「給与や年金以外にも、安定した収入を得たい」と考える人が増えています。株や投資信託で収入を得るのもひとつですが、より堅実なのが不動産投資です。しかし、不動産投資を始めるにあたって、気になるのは税金対策ではないでしょうか？不動産には、取得時、運用時、売却時など、それぞれの場面に応じて税金がかかってきます。ここでは不動産投資にかかる税金とその節税対策について詳しく解説していきます。
目次
不動産投資にかかる税金
不動産投資とは、マンションやビルなどの不動産を購入し運用することによって利益を得る投資法です。マンションなど不動産を貸して家賃収入を得るインカムゲインと、不動産を売却して利益を出すキャピタルゲインの2種類があります。
不動産投資に関わる税金は以下の通りです。
税金 | 概要 |
不動産取得税 | 不動産を購入した際にかかる税金 |
所得税 | 家賃収入や物件売却からの利益に課せられる税金 |
固定資産税 | 所有する不動産に対して毎年課税される地方税 |
登録免許税 | 不動産の取得時や名義変更時に必要な税金 |
印紙税 | 契約書を作成したときにかかる税金 |
相続税 | 不動産所有者が亡くなり、相続人や受遺者が相続したときにかかる税金 |
上記のように、不動産投資にかかる税金は複数あり、それぞれ課税タイミングと計算方法が異なります。そのため、家賃収入にかかる税金を節税するには、それぞれの税金について理解を深めることが大切です。
不動産投資と家賃収入における税金対策
ここまで、不動産投資にかかる税金を解説してきました。家賃収入が増えていくにつれ、税額も増えていくため、適切な節税を心がける必要があります。ここでは、家賃収入を得るうえで、税金の負担を軽減する方法を詳しく解説していきましょう。
家賃収入の税金の計算方法を理解する
まずは正確な収支管理を行いましょう。アパートやマンション経営における収入は、家賃収入のみと思われている人も多いと思います。しかし、他にも収入にすべき項目もあります。経費をしっかり計上し、家賃収入から差し引きましょう。
不動産投資による収入は、必要経費を差し引いた「不動産所得」に区分されます。計算式は以下の通りです。
不動産所得＝家賃など総収入金額 – 必要経費
総収入および経費に含まれるものは、それぞれ下記の通りです。
【総収入に含まれるもの】
- 家賃
- 礼金
- 更新料
家賃の他、礼金や更新料なども収入に含まれます。
【経費に含まれるもの】
- 税金
- 保険料
- 減価償却費
- 修繕費
- 管理委託料
- 司法書士・税理士への報酬
- ローン金利
家賃収入から上記のような経費を引いた金額が不動産所得です。経費が減ると所得税額や住民税額が増えるため、経費をしっかり把握して計上しましょう。
確定申告時に控除を漏れなく申告する
不動産投資を行っている人で、確定申告が必要な人は以下の通りです。
- 確定申告が必要：年間の不動産所得が20万円超
- 確定申告が不要：年間の不動産所得が20万円以下
年間の不動産所得が20万円以下で確定申告が不要な場合でも、確定申告をすると税金が戻ってくる可能性があります。特に、サラリーマンで副業として不動産投資を行っている人は確定申告を検討しましょう。
例えば、賃貸経営をはじめたばかりで初期投資の金額が膨らみ、赤字になった場合、本業の給与所得から赤字部分の金額を差し引けるからです。この制度を「損益通算」と呼び、結果的に税金を減らすことができます。
また、赤字ではない場合でも、以下のような控除を受けたい時は確定申告を行いましょう。
控除が適用され、税金を減らせるでしょう。
- 一定額以上の医療費の支払いがある（医療費控除）
- ふるさと納税をした（寄付金控除）
- 新たに住宅ローンを組んだ（住宅ローン控除）
確定申告をすると、節税につながる場合があるので、漏れのないように申告しましょう。
青色申告を行う
確定申告には青色申告と白色申告がありますが、青色申告の方が節税効果が大きいです。青色申告と白色申告の違いは、下記の通りです。
青色申告 | 白色申告 | |
