不動産投資をしている中で、税金対策を目的に、法人化を考え始める場合もあるでしょう。その際に課題となるのが、法人化することで、現在の状況以上のメリットを得られるか否かです。不動産投資を法人化すると、具体的にはどのような節税効果があるのか、メリットだけでなくデメリットも交えて説明します。また、不動産投資の法人化の流れについても参考にしてみてください。
目次
不動産投資を法人化し会社設立する理由
不動産投資を法人化する主な目的は、資産を効率的に管理しながら、節税効果を得ることです。
一般的な会社は、商品やサービスを販売して利益を得るのが目的ですが、不動産投資の法人化では、不動産所得にかかる税金を抑えることが設立理由です。
また、このように個人の資産や副業による所得を管理する目的で設立される会社は、プライベートカンパニーと呼ばれています。
プライベートカンパニーは、サラリーマンが副業に対する税金を抑えたい場合にも有力な手段です。
不動産投資の法人化で得られるメリット
不動産投資を法人化し、会社を設立することで、投資家には具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。利益や経営、税金など、複数の面でのメリットを紹介します。
税制的に有利な法人税が適用される
不動産投資を法人化することで、所得税よりも税制的に有利な法人税が適用されます。法人税とは法人、つまり会社や法人などの所得に課せられる税金で、国税です。
一方、個人事業主やフリーランスなどの所得には、所得税がかかります。所得税は累進課税制度であるため、課税対象となる所得が高ければ高いほど、税率も上がるのです。
課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
1,000円から194万9,000円まで | 5% | 0円 |
195万円から329万9,000円まで | 10% | 9万7,500円 |
330万円から694万9,000円まで | 20% | 42万7,500円 |
695万円から899万9,000円まで | 23% | 63万6,000円 |
900万円から1,799万9,000円まで | 33% | 153万6,000円 |
1,800万円から3,999万9,000円まで | 40% | 2793万6,000円 |
4,000万円以上 | 45% | 479万6,000円 |
対して、法人税は一定であり、普通法人の場合の税率は23.2％です。
小規模な会社は、さらに税額が抑えられます。
資本金が1億円以下の法人であれば、所得が年800万円以下の部分には15％、年800万円超の部分については23.2％の税率です。
また、決算で赤字だった場合には、法人税そのものが発生しません。
ただし、法人住民税の均等割は発生します。
所得分散により所得税を抑えられる
不動産投資を法人化し、会社を設立することで、所得分散により所得税を抑えられる可能性があります。前述したように、所得税は累進課税制度です。
そのため、所得が高ければ高いほど、支払う所得税も増えてしまいます。
そこで節税目的で不動産投資を法人化し、会社の経営に従事している家族へと役員報酬を支給するのです。
家計を共にしている家族に所得を分散することで、一人ひとりの所得と、そこに課せられる税額を抑えられます。
資金調達しやすくなる
法人の場合の資金調達方法は、個人事業主も利用できる融資・借入、補助金・助成金に加え、投資型のクラウドファンディングも活用可能です。
クラウドファンディングには種類があり、資金や支援者に対するリターン（返礼品）によって、購入型・寄付型などに分かれています。
購入型・寄付型などは個人事業主でも利用可能です。一方、非公開株への投資により資金を集める株式投資型クラウドファンディングは、株式会社でなければ利用できません。
このようにクラウドファンディングにおいては、個人事業主よりも法人のほうが幅広い選択ができるでしょう。
また、融資や借入においても、法人は個人事業主に比べて審査が通りやすい傾向が見られます。会社や企業は法人登記により法的に認められているため、個人事業主よりも社会や取引先からの信頼を得やすいのです。
融資や借入を受けやすくなれば、その分、投資できる不動産も増えることから、事業拡大にもつながります。
経費の範囲が拡大される
法人化により、損金に算入可能な経費の範囲が拡大されます。収入から経費が差し引かれることで、課税所得金額を抑え、効果的な節税が可能です。例えば、次のようなものが、法人にのみ損金算入が認められています。
- 役員への報酬・賞与
- 社長の退職金
- 社長への出張手当
- 法人契約による生命保険の保険料
- 法人契約による役員の社宅の家賃
専従者とは、経営者のもとで業務に従事している家族従業員を指します。
