近年、個人事業主やサラリーマンが投資で不動産を所有するケースも多くなりました。しかし不動産を売却する際、税金の面で悩んでいる方も多いのではないでしょうか。本記事では、個人が投資用不動産を売却したときにかかる税金について詳しく解説をします。現在不動産投資を行っている方は、不動産売却にかかる税金の種類や計算方法、節税対策ついてぜひ理解しておきましょう。
目次
不動産売却にかかる税金の基本
まずは、不動産を売却する際にかかる税金の種類と仕組みについて解説していきます。これらの税金を知ることで、売却時の税金がどれくらいかかるのかを理解できます。
売却手続きにかかる税金
不動産の売却時には登記費用とともに印紙税が必要です。印紙税の額は売却金額や契約の内容に応じて変わり、額が大きいほど税額も増加するため事前の確認が大切です。
譲渡所得にかかる税金
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対し所得税と住民税が課されます。その際の譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。
| 売却価格－（購入価格＋売却に必要な費用） |
この譲渡所得に、所得税および住民税の税率をかけた税金が発生します。
売却する不動産は、保有期間によって譲渡所得税の税率が異なるのが一般的です。例えば、所有期間が5年以内の場合に合計で39%（所得税30%、住民税9%）が課税されます。一方、5年を超える長期保有の場合は、税率が20%（所得税15%、住民税5%）に軽減されます。つまり、保有期間が長いほど税負担が少なくなるため、売却計画時には保有期間も考慮しましょう。
譲渡所得に関する詳しい計算や節税対策は、できれば税理士に相談しましょう。正しい情報とアドバイスがあれば、不動産を売却した際の最終的な手取り利益を増やすことも可能です。
譲渡所得による節税や確定申告については、ぜひ「小谷野税理士法人」にご相談ください。
不動産の売却に必要な減価償却
投資用不動産を売却する際には減価償却の理解が必須です。減価償却とは、物件の価値は時間とともに減少するという考えのもと、その時の資産価値に応じて会計処理を行います。
なお、事業用不動産は居住用とは耐用年数や減価償却の計算式が異なるため注意が必要です。また、売却時期や計算方法によっては、実際の収益より計算上の利益が増えることもあり、譲渡所得税も増えてしまいます。
減価償却や税金の計算方法を把握し、適切な節税策を見つけることが、賢く資産を売却するポイントです。
関連記事：減価償却とは？会計や税務の基礎知識と節税のポイントを徹底解説！ – 【会社設立】小谷野税理士法人（東京都渋谷区）
不動産売却における税金の計算方法
不動産売却における税金の計算は複雑です。しかし、売却利益（譲渡所得）における計算と特別控除の活用、正しい税率の計算方法を行うことで、売却時の納税額を抑えることも可能です。以下より解説する税金計算のポイントをぜひ参考にしてください。
譲渡所得を計算する
不動産売却時の譲渡所得を計算する際には、売却価格から購入価格、改良費用、広告費、仲介手数料を含む費用を差し引きます。
これらの経費を差し引いた金額が譲渡所得額となるため、細かい経費もできるかぎり洗い出しましょう。節税に繋がる一歩です。
特別控除を差し引く
不動産を売却する際には、3,000万円控除など様々な特別控除が利用できる場合があります。控除を適用することで課税所得を大幅に減少させ、税金の負担を軽減することが可能になります。
ただし、控除を適用するためには、売却する不動産が特定の条件を満たしていることが条件です。例えば「買換えの特例」を受けるには、譲渡価額が1億円以下、売った年の1月1日現在で所有期間10年超、居住期間10年以上であるかなどの条件が求められます。
売却をする際は、控除が適用される条件を満たしているか確認して、場合によっては売却時期を調整することも検討しましょう。
売却時期に合わせた税率をかける
不動産の所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超は長期譲渡所得とされ、それぞれで異なる税率が適用されます。短期譲渡では税率が高く、長期譲渡では税率が低くなるため、売却のタイミングを見極めると税負担の軽減が可能です。「買換えの特例」同様、売却予定の不動産の所有期間を確認し、賢く税金対策を行いましょう。
計算時の注意事項
不動産売却時の税金計算は所有期間に左右され、場合によっては納税額も大きく変わります。特に短期所有の不動産は売却益に対して高い税率が適用されるため、不動産の所有期間は正しく把握する必要があります。また、所有期間によって控除の適用可否が決まるなど、売却のタイミングによって計算の仕方は変わってきます。
不動産売却ともなると譲渡所得も高額になり、それにかかる税金も多くなります。譲渡所得の正しい計算や節税対策を行いたい場合は、専門家または税理士に相談することも検討しましょう。
参考記事：不動産投資は節税対策になる？ならない？節税効果や仕組みについて詳しく解説！ – 【会社設立】小谷野税理士法人（東京都渋谷区）
不動産売却の節税対策に適用できる特例
