書(直近3年分)
- 住宅ローンの借り入れ状況や返済計画の疎明資料
- 資格証明書(国家資格などを保有している場合)
多くの書類が必要ですが、中には不動産会社が用意する書類もあります。必要書類は利用する金融機関によっても異なるため、事前に確認しておきましょう。
不動産投資で融資を受ける流れについて
申請準備
まず、不動産投資で融資を受ける金融機関を選定する必要があります。直接金融機関に連絡をとるよりも、不動産会社や知人から紹介を受ける方法が一般的です。利用する金融機関を決めたら、上述した必要書類の手配を進めていきます。物件に関する書類はほとんど不動産会社に用意してもらえますが、本人確認書類などは早めに取得しておきましょう。
審査申込み
必要書類が揃ったら、金融機関へ審査の申し込みを行います。この段階では、窓口の担当者が申請者や物件の情報を確認していきます。なお、物件や事業計画の詳細がわかる書類の追加提出を求められる場合があることも覚えておきましょう。
一般的に、審査申し込みの可否は数日から数週間で結果が出ます。審査申し込みの時点で書類に不備があると、審査にまわしてもらえない場合もあるため注意が必要です。
審査開始
審査に必要な書類がすべて整ったら、融資の審査がスタートします。各金融機関によって異なりますが、審査には数週間から1か月程度の時間を要することが一般的です。
融資決定通知
審査結果は、決定通知で確認することができます。審査を通過できた場合には、この決定通知にて融資額・返済期間・金利などの各種条件を知ることが可能です。
融資手続き及び実行
無事に審査を通過できたら、いよいよ金融機関との金銭消費貸借契約を締結していきます。そのほかにも、不動産を担保に入れる場合は抵当権設定契約・根抵当権設定契約の締結も必要です。また、団体信用生命保険などの契約も必要になるなど、さまざまな手続きを進めていかなければなりません。
これらの手続きは金融機関の支店で行われるケースが多く、不動産会社の担当者や司法書士などの専門家に同席してもらえる場合もあります。
不動産投資で融資が決まるまでの基準とは
収益性
不動産投資の融資を受けるための基準には、収益性という指標があります。不動産投資における収益性とは、物件を賃貸に出すことで得られる家賃収入の評価を指します。不動産投資の融資では、物件自体の評価に加えて、その物件から得られる収益も担保対象と判断されるのです。ただし、収益性を判断するのは表面利回りではなく、諸経費を除いた実質利回りであることに注意しましょう。
与信
与信とは、すなわち申請者の信用度のことを指します。この与信は、申請者の年収や職種、勤続年数などの社会的情報によって判断される指標です。当然といえますが、安定した職種に就きながら高い年収を得ている方ほど、高額な融資を受けられる可能性が高くなります。年収500万円を超えているかという一般的な目安がありますが、勤務先や勤続年数なども考慮して総合的に判断されます。
与信は融資額に直接影響するため、融資において非常に重要な要素といえるでしょう。
不動産投資で融資を活用するメリット
自己資金が少ない場合でも不動産投資を実施できる
不動産投資を行うためには、ある程度の資金を用意しなければなりません。また、物件自体の購入価格に加えて税金や登記費用などの諸経費も必要になります。これらの資金を貯めてから投資を始めようとすると、貴重な投資機会を失ってしまうかもしれません。
そこで活用したいのが、不動産投資の融資です。融資を受けることができれば、自己資金が少ない場合でも不動産投資を始められます。ただし、融資を受けるためには与信などの基準をクリアする必要があることも忘れないようにしましょう。
不動産投資の実行スピードを上げることができる
不動産投資の融資を受けるメリットには、投資の実行スピードを上げられるという点もあります。不動産投資でより大きな利益を得ていきたいと考えた場合、いくつか物件を追加購入していく必要があるでしょう。自己資金だけでは資金繰りが難しくなりますが、融資を活用することで規模を拡大していくことが可能です。
また、融資を受けることで高額な物件も購入できるため、大きな資産形成にもつながるというメリットもあります。
家賃収入でローン返済を行うことができる
融資を受けて不動産投資を行うことで、家賃収入を返済にあてられる点もメリットだといえるでしょう。高額な融資を希望したとしても、家賃収入によって返済が可能と判断されれば、審査を通過できる可能性が高くなります。不動産投資で融資を活用することによって、家賃収入で返済をしながら資産形成を行える点は大きな魅力です。
不動産投資で融資を活用する際の注意点