また、自宅を社宅とすることで、家賃を経費計上可能です。役員への報酬や賞与については、会社や企業から支給される給与に該当することから、経費としての扱いが可能です。
個人事業主の場合は、収入から経費を差し引いた分が事業所得となるため、給与所得には該当しません。そのため、法人の場合のみ、役員への報酬・賞与などの収入を経費として扱えます。
決算月を自由に決められる
法人は、1年以内で区切った期間を事業年度とし、決算月（決算期）を任意で選定可能です。一方、すべての個人事業主は、決算月が12月に固定されています。
決算月には収益や費用を計算し、資産や負債などの結果を記した決算書の作成・申告しなければなりません。
決算月を自由に決められることで、決算を事業の繁閑に合わせて行ったり、資金が潤沢な時期に納税したりと、無理のない経営が実現します。
赤字を10年間にわたり繰り越せる
法人が青色申告することにより、赤字を最大10年間にわたり繰り越せる制度を繰越損失と呼びます。
赤字を繰り越し、翌年の黒字とその欠損金を相殺すれば、所得が押さえられて節税につながるという仕組みです。
また、今期の赤字を前期の黒字と相殺できる場合もあります。その際には、すでに納付済みの前期の税金が一部還付されるのです。
なお、個人事業主の場合は、青色申告をしても赤字繰越は最大3年に限定されています。赤字繰越においては、青色申告で10年にわたり欠損金を繰り越せる法人のほうが、節税効果は高いと言えるでしょう。
関連記事：投資家が法人化する目安とは？手続き方法や必要な費用を解説
不動産投資の法人化で発生するデメリット
不動産投資を法人化する場合、メリットだけでなくデメリットも見据えた上で会社を設立しなくてはなりません。
法人化における主なデメリットを説明します。
会社設立や経営のために費用が増加する
法人化における会社設立と、その経営のためには、個人事業主のときよりも多くの費用が必要です。
個人事業主の開業では、税務署に開業届を提出するだけで、基本的に費用はかかりません。
一方、不動産投資を法人化するためには、法人登記や定款・印鑑に関する手続きなどに費用が発生します。
その費用は、株式会社の場合が20万円から30万円、合同会社の場合は10万円程度かかるでしょう。
また、設立だけでなく、会社経営を続けるために必要な会計・税務にも費用は欠かせません。
法人の会計や税務は、個人事業主よりも複雑なため、多くの会社で税理士が記帳や申告の代行を行っています。
会社内に部署を設置することもありますが、小規模な法人化では従業員の人数が限られている場合もあるでしょう。
また、経営者自らが会計・税務を行うのも個人に負担がかかり過ぎます。
会計や税務には専門的な知識が求められることから、税理士に記帳や申告の代行を依頼する費用をあらかじめ予算に組んでおきましょう。
赤字でも法人住民税が課される
法人が赤字を出した場合、法人税は課せられませんが、法人住民税は決算の結果に関わらず必ず納付しなくてはなりません。
法人税は所得に課せられる国税であり、その所得がなければ発生しない税金です。
一方の法人住民税の税額は、法人税額や会社の資本金額、従業員数などの規模で決定します。
法人住民税は、法人が事業所を置く地域社会の整備するために税金が用いられ、赤字黒字とは無関係に、地方自治体へと税金を納付する必要があるのです。
代表者でも法人の資金は勝手に使えない
たとえ自分が会社の代表者であったとしても、法人の場合は、その資金を個人が勝手に使うことは許されません。
法人の場合は、収益はすべて会社の資金となり、そこから従業員の給与や賞与、さらには外注費などとして支払われます。
不動産投資を個人で行っていたときのような感覚で会社の資金を使うと、業務上横領と判断される場合があるため注意しましょう。
関連記事：個人投資家の法人化のメリット・デメリットやタイミングについて解説
不動産投資の法人化が向いている目安とタイミング
不動産投資の法人化を考え始めた際、今このタイミングで踏み切るべきか、もっと先のタイミングを見計らうべきか、目安が分からない場合も多いのではないでしょうか。
例として、次のようなタイミングは不動産投資を法人化に適しています。
不動産投資が好調なため事業にしたい場合
不動産投資が好調な場合は、その分、税負担の増加も予測されます。その際には、法人化することで個人で投資を行うよりも高い節税効果が得られるでしょう。
不動産投資を個人から法人へと変更するには、手続きや手間、会社設立の費用がかかります。
しかし、所得とともに上がり続ける所得税の負担を考慮すると、黒字のうちに法人化を検討するのが望ましいです。
また、前述したように、赤字は前期の黒字と相殺できます。
不動産投資は必ずしも好調がずっと続くとは限らないことから、現在は黒字でも、翌年には赤字に転落するかもしれません。
法人化しておくことで、個人のときよりも長く赤字繰越を行い、節税が可能です。
所得税率が20％超に達した場合
