親子間で不動産やお金の賃借があった場合、税務上でどのような扱いとなるのでしょうか？今回は、親子間の賃借で発生する税務について詳しく解説します。税務について正しく理解せず親子間で賃借を行うことにより、税負担が重くなることがあります。そこで、親子間での賃借が発生したときにかかる可能性が高い税金の種類、税金対策や注意点について詳しく紹介します。
目次
親子間での不動産の賃貸
例えば、親が所有しているマンションや持ち家に、子供や親族が無償もしくは相場よりも低額の賃料で住むなど、親子間で不動産を貸借するケースが多く見られます。ここでは、親子間で不動産を賃借するときのさまざまなケースを想定し、税務上の扱いと、税金対策について詳しく紹介します。
無償もしくは低額での不動産賃借の法律上の扱い
親が所有している土地やマンション、戸建て住宅などの不動産を子供が無償もしくは、相場よりも低い額で賃借している場合、法律上の問題はありません。
実際に、親子間での賃借の場合、正規の賃料を支払っているのはまれで、無償もしくは低い賃料（固定資産税相当額）で賃借しているケースがほとんどです。
親子や親族間で、無償で不動産を貸借することは「使用貸借」に該当し、妥当な賃料を支払って貸借することは「賃貸借」に該当します。
賃料を支払えば賃貸借に該当すると捉える人もいるでしょう。賃貸借の判断基準は、相場に見合う賃料や資産など、妥当な対価であるか否かです。そのため、固定資産税程度の少額での賃借は、使用賃借と判断されるケースがほとんどです。
無償もしくは低額での不動産賃借における所得税
自身が所有している不動産を無償もしくは低額にて親子間で貸借している場合、不動産を貸している人、借りている人双方への所得税への影響は基本的にありません。
不動産の賃借料は「不動産所得」に該当し、家賃などの収入から必要経費を引いた額を所得税の課税対象として税額を計算します。相場よりも低い金額もしくは無償で賃借をしている場合、家賃収入が少なくなるため、不動産所得が赤字になる可能性が高いです。
そこで、節税対策として親子間賃借を検討する人もいますが、子供を含めた同一生計の人に対して不動産を賃借した場合、損益通算できないでしょう。費用が家事費に該当し、赤字にならない可能性があります。
そのため、親子間の賃借は、所得税課税額への影響はほとんどなく、節税対策にはならないことを覚えておきましょう。
無償もしくは低額での不動産賃借における贈与税
相場よりも低い金額での賃料もしくは無償で不動産を貸借している場合は、原則として贈与税の課税対象です。贈与税は、金銭などを受け取ったときだけでなく、無償で利益を受けたときにもかかる税金だからです。
そのため、低額の賃料や無償での賃借は、利益供与に該当するとみなされます。しかし、実際に贈与税を支払っている人は少数です。それは、ほとんどの親子間賃借が相続税法において「課税上の弊害がない」ケースに該当するからです。
贈与税の課税対象となるかを判断する基準として、贈与税非課税枠を参考にしましょう。原則、年間で110万円以内の贈与であれば、贈与税の課税対象とはなりません。そのため、1年間の賃借料やその他の贈与の合計額が110万円以内であれば、贈与税はかからない可能性があります。
しかし、税務署から贈与税の課税対象となると判断されることがあります。自分自身で課税対象の有無を判断することが難しいとき、税務署から指摘を受けないようにするためにも、税金の専門家である税理士に相談することをおすすめします。
関連記事：相続税の税務調査とは？時期や何年さかのぼるのか・どこまで調べるのかなどの体験事例も踏まえて紹介
無償もしくは低額での不動産賃借における相続税
親子間で不動産を無償もしくは低額で賃借している場合、相続税への影響はありません。自分で使用する不動産と賃貸用の不動産とでは、相続税の評価方法が異なり、賃貸用の不動産は相続税の減額が適用されます。
そこで、親子間での賃借で節税効果を期待する人もいますが、親子間での賃借は自分で使用する不動産とみなされるため、相続税の減額措置が適用されません。
それは、不動産を親子や親族以外の第三者に貸している場合は、適切な貸借契約に基づき、不動産利用の自由度に制限がかかってしまうからです。
一方で、親子間での賃借は、第三者との貸借契約とは異なり、利用への制限が少ないことから、相続税評価の減額対象とならないのです。
