不動産投資で法人化しない理由はさまざまです。法人化により主に節税面でのメリットが期待できます。しかし、事業の状況次第では費用や税金、事務の負担が増えるなど、デメリットを感じ、法人化を後悔することもあるのです。この記事では、不動産投資をしている個人事業主が法人化しない理由、法人化によるメリットとデメリット、法人化を判断するポイントについて解説します。
目次
不動産投資で法人化しない理由を解説
不動産投資で法人化しない主な理由は、個人事業主よりも費用や事務手続きの負担が増える可能性が高いからです。ここでは、法人化しない具体的な理由について詳しく説明します。
法人設立に費用と手間がかかる
法人設立時に費用と手間がかかることから、法人化をしないケースも多いです。会社を設立する際には、登録免許税や定款認証の費用などで約20万～30万円（株式会社の場合）が目安です。
そのうえ、会社設立の手続きは専門的知識が求められるだけでなく、煩雑であることから、事務作業の負担も大きいです。専門家に手続きを依頼できますが、会社設立にかかる費用とは別で相談料や依頼料が発生します。
売上が多くない個人事業主は、会社設立費用を支払うことで資金繰りが苦しくなるかもしれません。また、事務作業に時間と手間を取られると、本業に支障が出る可能性もあります。
法人化後の事務作業の負担が大きい
法人設立時だけでなく、法人化後の事務作業の煩わしさを考えて法人化を見送るケースもあります。
例えば、法人税申告書の作成では複数の別表を作成するなど、個人事業主のときよりも記帳や申告業務が複雑です。
さらに、個人事業主よりも記帳や申告に正確性を求められることから、専門知識を必要とする場面が多く出てきます。そのため、税理士に税務や会計業務を依頼したり、アドバイスを受けたりしている法人が多いです。
事業が赤字でも法人住民税の納税義務がある
法人の場合、事業が赤字でも法人住民税の納税義務がある。一方、個人事業主は事業が赤字のときは、原則税金の支払いはありません。
法人住民税の額は、資本金や従業員数、税率（地域ごとに異なる）などによって決まります。多少の差はありますが、最低でも年間で70,000円程度の納税が必要です。赤字の額や財務状況によっては、法人住民税の支払いが困難となるかもしれません。
例えば、高額な物件を購入した、物件の大規模修繕を行ったなど、一時的に赤字に陥ることが分かっている場合、法人化しない方が税負担を抑えられることがあります。
長期保有物件の売却益にかかる税金が高い
長期保有物件（5年以上保有）を売却する場合、個人事業主の方が法人よりも税金面で有利です。
個人事業主が5年以上保有した物件を売却して得た利益に対して、長期譲渡所得の軽減税率が適用されるからです。不動産の売却益に対して、所得税が約15%、住民税が約5%の税率で納税額を計算します。
一方、法人の場合は物件の所有期間による区分はなく、税率は30%前後です。長期保有物件を売却する場合、法人よりも個人事業主の方が手元に多くのお金を残せます。
一般的に、不動産は長期保有するケースが多いです。長期保有物件の売却頻度が高い場合は、個人事業主でいた方が、より多くの資産を残すのに効果的です。
事業途中での法人化は費用負担が大きい
すでに個人名義で不動産物件を所有している場合、事業途中での法人化で多くの費用負担が生じることがあります。
個人から法人へ所有物件を移転するとき、売買（譲渡）とみなされて下記費用を負担するからです。
- 印紙税
- 登録免許税
- 専門家への報酬
- 不動産取得税
上記の費用は、不動産購入時にも支払っており、法人化しなければ発生しないコストです。法人化によるメリットが個人事業主でいることのメリットを上回らない限り、法人化しない方が税金や費用の負担を抑えられる可能性が高いでしょう。
事業撤退時の手間とコストがかかる
不動産投資事業から撤退することになったとき、廃業手続きにも費用と手間がかかります。廃業の際には、解散登記や清算手続きが必要です。
手続きには法務や税務の専門知識が必要となるため、専門家に依頼する傾向が見られ、依頼時には追加で費用が発生します。
短期間での事業撤退を避けるためにも、事業の状況や将来の事業計画まで考慮して法人化を検討することが大切です。
