家賃収入があるサラリーマンは確定申告が義務？必要書類も解説

勤務先から年末調整を受けているサラリーマンでも、家賃収入があれば確定申告は必要でしょうか？結論を言うと、家賃収入から必要経費を引いた「不動産所得」が20万円を超えたら確定申告が必要です。一方、不動産所得が赤字でも確定申告することで支払う税金を減らせる場合があります。この記事では、家賃収入があるサラリーマンが確定申告をする必要性や手順について解説します。

サラリーマンでも家賃収入があるなら、確定申告が必要な人も

家賃収入があるサラリーマンのうち、収入から経費を引いた「所得」が20万円を超える方は確定申告が必要です。一方、所得が赤字の方は、確定申告すると税負担を軽くできる場合があります。

サラリーマンでも、不動産所得が20万円超なら確定申告が必須

源泉徴収の対象となる給与を貰っている場合、不動産所得が20万円を超える方は確定申告をしなければなりません。不動産所得は、以下のように計算します。

不動産所得 = 家賃などの総収入 – 経費

具体例でシミュレーションすると、以下の通りです。

この場合、不動産所得が20万円を超えているので確定申告が必要です。具体的に何が収入になり何が経費になるかは、記事の後半で解説します。

なお、不動産を売却して出た利益は「譲渡所得」に分類され、不動産所得と区別されます。譲渡所得は不動産所得とは異なり、原則は確定申告が必要ですのでご注意ください。特定の年に一度だけ発生する譲渡所得は、継続的に毎年発生する他の所得とは分けて課税されるためです。

参考：確定申告が必要な方｜国税庁
参考：不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)｜国税庁
参考：土地や建物を売ったとき｜国税庁

確定申告の義務があるのに確定申告をしなかった場合、税務署からペナルティが科せられます。ペナルティの詳細は、下記の記事をご確認ください。

【税理士監修】確定申告してない人が多い？その割合や無申告のペナルティを紹介！

不動産所得が赤字のサラリーマンは、確定申告すると税金が軽減

不動産所得が赤字になってしまった場合、確定申告しなくてもペナルティは科せられません。しかし、確定申告するのがおすすめです。確定申告すると、不動産所得の赤字を他の所得と相殺できる「損益通算」が適用できる場合があるからです。

具体例でシミュレーションすると、以下の通りです。

この場合、確定申告をしないと、給与所得の500万円に基づいて所得税や住民税が計算されてしまいます。

しかし、確定申告して損益通算を適用すると、不動産所得の赤字分を給与所得から差し引きできるため、総所得450万円に基づいて所得税や住民税が計算されます。したがって、損益通算により総所得が減るため、所得に掛かる税金を軽減可能です。

参考：損益通算｜国税庁

家賃収入があるサラリーマンの確定申告は4ステップ

家賃収入があるサラリーマンが確定申告を行う際の手順は、以下の4ステップです。

1. 青色申告か白色申告か、確定申告の方式を決める
2. 確定申告書を作るために帳簿を付け、必要書類を集める
3. 確定申告で提出する書類を作成する
4. 期限までにe-taxで提出する

以下、番号順に解説します。

①青色申告か白色申告か、確定申告の方式を決める

確定申告の方式には、「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。どちらにすべきか迷う方には、節税効果の高い青色申告をおすすめします。

※の「事業的規模」とは、「社会的に事業と言える規模」を指します。目安は、賃貸物件を10部屋以上または5棟以上所有している場合です。

目安に達していなくても、所有している駐車場や土地の数によっては事業的規模に該当する可能性があります。最終的には、税務署が実態に即して判断します。

参考：はじめてみませんか？青色申告｜国税庁
参考：事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分｜国税庁

不動産所得が事業的規模ではないサラリーマンであっても、青色申告を選ぶのがおすすめです。白色申告との手間の違いが事前手続きのみであるにもかかわらず、節税の恩恵が受けられるようになるからです。

青色申告の事前手続きには期限があります。事前手続きの詳細や、表中の「記帳の方式」の違いなどは、下記の記事をご確認ください。

個人事業主の青色申告とは？いくらから必要？メリット・デメリットや帳簿の書き方などについて解説！

②確定申告書を作るために帳簿を付け必要書類を集める

確定申告書を作成するには、毎日の取引を記録した帳簿が必要です。確定申告書は、帳簿の合計額を転記して作成するからです。

帳簿には、取引年月日と、収入や経費などを記録します。帳簿は提出しないため、お金の動きが正確に分かればエクセルや手書きで付けても構いません。以下に、不動産の収入や経費になる主な例を挙げます。