事前の申請 | 事前の申請が必要。確定申告をしようとする年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を管轄税務署に出す | なし |
税務上のメリット | 最大65万円控除 | なし |
不動産所得の事業規模 |
| なし |
記帳方法 |
| 簡易簿記 |
メリット |
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デメリット |
|
|
青色申告の場合、控除額が大きいところがメリットですが、事前の申請が必要です。また、65万円の特別控除をうけるためには複式簿記形式で帳簿を作成しなければなりません。
白色申告の場合は、控除は受けられません。しかし、事前の届出も必要なく、簡易簿記形式での帳簿作成が認められています。また、青色申告では赤字を繰越すことができますが、白色申告ではできません。
なお、白色申告も平成26年に帳簿つけと書類の保存が義務付けられたため、青色申告の10万円控除の要件と同じになりました。そのため、まずは青色申告承認申請書を提出しておき、後で簡易記帳の10万円控除の申告を選択するのもよいでしょう。
効果的な節税対策とは〜法人化
不動産経営が順調に進んでいくと、次に考えるのは法人化です。確定申告をすると節税につながりますが、ここでは、さらに効果的な節税対策となる法人化について解説していきます。
法人化して節税対策を行う
個人事業主として不動産投資を行っていた人が、会社を設立するのが法人化です。所得金額によっては、法人化した方が節税になるケースがあります。
しかし、様々な手続きを踏まなければいけない煩わしさもあります。ここでは、法人化するメリット・デメリットを見ていきましょう。
法人化して節税対策を行うべきボーダーライン
不動産投資で法人化するべきボーダーラインは、以下の通りです。
- 給与所得と不動産所得の課税所得が900万円を超えるサラリーマン大家
- 不動産所得のみが330万円を超える専業大家
以下の表で、個人の税率と法人の税率を比べてみましょう。課税所得が900万円を超えるサラリーマン大家の所得税と住民税を足した税率は43％です。この金額を法人税率で見た場合、税率は約34％で、法人化した場合には10％も節税になるとわかります。
また、不動産所得のみが330万円超えの専業大家の場合、事業規模や計算方法によって異なりますが、個人の税率では30％、法人税率では22％と、法人化した方が税金が節税できる可能性があります。
⚫️個人の税率（所得税＋住民税10％）
課税所得金額 | 税率 | 控除額 |
195万円以下 | 15% | 0円 |
195万円超〜330万円以下 | 20% | 97,500円 |
330万円超〜695万円以下 | 30% | 42万7,500円 |
695万円超〜900万円以下 | 33% | 63万6,000円 |
900万円超〜1,800万円以下 | 43% | 153万6,000円 |
1,800万円超〜4,000万円以下 | 50% | 279万6,000円 |
4,000万円超 | 55% | 479万6,000円 |
⚫️法人の税率（法人税率＋住民税率＋事業税率）
利益 | 税率 |
400万円以下 | 約22％ |
400万円〜800万円以下 | 約23％ |
800万円超 | 約34％ |
しかし、法人化に伴うデメリットもあります。以下で、確認しておきましょう。
- 法人の維持費用がかかる
- 複雑な設立手続きが必要
- 長期譲渡所得の優遇税制がうけられない
課税所得のボーダーラインを超えた場合は、節税につながりますので、法人化を検討してみましょう。
不動産投資における節税対策は専門家におまかせ！
不動産投資は安定した家賃収入が得られることから、人気の投資となっています。ただし、家賃収入にかかる税金の節税効果を最大限にするには、経費や控除を漏れなく申告する、青色申告をするなどの税金対策が必要でしょう。
また、家賃収入が一定額を超えたら、法人化を検討しても良いでしょう。家賃収入の税金対策についてのお困りごとやご相談は、ぜひ「小谷野税理士法人」までお気軽にお問い合わせください。