法人化の目安の1つが、所得税率20％を超えたタイミングです。
所得税は累進課税制度が採用されているため、不動産所得が330万円以上695万円未満では20%、不動産所得が695万円以上900万円未満では23%と、上がり続けます。
その税率は、所得が900万円以上1,800万円未満では33%と、一気に10%上がるのです。
一方、普通法人の税率は上限が23.2％に固定されているため、所得税のように所得とともに税率が上がり続けることはありません。
また、注意したいのが、所得税率23%の適用される所得額の幅が、前後と比較して狭いことです。
所得の増加額によっては、所得税率23%を飛び越えて、税率20%からいきなり33%が適用される可能性もあります。
そのため、不動産投資の所得税率が20%を超える所得330万円以上695万円未満の段階で、法人化の検討と準備を進めておくのがおすすめです。
不動産の相続を考えている場合
投資のために所有している不動産を、のちのち家族に相続したいと考えている場合は、法人化することで税金を抑えられます。
不動産を設立した会社の名義に変更すれば、個人財産の相続税を減額可能です。また、その名義変更した不動産の賃貸収入を、役員報酬として家族に分配できます。
不動産投資を法人化するための会社設立手続き
不動産投資を法人化するためには、複数の手続きが必要です。会社設立のために必要な手続きを、順を追って説明します。
株式会社か合同会社かを選ぶ
会社を設立する際には、まず株式会社か合同会社かを選ばなくてはなりません。
株式会社は、その名の通り、株式の発行で資金を募っている会社形態を指します。
経営者が会社を運営し、その収益から株主は出資した金額に応じた配当金や株主優待を受け取る仕組みです。
また、株主は株主総会にて、経営者に対して意見できます。
株式会社の場合、会社の運営を担う経営者の役割は、株主とは区別されていますが、株主が経営者を兼ねることも可能です。
一方の合同会社では、出資を行った全員が経営者を兼ねています。株主総会で株主の意見を聞く必要もないため、意思決定がスムーズであるのが特徴です。
ただし、合同会社は株式会社のように株を発行して資金を募れないため、資金調達方法は限られています。
不動産投資で会社設立する際には、このように株式会社と合同会社のメリット・デメリットを踏まえた上で選択しなければなりません。
ちなみに、会社形態には他にも合資会社や合名会社といったものがありますが、法人化で選択されるケースはあまりないのが現状です。
合資会社や合名会社の場合、出資者は無限責任社員として、会社が倒産した際の債務を背負うリスクがあります。
対して、株式会社や合同会社の出資者は、責任の範囲が限定されている有限責任が適用されているのです。
会社概要を決める
法人の形態を選んだら、次に基本情報や事業内容を簡単にまとめた会社概要を決めましょう。
会社概要とは、商号・本店所在地・資本金額・事業目的などです。
商号は会社の名称であり、会社の形態を明記することが定められているため、例えば株式会社○○や○○合同会社と名乗る必要があります。
また、会社の形態により会社概要の記載事項は異なり、株式会社の場合では、発行株式数や株式割り当てなども必要です。
定款を作成し認証を受ける
定款は法人の基本的なルールをまとめた書類です。
特に書式は定められていないものの、会社法に則って、定款には絶対的記載事項・相対的記載事項・任意的記載事項を記入しなくてはなりません。
絶対的記載事項とは会社法により必ず記載が求められている項目で、次の5つを指します。
【絶対的記載事項】
- 商号
- 事業目的
- 本店所在地
- 出資額の合計、または事業に必要な財産の最低額
- 発起人の氏名・住所
出資額の合計とは、出資額が決まっている場合において、発起人全員の出資総額を指します。
出資額が決まっていない場合には、事業に必要な最低限の財産金額を定款に記入しましょう。
相対的記載事項は、記載は定められていないものの、定款に記入しておかなければ十分に効力が発揮されない事柄などを指します。
例えば、取締役会・監査役などです。
事業年度や役員数などは任意的記載事項であり、定款に記入しなくても、後から決めて差し支えないものとして扱われます。
また、定款は、株式会社であれば公証役場での認証が必要で、合同会社ならば認証不要です。
資本金・出資金を振り込む
法人化に必要な資本金・出資金は、発起人の個人口座へと振り込みます。
資本金・出資金を準備したばかりの頃は、まだ会社設立前であることから、法人の銀行口座は開設されていません。そのため個人の銀行口座が用いられます。
発起人が複数いる場合は、代表者である発起人総代の銀行口座が振込先です。
また、注意点として、資本金・出資金は預入ではなく、必ず振込で銀行口座へと入金する必要があります。
発起人は一人ひとりの出資額が決まっており、その金額がきちんと銀行に入金されているか否かを証明するため、通帳に記録の残る振込を利用する必要があるのです。
