フリーレントとは、賃貸契約において一定期間の賃料が無料となる制度です。主に賃貸物件の空室リスクを軽減する目的で導入され、不動産業界では一般的に利用されています。しかしこのフリーレント期間は借り手は家賃を支払わないため、会計処理はどうすべきか悩んでしまいますよね。そこで本記事では、フリーレント期間中の税務調整について詳しく解説します。
目次
フリーレント契約とは
フリーレント契約とは、入居後して最初の数ヵ月間の家賃が無料になるという、借り手にとって非常に魅力的な契約形態です。いわば「家賃無料のお試し期間」のようなものと言えるでしょう。
この契約は大家さんにとっても入居者を確保しやすくなり、空室状態を避けられるメリットがあります。また既存入居者からの賃料値下げ要求が発生するリスクを回避するためにも、このフリーレント契約は幅広く利用されています。
一方で借り手としても引っ越しの初期費用が抑えられたり、旧物件と新物件の二重家賃がなくなったりとメリットが多い制度です。ただしこの制度は賃料のみがフリーレントとなり、共益費などの諸費用は対象外となるケースが多いので注意しましょう。
【無料有り】会社設立の相談先一覧｜失敗しないための選び方も解説
フリーレントの会計処理はするべき？
フリーレント期間は賃料の支払いがないことを説明しました。しかし、その期間に物件を使用しているという事実もあります。また、フリーレントという「契約」も発生しているため、会計上は費用計上が必要だと考えられます。
それでは、具体的にどのように会計処理をすればいいのでしょうか。フリーレントにおける会計処理について詳しく見ていきましょう。
フリーレントにおける2種類の会計処理
ここからは、フリーレント期間中における2種類の会計処理方法について解説します。
仕訳をしない会計処理
フリーレントの期間中は費用計上しないで、実際に賃料を支払った期間で会計処理する方法です。期間終了後の家賃の支払いに合わせて仕訳を行い、この支払いに合わせて課税仕入を計上します。特に中小企業ではこの仕訳なしの処理を適用するのが一般的です。
この方法はフリーレント期間に仕訳をせずに済むため、処理が簡単で記帳の手間が少ないのがメリットです。特に短期のフリーレント期間やまだ取引が少ない企業にとっては会計管理の手間を減らせます。
しかし、フリーレント期間中の収益状況が財務諸表に反映されないため、期間損益の把握が難しいデメリットもあります。期間損益計算を重視する場合や、会計監査を受ける企業には不向きな方法です。
契約期間の月数で均等に割り振り按分する会計処理
賃貸契約全体で発生する賃料の総額を契約期間の月数で均等に割り振り、算出した月額費用を毎月計上する方法です。この処理方法では消費税についても、毎月の費用計上に連動して課税仕入として計上します。
この処理はフリーレント期間中であっても「実際には物件を使用している」という事実に基づき、会計処理をしています。特に上場企業においては、この方法で会計処理を行うのが一般的です。
この方法によって、フリーレント期間における特定の期間の費用が極端に少なくなるリスクを回避できます。その結果、期間損益の変動が抑制されるため、経営状況の推移をより正確に把握しやすくなるでしょう。
ただし、この処理方式を選択すると、契約期間中に解約できなくなります。つまり、契約期間満了まで賃料の支払いが保証されていることが前提となるのです。
フリーレントにおける税務処理
フリーレントにおける税務処理では、上記で説明した按分する会計処理が認められないケースが多いです。かつては、この両方の会計処理が適用できるとされていましたが、契約期間内で按分する会計処理方法を否認する裁決が下されたことがあるのです。
この採決は、平成30年6月15日の裁決事例によって下されました。しかしこの事例だけで「フリーレントはすべて按分計上が認められない」と判断はできません。そのため、契約内容を確認した上でどの処理をすべきか判断する必要があります。