事業用としての不動産賃借
親子間で不動産を賃借しており、居住用ではなく事業に使っているときは、賃料を事業の必要経費に算入できないため注意が必要です（親と同一生計である場合）。
固定資産税や減価償却費、光熱費のうち事業部分は必要経費として認められますが、支払いを証明する書類が必要です。例えば、売買契約書のコピー、光熱費の明細といったように、経費にする費用についての証明書を、不動産を借りている家族から受け取っておきましょう。
親の土地に子供が家を建てて住んでいる場合の税務
親が所有している土地に子供が家を建てた場合、家を建てたときに贈与税は課税されませんが、親が亡くなったときに相続税が課税されます。
親子間では、相場よりも低い金額もしくは無償で不動産の賃借を行うケースが多いです。そのため、経済的利益の授受に該当しないとみなされて、贈与税は課税されません。
しかし、将来親が亡くなり、家を建てている土地を子供が相続する場合は、該当する土地が相続税の課税対象です。
また、親の土地に家を建て、その土地を相続するときは、相続税の小規模宅地等の特例が適用されない可能性があります。小規模宅地等の特例とは、住宅で使用している土地であれば330㎡までは、相続税評価額が80％減額される制度です。
この特例は、親もしくは親と生計を同一にする親族が相続開始直前まで居住していた住宅の敷地に適用されます。そのため、子供が家を建てて住んでいた土地については、同一生計親族の居住用の要件を満たしていない場合は、特例が適用されないことに注意が必要です。
参考：国税庁 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
親子間でのお金の貸し借り
孫の教育資金、住宅建築時の援助といったように、自分の子供に対して親が資金を援助したり、無利子で貸したりすることはよくあることです。ここでは、親からお金を援助してもらったとき、貸してもらったときの税務上の扱いについて解説します。
金銭を貸借するときの税務上の扱い
お金を援助してもらったか、貸してもらったかによって税務上の扱いが大きく異なります。貸付の場合は、基本的に課税対象となりませんが、非課税枠以上の額を親から受け取り、それが贈与であると判断された場合、贈与税が課せられます。
親子間でお金を貸借する場合、期間や利率も定められておらず、支払いが滞っても催促しないことが多いため、贈与に近い事例が多いのが現状です。
そこで、税務署は貸主の経済力、借主の返済能力、返済の事実といったお金のやり取りに関する状況を総合的に判断して、貸借が贈与かの事実を認定します。
貸借と認められるためにとるべき対策
親子間で金銭の貸借があり、贈与ではなく貸借として認めてもらうためには、金銭の貸借を証明する金銭消費貸借契約書に準ずる書類を用意することです。金銭の貸借を証明するために、契約書には以下の内容を盛り込んでください。
- 借入金額
- 利息
- 返済期間
契約書を作成するときは、貸主と借主、それぞれの署名と捺印が必要です。また、契約書の取引金額に応じた印紙税を納めるために、収入印紙を貼ってください。
返済期間については、貸主である親の年齢などを考慮し、常識的な範囲内での設定が望ましいです。そして、利息も忘れずに付与してください。
親子間の貸借は無利息で行われるケースが多いのですが、利息の相当額が利益授受とみなされて、贈与税の課税対象となるからです。
ただし、利子に相当する額が、課税上弊害がないと認められる場合は、贈与税が課税されない可能性が高いです。また、金銭の返済状況を証明するためにも、現金の授受による返済ではなく、銀行口座への振り込みにすることをおすすめします。
まとめ｜親子間賃借の税務上の扱いを理解し適切な納税と節税につなげよう
不動産やお金など、親子間での賃借における税務上の扱いについて詳しく解説しました。親子間で、土地や戸建て住宅、マンションといった不動産を無償もしくは相場よりも低価格で賃借するケースが多くあります。
また、無利子や低利子など好条件で親からお金を借りることもあるでしょう。親子間による賃借では、贈与税や所得税の課税対象とならないケースが多いのですが、場合によっては課税対象となり得ます。そこで、親子間における賃借の税務上の扱いと注意点を理解し、正しい納税や節税につなげましょう。
