民泊経営にかかる所得税って？注意点や確定申告の手順も解説

民泊は観光客の増加に伴い、多くの人々が関心を寄せる事業ですが、収益を得る一方で所得税に関する適切な対応が求められます。民泊経営で発生する所得は、その運営形態や規模によって税務上の取り扱いが異なります。本記事では、民泊経営にかかる所得税の基本から、注意点や確定申告の手順について分かりやすく解説しますので、民泊を経営しているものの税務申告に不安を感じている方はぜひ最後までご覧ください。

民泊の経営にかかる所得税

民泊から得られる収入は所得税の課税対象となり、その所得区分によって処理方法が異なります。以下は、民泊経営における主な所得区分とその特徴です。

不動産所得

不動産の貸し出しによる収入が該当し、民泊を副業として行う場合に多く見られます。自宅の一部や保有する物件を短期間貸し出すなど、不動産を貸し出すことで得られる所得のケースが多いでしょう。

不動産所得として認められる経費には、固定資産税や修繕費、保険料、減価償却費が含まれ、適切に計上すれば税負担を軽減できます。不動産所得は収入の安定性が高い一方で、所得区分を誤ると税務署から指摘を受けるリスクがあるため注意してください。

事業所得

民泊を本業として運営し、清掃サービスや食事提供といった付加価値を伴う場合に該当します。複数の物件を管理・運営している、長期間かつ高頻度で利用者を受け入れるなど、規模が大きい場合に適用されるケースが多いでしょう。

事業所得になると、青色申告特別控除（最大65万円）や、より広範な経費計上が可能となり、節税効果を期待できます。大規模な運営では、正確な記帳や専門家のアドバイスが重要です。

雑所得

小規模で短期間の民泊運営から得られる収入が雑所得に該当します。例えば、家族旅行中に自宅を貸し出す、空き部屋を月数回程度利用者に提供するといった場合などです。

不動産所得や事業所得ほど経費の幅が広くないため、節税効果は限定的ですが、簡易的な運営を行う場合に適した所得区分と言えるでしょう。収入規模が大きくなった場合には、他の所得に該当する可能性があるため注意してください。

一時所得

臨時収入は一時所得として扱われますが、民泊経営による収入が一時所得として扱われるケースはあまりありません。

というのも、一時所得とは、営利目的で継続的に行う行為以外の所得を指すため、民泊事業には当てはまらないと考えられるからです。

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給与所得

民泊運営を法人化し、自身が役員や従業員として給与を受け取る場合に該当します。給与所得控除が適用されるため、個人での申告よりも税負担が軽減される場合があるでしょう。

また、社会保険への加入義務が発生するため、長期的な福利厚生や将来の年金にも影響を与える重要な所得区分と言えます。法人化を検討する際には、事業の規模や収益性を慎重に考慮しましょう。

譲渡所得

民泊用不動産を売却した際の所得が該当します。不動産の売却益は、所有期間によって税率が異なり、5年以下の場合は短期譲渡所得として高い税率が適用され、5年超所有している場合は長期譲渡所得として優遇税率が適用されます。

例えば、長期運営後に価格上昇を見込んで売却するケースや、節税目的で保有物件を売却するケースが考えられるでしょう。売却時には取得価額や経費の記録を正確に保管しておくことが重要です。

利子所得

民泊運営で得た利益を元手に運用し、預金や債券などから得られる収入が該当します。例えば、定期預金で得た利息や債券投資による収益です。

通常、利子所得は源泉分離課税が適用されるため、確定申告の対象外となる場合がありますが、投資の規模や種類によっては申告が必要なケースもあるため、所得の種類と課税方法を十分に確認しましょう。

配当所得

民泊事業を法人化し、事業収益を配当として受け取る場合に該当します。配当所得では二重課税のリスクがありますが、配当控除を活用することで負担を軽減できるでしょう。

法人化は税制の活用や資金管理の効率化に繋がる一方、経営管理の複雑化を伴うため、専門家の支援を受けることが重要です。役員報酬との比較や法人化の適正性を慎重に判断する必要があるでしょう。

