譲渡所得がいくらから確定申告する？必要書類や書き方も解説

譲渡した資産や本人の就労状況などにもよりますが、譲渡所得が20万円を超えたら確定申告が必要になるケースが多いです。また、譲渡所得がマイナスでも税金を安くするために確定申告が必要な場合もあります。この記事では、譲渡所得がいくらから確定申告が必要なのか、職業別や資産別に解説します。また、必要書類や確定申告書の書き方、特別控除に必要な添付書類なども解説するので参考にしてください。

譲渡所得とは？不動産や株式など資産を売って得た利益のこと

譲渡所得とは、以下のような資産を売ったときに得られる利益のことです。

• 不動産
• 株式
• 金（ゴールド）
• 骨董品
• ゴルフ会員権・特許権・著作権などの権利
• 土砂　など

譲渡所得は基本的に以下の計算で求めます。

例えば、土地Aを1,000万円で購入したとします。Aを仲介手数料などの費用を500万円掛けて1,800万円で売った場合、譲渡所得は下記のように300万円と計算できます。

参考：譲渡所得の対象となる資産と課税方法｜国税庁

関連記事：確定申告なのに帳簿を付けてない！個人事業主の最低限の対策は？

【分離課税】確定申告が必要なのは譲渡所得がいくらから？

譲渡所得の課税方法は2通りあり、確定申告すべき額も課税方法で変わります。給与などの他の所得とは区別される「分離課税」と、他の所得と合計される「総合課税」です。

まずは分離課税の確定申告から見ていきましょう。分離課税制になっているのは、不動産や株式などの譲渡所得です。

特別控除や特例を使うなら譲渡所得の額に関係なく確定申告が必要

所得税が安くなる特例や特別控除を使いたい場合は、所得額に関係なく確定申告が必要です。確定申告は、「この制度を利用します」と税務署に表明する場でもあるからです。特例を適用した結果納税すべき額が0になるとしても、確定申告をします。

また、譲渡所得がマイナスで損益通算したい場合も、確定申告をしなければなりません。損益通算とは、赤字の譲渡所得を、他の所得（給与所得など）から差し引ける制度です。ただし、土地や建物などの譲渡所得の損失は、事業所得や給与所得などの所得と損益痛できません。適用条件など詳しくは国税庁のサイトをご確認ください。

参考：譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）｜国税庁
参考：損益通算｜国税庁

サラリーマンの場合は譲渡所得が20万円超なら確定申告が必要

給与所得がある場合、給与所得以外の所得金額が年間20万円を超える方は確定申告をしなければなりません。また、給与が2,000万円を超える方は譲渡所得にかかわらず確定申告が必要です。

譲渡所得などが20万円以下なら所得税の確定申告は不要ですが、住民税の申告は必要ですので注意しましょう。その場合は住んでいる自治体に申告書を提出しましょう。もしくは通常の確定申告を行うと、自治体への申告書の提出を省けます。

なお、個人事業主は譲渡所得が20万円以下でも確定申告が必要です。

他に所得がない場合（専業主婦など）は48万円超なら確定申告が必要

専業主婦など、給与所得や事業所得といった他の所得がない場合、譲渡所得が48万円を超えたら確定申告が必要です。現在の基礎控除額は、原則48万円です。この控除により、所得が48万円以下なら所得税は発生しません。

株式や投資信託の場合は源泉徴収ありの特定口座なら確定申告は不要

上場株式や投資信託の譲渡所得があるとき、通常であれば確定申告をしなければなりません。しかし「源泉徴収ありの特定口座」で取引を行った場合、確定申告は不要です。

関連記事：個人事業主の開業1年目、初めての確定申告の方法について

【総合課税】車や金の場合は50万円超なら確定申告が必要

次に総合課税を見ていきましょう。総合課税になっているのは、不動産や株以外の「その他の資産」の譲渡所得です。例えば車や金（ゴールド）などがあげられます。

その他の資産の譲渡所得には、最大50万円の特別控除が適用できます。よって利益額が50万円以下なら所得税の確定申告は不要です。なお、住民税については住んでいる自治体の制度をご確認ください。

譲渡所得の計算方法は、資産の所有期間が5年以下か5年を超えるかで異なります。詳しくは国税庁のサイトをご確認ください。

不動産の譲渡所得の確定申告は？必要書類や書き方を解説

ここでは、不動産を譲渡した場合のe-taxによる確定申告の流れを以下の4ステップで解説します。

1. 必要書類を集めて売却価格・取得費・譲渡費用を把握する
2. 適用できる特別控除や特例を確認し、添付書類を用意する
3. 必要書類を参考に、譲渡した資産の情報をe-taxで入力する
4. 他の所得や控除などを入力し、添付書類と共にe-taxで提出する

参考：e-Taxについて知る | 【e-Tax】国税電子申告・納税システム（イータックス）

1点ずつ見ていきましょう。

①必要書類を集めて売却価格・取得費・譲渡費用を把握する

譲渡所得は基本的に以下の計算で求めます。

よって、譲渡所得を割り出すために「売却価格」「取得費」「譲渡費用」の3点をまず把握しましょう。その際、以下のような証拠書類が必要です。

参考：取得費となるもの｜国税庁
参考：譲渡費用となるもの｜国税庁

②適用できる特別控除や特例を確認し添付書類を用意する

土地や建物を売ったときの譲渡所得には、特定の条件を満たすと適用できる特別控除が7種類あります。特別控除や特例を活用すると税金を安くできますので、自分が使えるものがあるか必ず確認してください。