株式会社の場合は役員を選任する
設立する会社が株式会社である場合は、役員の選任が必要です。
役員とは、会社の運営に重要な役割を持つ幹部社員のことを指し、具体的には会社法で定められている取締役・会計参与・監査役の3つの役職を言います。
また、同じく会社法により、株式会社は一人、または二人以上の取締役の設置が義務とされているのです。
このとき、発起人が株主と取締役を兼任しても問題はないため、株式会社は実質一人でも設立ができます。
法人印を作成する
法人化にあたっては、会社の実印の役目を果たす法人印を作成しましょう。
ただし、現在では電子申請で法人化を行う場合、印鑑の届出が任意とされています。つまり、法人印の作成は、会社設立において法的に必須ではないのです。
しかしながら、会社の運営や商取引では、今もなお押印を求められるケースは多々あります。法人印も、会社設立時に用意しておくのがおすすめです。
関連記事：個人事業主から法人化をするメリットは？タイミングと手順
法務局で設立登記する
法人化の準備が整ったら、会社の本店所在地を管轄する法務局にて、設立登記をします。
法人の設立登記は、商号や事業目的を登記申請することで、会社の存在が法的に認められる手続きです。
登記申請に必要な書類には、次のようなものがあります。
- 登記申請書
- 登録免許税納付用台紙
- 発起人の決定書
- 定款
- 資本金払込証明書
- 印鑑届出書
- 登記すべき事項を記録した書面、もしくはCD-R
- 設立時取締役の就任承諾書
- 設立時代表取締役の就任承諾書
- 設立時取締役の印鑑証明書
登録免許税納付用台紙は、法人化の際に発生する登録免許税を、収入印紙で支払うための貼り付け用の書類です。
資本金払込証明書は、資本金の振り込みを確認するための書類で、通帳や取引明細の画面をコピーして提出します。
なお、合同会社の場合は、設立時取締役の就任承諾書は不要です。また、会社設立時の登記すべき事項の内容は、株式会社と合同会社とでは異なります。
登記すべき事項は会社法にて定められ、登記が必須な事項と、定款やほかの書類での定めがある場合に登記の必要な事項に分かれているのです。
株式会社と合同会社それぞれには、次のような登記が求められています。
【株式会社の場合に必須な事項】
- 商号
- 事業目的
- 本店所在地
- 資本金額
- 発行可能株式総数
- 発行済株式総数
- 取締役の氏名
- 代表取締役の氏名・住所
- 公告方法
【合同会社の場合に必須な事項】
- 商号
- 事業目的
- 本店所在地
- 資本金額
- 業務執行社員の氏名
- 代表社員の氏名・住所
公告方法の公告とは、法人が株主や債務者などに、会社の設立を始めとした重要事項や決算を知らせることを指します。
公告方法は、新聞やWebの利用、そして国が発行している官報に掲載することの3つです。会社法にて、株式会社は公告が義務付けられているため、公告を疎かにすると罰金が科せられます。
税務署に法人設立届出書を提出する
会社設立後、2ヵ月以内に法人設立届出書を提出しましょう。
法務局での手続きとは異なり、法人設立届出書は、会社設立したことを所轄の税務署に届け出る書類です。この手続きにより、設立した会社には法人税を始めとした税金が課せられます。
また県税事務所や市区町村に対しても届出書の提出が必要です。法人設立届出書は、国税庁のホームページからダウンロードできます。
参考：法人設立届出書｜国税庁
税務署に個人事業の廃業届を提出する
個人事業主が会社を設立する場合は、税務署へと法人設立届出書を提出するのと同時に、個人事業の廃業届の提出も必要です。
廃業届は、個人事業主が事業をやめる際に提出する書類で、開業届と同じ用紙を使って提出します。
また、青色申告している際は、廃業届に加えて所得税の青色申告の取りやめ届出書も提出しましょう。
税務署に廃業届や所得税の青色申告の取りやめ届出書を提出しないと、税務署は廃業や青色申告取りやめの事実を知るすべがありません。
本来は支払う義務のない税金が発生するリスクもあるため、事業を法人化した後は個人事業の廃業届や青色申告取りやめ届出書を提出しましょう。
関連記事：不動産投資は節税対策になる？ならない？節税効果や仕組みについて詳しく解説！
不動産投資の法人化には税理士のアドバイスが有効！
不動産投資の法人化を考えるのであれば、まずは税理士に相談することをおすすめします。その理由は、不動産投資の法人化の主な目的が、節税にあるためです。
税理士であれば、税金対策を見越した上で、プライベートカンパニーについて適切なアドバイスをしてくれることでしょう。
私たち小谷野税理士法人では、税に関する相談はもちろんのこと、会社設立代行も提供しています。
法人化や税については、専門家からのフォローを受けることで、よりスムーズな手続きが可能です。
まずは1度お問い合わせください。