他の出費で経費になるか迷う場合は、税理士や税務署にご相談ください。なお、金額の根拠となる書類と帳簿は、基本的に7年間保存する義務があります。

帳簿の詳しい付け方は、下記の記事や国税庁のサイトを参照してください。

関連記事：白色申告の帳簿の付け方解説｜手書きやエクセルは可？記載例も

参考：帳簿の記帳のしかたー不動産所得者用ー｜国税庁
参考：記帳や帳簿等保存｜国税庁

帳簿の他、確定申告の作成には以下の書類も必要です。

• 勤務先の源泉徴収票
• 他の所得（雑所得・事業所得など）があればそれが分かる書類
• 契約書など、不動産収入が分かる書類
• 領収書・請求書など、経費が分かる書類
• 固定資産税の納付書・通知書
• ローン返済予定表
• 保険料の控除証明書

勤務先の源泉徴収票は不動産所得に直接関係ありませんが、すべての所得を合算した総所得を把握するのに必要です。所得税や住民税は、総所得に基づいて計算されるためです。

③確定申告で提出する書類を作成する

「確定申告で提出する書類」は、先ほど解説した「確定申告書を作るために必要な書類」と異なります。「確定申告で提出する書類」は、基本的に以下の通りです。

この他、状況次第で他の添付書類が求められる場合があります。「確定申告書を作るために必要な書類」に記載された金額や、帳簿の合計額などをe-Taxにて入力しましょう。

e-Taxとは、インターネットで申告ができるシステムであり、活用すればデータ作成から提出まで電子的に行うことができます。

参考：e-Taxについて知る | 【e-Tax】国税電子申告・納税システム（イータックス）

④期限までにe-taxで提出する

e-Taxで作成した書類に不備がなければ、そのまま送信ボタンを操作し提出しましょう。e-taxが使えない環境の場合は、窓口や郵送でも提出できます。

確定申告のうち、所得税の申告期間は毎年2月16日から3月15日までです。ただし3月15日が土日祝日の場合、翌営業日に期限がずれます。例えば、2024年分の申告期限は2025年3月17日（月）です。

確定申告書の提出後、計算された税額を期日までに納付しましょう。還付金がある場合は指定した口座に自動で振り込まれます。窓口や郵送での提出方法や納税の方法は、下記の記事を参考にしてください。

【税理士監修】確定申告のやり方ガイド！いつからいつまでの収入？郵送のケースや必要書類・マイナンバーカードについて

家賃収入があるサラリーマンの確定申告に関するよくある質問

ここでは、家賃収入があるサラリーマンが確定申告の際に抱きがちな疑問2点にお答えします。

給与の他に家賃収入がある場合は年末調整と確定申告どちらも必要？

年末調整と確定申告のどちらも必要です。なぜなら、勤務先が行う年末調整は、給与所得に対する税額しか計算されないからです。確定申告で給与所得や不動産所得を含むすべての所得を申告し、最終的な税額を計算する必要があります。

転勤で持ち家を賃貸に。家賃収入がある場合は確定申告は必要？

持ち家を賃貸に出した場合、年20万円超の不動産所得があれば確定申告が必要です。また、不動産所得が赤字でも確定申告するのがおすすめです。詳しい理由は記事冒頭をご確認ください。

ただし、持ち家に契約者本人や扶養家族が住んでいない期間は、住宅ローン控除が受けられません。持ち家に再び住むと分かっている場合は、事前に手続きをすれば、再び住み始めた後に住宅ローン控除の再適用ができます。

参考：住宅借入金等特別控除の再適用を受けるための手続①（転居前における手続）｜国税庁

参考：住宅借入金等特別控除の再適用を受けるための手続②（再び居住の用に供したときの手続）｜国税庁

国外へ赴任する方が持ち家を賃貸に出す場合、国外での滞在期間が1年未満か1年以上かで確定申告方法が異なります。

国外滞在が1年未満の場合は「居住者」として扱われるため、国外にいてもe-taxで確定申告できます。

国外滞在が1年以上の場合は「非居住者」として扱われるため、e-taxで確定申告できません。出国前に「納税管理人」を決めて選任手続きをしましょう。納税管理人とは、本人の代理で申告書の提出や納税ができる人のことです。

納税管理人は家族でも法人でも、税理士でも構いません。しかし、納税管理人を選任せず確定申告をしなかった場合、延滞税などのペナルティが科せられます。

参考：海外勤務中に不動産所得などがある場合｜国税庁

税理士への相談料は経費になる！迷ったら専門家にご相談を

計算が面倒な減価償却費や、条件が複雑な控除など、一見とっつきにくい所こそ節税ポイントです。節税や確定申告に不安がある方は、税理士にご相談ください。税理士の相談料は経費に計上できます。

税理士のサポートを受けた確定申告でペナルティを避け、適切に節税し、手元に残るお金を最大限にしましょう。

家賃収入があるサラリーマンの確定申告についてのお困りごとやご相談は、ぜひ「小谷野税理士法人」までお気軽にお問い合わせください。