不動産投資で法人化するメリット
不動産投資で法人化することで、経費の幅が広がったり、節税効果が高まったりといったメリットが得られます。ここでは、不動産投資で法人化するメリットについて紹介します。
節税効果が高まる
課税所得の金額によっては、法人化で節税効果が高まることがあります。課税所得が一定額を超えると、個人に課せられる所得税率よりも法人税率の方が低くなるからです。
所得税率は所得が増えるにつれて高くなり、最高税率が45%にまで達します。一方で、法人税率は最高税率が23.2%であるため、課税所得が高額となるほど高い減税効果が期待できるのです。
特に、資本金が1億円以下の法人の場合は、課税所得800万円以下の所得に対して軽減税率が適用されます。課税所得額が800万円を超えたら、法人化した方が支払う税金が少なく済むでしょう。
また、法人化は役員の所得税や住民税の減税にも結び付きます。例えば、家族を役員や従業員として迎えることで、役員個人の所得を減らし、所得を分散させて世帯全体にかかる税金を減らすことが可能です。
経費の幅が広がる
法人化によって、計上可能な経費の幅が広がります。例えば、個人事業主では難しかった、下記の出費が経費として認められるようになるでしょう。
- 役員報酬
- 出張手当
- 生命保険料
- 社宅費
多くの費用を経費にできるため、課税所得を減らせるのです。
個人事業主も事業活動に必要な出費を経費にできます。しかし、家事按分で事業用のみ経費にできること、控除の適用においても制限があることがほとんどです。法人化によって、より多くの費用を経費にできるため、個人事業主のときよりも高い節税効果が期待できます。
個人事業主よりも赤字を長く繰り越せる
法人化によって、事業で生じた赤字の繰り越し期間が長くなります。個人事業主の場合、赤字の繰り越し期間は最大で3年間ですが、法人は最大で10年間です。
不動産投資だけでなく、事業で順調に黒字を出し続けるのは簡単ではありません。また、不動産投資の場合は、新たな不動産物件の購入などで一時的に多額の資金が必要となり、赤字になる期も出てくるでしょう。
赤字の額によっては、3年間で全額を相殺できるとは限りません。赤字を長期間繰り越せることは、翌期以降の課税所得が減り、納税額を減らすのにも効果的です。
社会的な信用度が高まる
法人化により、社会的信用度が高まり事業の選択肢が広がります。特に、多額の資金を必要とする場面や大規模な取引の際に、法人であることが強みとなるでしょう。
例えば、複数の物件を購入するなど事業規模の拡大で資金が必要になった場合でも、社会的信用度が高い点が、融資に有利に働くことがあります。
不動産投資で法人化する時期を見極める判断基準
不動産投資による法人化は、メリットだけでなくデメリットもあります。法人化によるメリットを受けるためには、法人化するタイミングが重要です。ここでは、法人化に適した時期を見極める判断基準について解説します。
課税所得が800万円を超えている
不動産投資を含めた課税所得が800万円を超えると、納税額を減らせる可能性が高まるため、法人化を検討しましょう。
個人の所得に課せられる所得税率は超過累進課税を採用しています。そのため、課税所得が一定額を超えると、法人税率の方が低くなる可能性が高いからです。
課税所得が800万円を超えている、超える見込みが高くなってきたら、専門家に相談するなどして、法人化の準備を進めておくと安心です。
事業を拡大する予定がある
将来的に事業の拡大を予定している場合も、法人化に適した時期と言えるでしょう。不動産投資で事業を拡大する際には、新たな物件の購入などで多額の資金が必要となるケースが多いです。
個人事業主のままでは、金融機関から調達できる融資額に限りが出ることが多く、事業の拡大が難しくなる可能性が高いです。
また、不動産投資では物件の購入や大規模修繕などで一時的に多くの出費が必要となる時期が出てきます。法人化によって赤字を長く繰り越しできると節税効果も長期間続き、事業の安定に役立つでしょう。
事業承継や相続税対策
不動産投資事業を将来的に家族に継がせたい、不動産を含めた資産の相続税対策を検討したときに、法人化が適している見込みが高いです。