ただし、監査法人が付く会社でない限り、中小企業やスタートアップ企業は按分する会計処理をしない方が無難だと言えるでしょう。
フリーレントにしてもらえる？交渉のポイント
ここからはフリーレント交渉を成功させるための交渉ポイントを、タイミングや物件選びに焦点を当てて解説します。
閑散期を狙う
フリーレント交渉を有利に進めるためには、閑散期に交渉するのがおすすめです。一般的に6～8月には「閑散期」と呼ばれる時期が存在し、この時期は入居希望者が比較的少ない傾向にあります。
閑散期に大家さん側が空室を埋めるべく、柔軟な対応をしてもらいやすいのです。入学や転勤シーズンである春先などの繁忙期は物件の需要が高まり、入居者が決まりやすいです。そのため、フリーレントにしてもらうための交渉は難航する可能性が高いでしょう。
「契約直前」に入居意思を明確に伝える
契約直前のタイミングで「この部屋にぜひ入居したい」という意思を伝えてみるのもひとつの手段です。入居意思をしっかり伝えた上で交渉すれば、不動産や大家さんに真剣さが伝わって前向きに検討してもらえる可能性が高まります。
大家さんの立場からすれば、空室のままにしておくよりもフリーレントを付けてでも入居者を確保する方がメリットがあります。そのため「入居意思」が明確に伝わることで、大家さんも交渉に応じやすくなるでしょう。
物件を比較検討している段階でフリーレントの交渉を持ちかけても、交渉がスムーズに進まない可能性があります。フリーレントの適用可否は、不動産会社が大家さんに確認する必要がある事項です。入居の可能性が低い段階で確認作業を行うのは不動産会社にとっても手間となるため、交渉のタイミングは慎重に選びましょう。
交渉しやすい穴場物件を選ぶ
フリーレント交渉を成功させるためには、交渉しやすそうな物件選びも重要なポイントとなります。一般的に、以下のような特徴を持つ物件は比較的交渉に応じてもらいやすい傾向があります。
- 長期間空室になっている物件…長く空室になっている物件は大家さんにとって早急に埋めたい物件である可能性が高いため、交渉に応じてもらいやすい
- 交通の便がやや不便な物件…駅からの距離が遠い、バスの本数が少ないなど、交通アクセスがやや不便な物件は、人気が集まりにくいため、交渉の余地がある
- 築年数が古い物件…新築物件や築浅物件に比べ、築年数が古い物件は家賃設定が低めだが、さらにフリーレントを交渉することで初期費用を抑えられる
新築物件や駅近物件などの人気物件は、フリーレントを付けなくても入居希望者が集まるため、交渉が難航する可能性が高いです。
会社設立は税金対策に効果的？期待できる節税効果と会社設立のポイント
フリーレント物件を契約する際の注意点
それでは、フリーレント物件を契約する際の注意点について解説します。これから起業してフリーレントでオフィスを借りようとしている方は、ぜひ参考にしてください。
短期間での退去は損になる可能性がある
フリーレント物件の多くは、最低契約期間が設定されています。これは、大家さんが短期間での入退去による損失を避けるための措置です。もし契約期間を満了する前に退去すると「短期解約違約金」と呼ばれる違約金を支払わなければならないケースがほとんどです。
大家さんとしては空室期間は収入が途絶えるだけでなく、退去後の清掃費用や新入居者募集のための広告費などの出費も発生します。そのためある程度の期間入居してくれる人を確保するために、最低契約期間を設けているのです。
契約期間は物件によって異なるため、契約書をよく確認して無理のない入居期間かどうかを判断しましょう。
周辺相場との比較を徹底する
物件によってはフリーレント期間の代わりに、通常の家賃が周辺相場よりも高く設定されている場合があります。フリーレントの無料期間に気を取られがちですが、周辺の類似物件と比較検討して適正な家賃設定かどうかを見極めましょう。
結果的に支払う総額が割高になって損をしないかどうか、契約期間全体の費用を考慮して判断してください。
共益費や管理費は別途発生する