不動産投資で融資を活用することには多くのメリットがありますが、リスクがあることも把握しておかなければなりません。最も注意すべき点は、家賃収入が得られない場合に返済が困難となる可能性があることです。家賃収入を返済にあてられることはメリットですが、裏を返せばリスクとも捉えられます。物件の管理を怠ったり、入居者募集がしっかりできていなかったりすると、空室が出て家賃収入が得られないおそれがあります。
融資を受けて不動産投資を行う場合には、このようなリスクがあることも踏まえたうえで資金計画を立てるようにしましょう。
不動産投資で融資を受ける際に押さえておきたいポイント
どのような順番で金融機関を利用するか借りる順番を考える
融資を受けながら不動産投資を進めていく場合、金融機関を利用する順番を考慮することは重要なポイントです。なぜなら、ハードルの低い金融機関から利用し始めてしまった場合、いざ規模を拡大したいと考えたときに審査を通過できないおそれがあるからです。
いくつかの物件を所有したい場合には、融資額を最大限に増やせるような順番を検討していきましょう。
不動産投資の金利や年数を考えて融資を受ける
住宅ローンと比較して不動産投資の融資は金利が高くなりがちということは述べましたが、できる限り低金利で融資を受けられる金融機関を選びたいものです。物件の価格が同じだったとしても、金利によって総返済額は大きく異なります。また、固定金利か変動金利のどちらを選択するのかによっても総返済額に影響が出ます。
金利のほかに、返済年数にも注意しなければなりません。返済年数が短いほど利息の負担は少なくなりますが、毎月の返済額は増加してしまいます。資金計画を立てる際は、金利と返済年数のバランスもしっかりと考慮したうえで検討していきましょう。
不動産投資で必要になる書類はなるべく早めに準備する
融資を申し込む際には、多くの必要書類を準備しなければなりません。不動産会社が手配してくれるものもありますが、自分で作成・取得しなければならない書類もあります。金融機関との面談直前に必要書類がそろっていないという事態にならないよう、早めに準備を進めておきましょう。
2022年の金融機関の不動産投資ローン融資状況とは？融資の厳しさはどうか
金融庁の融資引き締めの影響がある
金融庁からの指導によって、金融機関の融資引き締めが強化されています。引き締めの要因となったのは、2015年に相続税基礎控除額が減額されたことによる、相続税対策としての不動産投資の増加でした。不動産投資を行う方が増加したことによって物件の空室リスクも高くなり、不良債権が増加することが危惧されたのです。
不良債権はそのまま金融機関の損失となるため、未然に防ぐために融資の引き締めが強化されています。
金融機関による不正融資問題の影響がある
金融機関から不動産業者への不正融資が次々と発覚したことによって、金融機関の融資審査は以前よりも厳しくなっているのが現状です。2018年に発生した「かぼちゃの馬車事件」などが有名ですが、不正融資が見つかったことによって金融庁の監査が強化されています。
不動産投資家向け融資の不良債権が増加している
一部の物件で、融資の不良債権化が増加していることも影響しています。特に、バブル期に建てられた地方のリゾートマンションなどは、その傾向が顕著です。資産価値はほぼゼロで、管理コストもまかなえない「腐動産」と化している物件が数多くあります。
不良債権は未然に防ぐ必要があるため、物件の採算性も考慮した審査基準の強化が行われています。
新型コロナウイルスへの金融機関の対応が続いている
長期化しているコロナ禍の影響に伴う経営悪化によって、中小企業の融資申請が急増しています。このような状況に加え、金融機関でも対応業務の縮小や入店人数の制限が行われたことで、融資の審査に時間を要する結果となりました。融資の審査自体が強化されたというわけではありませんが、融資を急いでいる方にとっては厳しい状況だといえるでしょう。
とはいえ不動産投資家の投資意欲は比較的高い
ここまでの状況を踏まえると、不動産投資の融資を受けることは困難と感じる方も多いのではないでしょうか。しかし、融資の審査が強化されたことで競合が減り、条件に合う物件に巡り合えるチャンスが増えたと捉えることもできます。よって、不動産投資家の投資意欲は比較的高いままとなっています。
上述した融資を受けるためのポイントを押さえたうえで申請すれば、現状でも融資を受けることは十分に可能です。融資を受けられる可能性を少しでも上げるために、審査基準などは事前によく確認しておきましょう。
不動産投資の融資をうまく活用したい場合は専門家へ相談
不動産投資の融資には、住宅ローンとは違ったさまざまな特徴があります。融資額が高額であることや、家賃収入を返済にあてられるといった点は大きな魅力です。しかし、家賃収入を得られなくなった場合には返済が厳しくなるといった注意点もあることを認識しておかなければなりません。不動産投資の融資を活用することに不安があるという方は、専門家への相談も検討してみてはいかがでしょうか。