さらに、マイホームに関しては、以下のような特例も押さえておきましょう。

• マイホームや亡くなった親族の家を売った場合、最大3,000万円を控除できる特例
• 所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、軽減税率が適用できる特例
• マイホームの売却や買替で発生した赤字に対し、損益通算や繰越控除が適用できる特例

それぞれ適用条件や添付書類があります。例えば「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」には「売った資産の登記事項証明書」の添付が必要です。

③必要書類を参考に譲渡した資産の情報をe-taxで入力する

必要書類が整ったら、e-taxで「所得税の確定申告書」を作成しましょう。e-taxの指示に従いながら、必要書類を参考に譲渡した資産の情報を入力します。

特別控除や特例を使う場合は注意が必要です。質問に答えていくと自動で適用される特例もありますが、自分で選ばないといけない特例もあります。自分が使いたい特例がきちんと適用できているか、確認しながら作業しましょう。

なお、建物の取得費は「購入価格から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額」です。e-taxであれば、建物の所有期間を入力すると自動で金額を計算してくれます。

参考：建物の取得費の計算｜国税庁

④他の所得や控除などを入力し添付書類と共にe-taxで提出する

e-taxの案内に沿って、給与所得など他の所得や控除を入力します。なお、添付書類はPDF化すればe-taxで提出できる書類もあります。特例の適用に必要な添付書類をアップロードして、確定申告書を提出しましょう。

参考：イメージデータで提出可能な添付書類（所得税確定申告等） ｜国税庁

★手書きなら用紙を印刷し手引きの「書き方」を見て書く

e-taxが使えない場合、手書きでも確定申告書を作れます。以下のサイトで確定申告に必要な用紙をプリントアウトできますのでご活用ください。

参考：確定申告書等の様式・手引き等｜国税庁

例えば土地・建物を譲渡する場合、基本的に以下の用紙が必要です。

• 確定申告書第一表
• 確定申告書第二表
• 確定申告書第三票
• 譲渡所得の内訳書

状況によって記入すべき用紙が異なるので、不安な方は税務署へ相談してください。また、国税庁の「譲渡所得の申告のしかた」という手引きには、手書きでの書き方が詳しく載っています。

参考：譲渡所得の申告のしかた（土地や建物をお売りになった場合）｜国税庁

関連記事：還付申告のやり方は？書類や期間・対象者・確定申告との違いを解説！

株やその他の資産の譲渡所得は？確定申告の必要書類など解説

続いて、株やその他の資産を譲渡した場合です。確定申告の大まかな流れは不動産の場合と同じですが、必要書類や特例などが異なります。

必要書類を集める

不動産と同じく、譲渡所得を計算するために「売った価格」「取得費」「譲渡の必要経費」の3点を明らかにしましょう。以下は、それらが分かる書類の例です。状況に応じて使う書類が変わるため、下記すべてを揃える必要はありません。

適用できる特別控除や特例を確認する

確定申告する際は、特別控除や特例が適用できるか確認しましょう。株やその他の資産の譲渡所得に適用できる主な特例を紹介します。

それぞれ適用条件がありますのでご注意ください。

特別控除や特例は他にもあるので、詳しくは国税庁のサイトをご確認ください。

必要書類を参考に、譲渡した資産の情報をe-taxで入力して提出する

e-taxで「所得税の確定申告書」を作成します。e-taxの指示に従いながら、必要書類を参考に入力します。

他の所得や控除なども入力し、添付書類と共にe-taxで確定申告書を提出しましょう。

関連記事：個人事業主が初めて確定申告をする際に知っておきたいこと

譲渡所得の確定申告でよくある質問

ここでは、譲渡所得を確定申告する際によくある質問2点に答えます。

譲渡所得の申告を税理士に依頼したら、税理士報酬は譲渡費用として計算できる？

なりません。確定申告を税理士に依頼する行為は、資産の売却に直接関係しないためです。譲渡費用は「売るために直接かかった費用」と所得税法第33条で定められています。

参考：所得税法 | e-Gov 法令検索

換価分割したが、譲渡所得の確定申告は全員必要？

全員必要です。

換価分割とは、相続財産を現金化して相続人で分け合う方法のことです。例えば、親が遺した不動産を子供3人で相続する場合、その不動産を売却した代金を3人で分けるのが換価分割です。

換価分割では、お金を受け取った全員が譲渡所得の確定申告をしないといけません。代表して売却した人だけが譲渡所得を確定申告すればいい、というわけではないので気をつけましょう。

特別控除が複雑な譲渡所得の確定申告は、専門家へ依頼しよう

譲渡所得は金額も大きく、税金も高額になりやすい分野です。特別控除や特例もありますが条件が複雑ですし、税務署も積極的に教えてくれません。

複雑な確定申告だからこそ、ぜひ税理士へご相談ください。税理士は特別控除や特例を把握しているため、損をしない確定申告ができます。

譲渡所得の確定申告についてのお困りごとやご相談は、ぜひ「小谷野税理士法人」までお気軽にお問い合わせください。