「フリーレント」という言葉から「一切費用がかからない」と誤解しがちですが、これは誤りです。フリーレントが適用されるのはあくまで「家賃」のみであり、共益費や管理費、その他諸費用は通常通り発生します。契約前には、家賃以外にどのような費用が発生するのかを明確に確認しておきましょう。
分割払いという選択肢も考慮する
引越し時の初期費用は高額になりがちのため、支払いに不安がある場合は分割払いサービスを利用することも検討してみましょう。分割払いであればまとまった現金を用意する必要がなく、月々の負担を軽減できる可能性があります。
会社設立前の出費はいつから経費になる？経費として扱える出費も解説
フリーレント以外にもできる！初期費用を抑える方法
中小企業で賃貸オフィスを探している方は、フリーレント以外でもこれから紹介する方法で初期費用を抑えられます。コストを抑えて賃貸オフィスを探したい方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
居抜きオフィスの活用
居抜きオフィスとは、以前のテナントが使用していた内装や設備がそのまま残っている物件のことです。居抜きオフィスを活用することで、内装工事や設備導入にかかる初期投資を大幅に削減できます。
オフィス家具、照明器具、空調設備、電話回線やネット環境などがそのまま使える場合、時間とコストの両方を大きく節約できます。
ただし、前のテナントの業種やオフィスの使用状況によっては、自社の業務に合わせて一部改修が必要です。物件を検討する際には必ず内覧を行い、必要な改修工事とその費用を事前に確認しておきましょう。
保証会社利用による敷金減額サービスを活用
敷金は賃貸契約時に大家さんに預ける保証金のようなもので、通常は賃料の数ヵ月分に相当する高額な費用です。この敷金を減額する手段として、保証会社を利用する方法があります。保証会社が連帯保証人の代わりとなることで、敷金の一部または全額を減額できる仕組みです。
このサービスを利用すれば初期の資金負担を大きく軽減できますが、その代わり保証会社への保証料が発生します。そのため、サービス利用前には敷金を支払う場合と保証料を支払う場合の総コストを比較検討することをおすすめします。
シェアオフィスの利用
シェアオフィスは、複数の企業や個人がオフィススペースを共有する形態です。初期費用を大幅に抑えながら柔軟な働き方を実現できるため、近年注目を集めています。多くのシェアオフィスでは、敷金・礼金が不要で、月額利用料のみでオフィスを利用できます。
特にスタートアップ企業にとっては、他の入居者との交流を通じてビジネスチャンスを広げる機会にもなるでしょう。ただし個室オフィスよりプライバシーの確保が難しく、事業規模拡大に伴い手狭になるかもしれないので注意しましょう。
仲介手数料無料物件を探す
物件を借りる際に、仲介手数料が無料の物件を探すという選択肢もあります。近年は不動産情報サイトや大家さんが直接募集している物件など、仲介業者を介さずに契約できる物件が増えてきました。これらの物件を利用することで、通常は賃料の1ヵ月分程度かかる仲介手数料を節約できます。
ただし仲介業者が間に入らないため、契約条件の交渉や物件情報の確認などを自身で行う必要があります。また好条件の物件はすぐに契約が決まってしまうため、情報はこまめにチェックしておきましょう。
開業時の相談先といえば？公的機関や専門家・相談事のポイントを解説！
まとめ
「家賃無料のお試し期間」とも言えるフリーレントは、借り手としては初期費用が抑えられる魅力的な物件です。しかしその無料期間にも物件を使用しているため、会計上は費用計上が必要だと考えられます。
もしフリーレント物件でオフィスを探している方は、フリーレントならではの会計処理方法を把握しなくてはいけません。もしフリーレントの税務に関するお悩みがある方は、税務に関する専門的な知識を持つ税理士に相談するのもひとつの手段です。
小谷野税理士法人では、フリーレントの税務に関するあらゆるお悩みの相談やご依頼が可能です。まずは一度、お気軽にご相談してみてください。