民泊経営にかかる所得税における会計時の注意点3つ

民泊経営にかかる所得税における会計時の注意点は以下の3点です。

1. 収入の正確な記録と区分
2. 経費の計上範囲を理解する
3. 減価償却の適用と管理

1. 収入の正確な記録と区分

民泊収入は、不動産所得、事業所得、雑所得など複数の所得区分に該当する可能性があり、正確な記録と区分が必要です。例えば、不動産所得や雑所得に分類されますが、本格的なサービス提供を伴う場合は事業所得となる場合があります。

不適切な区分は税務署からの修正指導や追徴課税を招くリスクがあるため、契約内容や運営形態をもとに正確に判断してください。特に、複数の区分にまたがる場合には、明確な基準を設けて収入を記録し、正確に申告することが求められます。

2. 経費の計上範囲を理解する

民泊経営では、多くの経費を計上できますが、その範囲は所得区分によって異なります。

不動産所得の場合、固定資産税や修繕費、減価償却費などが経費として認められます。一方、雑所得では少額減価償却資産の特例は適用できません。事業所得として申告する場合は、青色申告の特典を活用することで、さらに幅広い経費を認められる可能性があります。

適切な経費計上は税負担を軽減するための重要なポイントであるため、経費の性質や関連性をしっかりと把握しておきましょう。

3. 減価償却の適用と管理

民泊運営に使用する物件や設備は資産として扱われ、減価償却が必要です。例えば、購入した不動産や家電、家具などが該当します。

減価償却費は、取得価額や耐用年数に基づいて計算されますが、これらの設定を誤ると、後に税務調査で問題となるリスクがあるでしょう。また、減価償却費を計上しない場合、経費として認められるべき費用が反映されず、税負担が過剰になる可能性もあります。

適切な記録を維持し、専門家の助言を受けながら正確に処理することが重要です。

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民泊経営にかかる所得税の確定申告

民泊経営にかかる所得税の確定申告について、必要な書類と申告の手順を解説します。

必要な書類

必要な書類は以下の通りです。

民泊経営における確定申告には、収入と経費を証明する書類に加え、青色申告や控除申請に必要な書類を準備する必要があります。収入証明書類として、民泊プラットフォームからの振込明細や契約書、領収書などが必要でしょう。

経費に関しては、光熱費や保険料、修繕費などの領収書を揃え、減価償却が必要な物件や設備の取得価額や耐用年数を記載した計算資料も用意します。さらに、青色申告を選択している場合は、青色申告特別控除の金額によっては貸借対照表と損益計算書を含む青色申告決算書が必要です。

所得控除を申請する際には、生命保険料控除証明書や医療費の領収書などの控除証明書類を忘れずに揃えましょう。

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確定申告の手順

書類が揃った後の手順は以下の通りです。

まず、収入を不動産所得、事業所得、雑所得などの適切な区分に振り分ける必要があります。この分類は青色申告特別控除や経費計上の範囲に影響するため、正確に判断してください。

総収入から必要経費を差し引いた課税所得を算出し、確定申告書作成コーナーまたは手書きで確定申告書を作成します。申告書を税務署に提出し、計算された税額を期限内に納付することで手続きが完了します。期限内にスムーズに申告を終えるため、早めの準備を心がけましょう。

詳しい手続きについては、以下の関連記事をご確認ください。

関連記事：【税理士監修】確定申告のやり方ガイド！いつからいつまでの収入？郵送のケースや必要書類・マイナンバーカードについて

民泊経営にかかる所得税でお悩みの方は専門家に相談

民泊運営の所得税申告は、所得区分や経費計上など専門知識が必要であり、誤りがあるとペナルティや税負担が増加するリスクがあるでしょう。

小谷野税理士法人では、民泊を含む複雑な所得税申告や税務対策に特化したサポートを提供しています。適切なアドバイスを受けることで、税務リスクを回避しつつ最適な申告が可能になります。小谷野税理士法人にお気軽にご相談ください。