不動産売却で利益が出た場合の節税対策として、さまざまな特例を利用する方法があります。特例を利用すれば、売却益だけでなく損失が出た場合にも税負担を軽減することが可能です。
具体的にどんな特例があるのか、税額控除の受け方と合わせて見ていきましょう。
【譲渡益あり】3,000万円の特別控除の特例
居住用不動産の売却益については、最大3,000万円の特別控除が適用されます。この特例を活用すれば、売却益3,000万円までは課税対象外となります。適用には対象の不動産を5年以上所有し居住していたことが条件となります。所得税が大幅に軽減されるため、特にローン返済中などの売主にはメリットが大きいでしょう。
【譲渡益あり】軽減税率の特例
不動産の保有期間によって税率が異なる軽減税率の特例を利用する方法があります。売却時には所得税および住民税が課せられますが、その税率は不動産の保有期間が5年未満では39%ですが、5年以上の長期保有では20%になります。この税率の特例を利用することで、税負担はかなり軽減できるので、売却計画は慎重に立てましょう。
【譲渡益あり】買い換え（交換）の特例
不動産を売却した利益で新しい不動産を購入する場合、特定の条件を満たすと、所得税の支払いを新しい不動産の売却時に繰り延べることが可能になります。不動産売却時の税負担を減らし、新しい物件購入費用を確保するために、この買い替えの特例はとても便利です。
しかし、売却物件の金額よりも新しい購入物件の金額が低い場合には、差額分が課税されてしまうので注意が必要です。そのほかにも適用条件があるので、新しい不動産を購入する際は条件を満たしているか事前に確認をしましょう。
【相続・遺贈】被相続人の居住用財産（空き家）の特例
相続または遺贈で取得した不動産が空き家の場合、特定条件を満たせば所得税の特別控除が受けられます。この特例を利用すると、譲渡所得の金額から最高3,000万円の控除ができます。
適用条件は、一定期間内に売却をすることや、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がされていない建物、相続の直前において被相続人以外に居住者がいなかったことなどです。そのほか細かい条件がありますので、詳しくは国税庁のホームページで確認をしましょう。
参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
譲渡損失時の特例
不動産を売却する際、売却価格が購入時より下がって赤字が出た場合、譲渡損失時の特例を使って翌年の税金を減らすことができます。ローン残高などから生じる損失を他の所得と相殺し、税負担を軽減することが可能です。ただし、譲渡損失時の特例を利用するためには、売却から5年以内に確定申告を行う必要があります。
不動産売却の税金対策における注意点
不動産売却時にかかる税金を節約するためには、売却前の事前調査と確認、対策が重要です。資産価値の把握、適切な税務申告、時期の選定などをポイントとして計画していきましょう。
税金控除が併用できない場合がある
不動産を売却する際、利用できる税控除は複数ありますが、すべての控除を同時に使うことはできません。例えば、住宅ローン控除と売却特例は重複して適用できません。控除を適用する際は、事前に各控除の詳細と条件を確認し、最も節税に効果的な控除を選択するようにしましょう。
確定申告が必要な条件を把握する
不動産売却時の利益が所得控除額を超える場合や、3,000万円の特別控除を利用したい場合は確定申告が必要です。確定申告を怠ったり誤った申告をすると重加算税の対象となる可能性があるため注意してください。
なお、不動産売却によって損失が出た人、諸経費を差し引いた上で収支がプラスマイナスゼロになった人は確定申告の必要はありません。
翌年の住民税が上がることを考慮する
不動産の売却で得た利益は翌年の住民税に影響します。具体的には、売却益がその年の所得に加算されるため、翌年の住民税が増えることになるでしょう。翌年の住民税の支払いも考慮した生活設計をする必要があります。
相続した不動産には売却時に他の税金が発生する
相続で手に入れた土地を売却すると、相続時の評価額と売却価格の差によって税金が発生します。特に譲渡所得税には注意が必要で、土地を無償で手に入れた場合でも、売却価格全額が課税対象になる可能性に注意してください。
不動産や土地を売却するときだけでなく、譲渡をされる場合にも評価額と売却価格の確認をしましょう。事前に売却時にどれくらいの税金が発生するのか、税理士などの専門家に相談をして、早い段階から節税対策を講じていきましょう。
不動産の売却時は税務の専門家に相談
不動産売却時に動くお金は大きいため、計算方法や売却のタイミングによっては納める税金がかなり変わってきます。また、確定申告時の税金の計算は複雑で、計算方法を誤って申告をすると重加算税として多額なペナルティを支払うことになりかねません。
不動産の売却においては慎重な判断が必要となるため、売却前には専門家や税理士に相談をすることをおすすめします。税理士の場合、売却後の確定申告の申告サポート以外に、最も節税効果の高い売却時期や控除や特例の提案も可能です。