個人で所有している資産を相続した場合、名義変更などの費用が発生します。一方で、法人名義で不動産を所有していると、事業承継の際には一般的に株の相続で経営権を引き継げます。
いずれは不動産投資事業を家族に引き継いでほしいなら、専門家に相談しておくことでより良い法人化のタイミングをアドバイスしてもらえます。
不動産投資で法人化しない方がよいケース
不動産投資での法人化でメリットを感じることもありますが、状況によっては個人事業主のままでいた方がよいこともあります。ここでは、法人化によるメリットが少ないケースについて紹介します。
事業規模が小さい（物件数、家賃収入が少ない）
物件数や家賃収入が少ないなど、事業規模が小さい段階では、個人事業主でいる方がメリットを得られます。
売上が少ない段階での法人化は、設立費用や維持費がかかり、却って出費が増えることが多いからです。
また、事務作業や税務・会計手続きも煩雑化することから、会社設立時や事業開始後に専門家に業務を依頼するケースが多いです。
不動産所得が少額の場合、確定申告もそれほど難しくはありません。個人事業主のままでいた方が、税金やコストの負担を抑え、手元に多くのお金を残せる可能性が高いです。
本業の給与所得が少ない
本業の収入が少ないと、法人化によるメリットを受けにくくなるでしょう。本業があり、副業として不動産投資をしている方も多くいらっしゃいます。
不動産投資では物件の購入や修繕、減価償却費の計上などで、赤字が出ることがあります。副業との損益通算で赤字を相殺できますが、そもそも本業での税負担が少ない場合は、節税効果が限定的だからです。
本業と副業を合わせた収入が低い段階では、個人事業主でいることを選択した方が、税金面でのメリットが大きいでしょう。
長期保有不動産の売却益を目的とした事業である
主に長期的に不動産を所有し、売却益を得ることを目的とした不動産投資事業の場合は、個人事業主の方が、税制面で優遇されます。
不動産投資の方法もさまざまです。特に、長期間（5年以上）保有する物件の売却で利益を得るのが主な事業である場合、個人事業主は軽減税率が適用されて、法人よりも税負担を抑えられます。
例えば、5,000万円の長期保有物件を売却した場合、個人事業主にかかる税金は、軽減税率を適用して約1,000万円です。
一方で、同条件で法人が物件を売却した場合の税金は、約1,500万円と大きな差が出ます。長期保有物件の売却頻度が高いほど、個人事業主の方がトータルで支払う税額を少なくできます。
事業拡大の予定がない
今後、新たに不動産物件を購入するなど、事業を拡大する予定がない場合は法人化によるメリットは少ないでしょう。
不動産物件の購入や修繕には多額の出費が伴います。そこで、法人化して社会的な信用度を向上させ、資金調達を有利に進めるケースがあります。
事業を拡大する計画がなければ、資金調達の必要性は薄れるでしょう。法人化によって煩雑な事務作業だけでなく、固定費や負担が増すことを考えると、個人事業主でいた方が賢明です。
煩雑な事務や会計処理に対応できない
本業が忙しく煩雑な事務や会計処理に対応できない場合も、法人化しない方が無難です。法人税の申告手続きは、個人事業主よりも複雑で時間と手間を要します。また、申告の基になる記帳も厳格なルールに従わなくてはいけません。
事務や経理作業を担当する人材を雇うことで、固定費が増加します。さらに、法人化によって社会保険料の手続きや納付業務も発生します。法人化による手続きや維持にかかる負担を軽減するために、専門家に依頼した場合の費用も高額となりがちです。
節税効果だけでなく、法人化によるコストや手間を考慮し、法人化が適切な選択であるか否かをよく検討することが大切です。
不動産投資の法人化は事業の状況で判断することが成功の鍵
不動産投資で法人化しない理由は、節税効果が薄い、事務作業の負担が大きいなど、さまざまです。ただし、事業拡大の予定がある、課税所得が一定額を超える場合などは、法人化した方が節税などのメリットを受けられる可能性が高いです。法人化の手続きや法人化後の事務作業の負担、納税額の違いなどを考慮し、適したタイミングでの法人化を目指しましょう。
