【税理士監修】不動産は生前贈与するべき？相続との違いやメリット、注意点を解説

生前贈与とは、被相続人が亡くなる前に贈与によって財産移転を行うことです。生前贈与は現預金のイメージが強いかもしれませんが、不動産や有価証券などの生前贈与も可能です。

生前贈与と相続にはさまざまな違いがあり、どちらの方が適した方法であるかはケースによって異なります。今回は不動産の生前贈与について、相続と比較した際のメリットや注意点を解説します。

不動産の生前贈与とは

はじめに、不動産の生前贈与について概要を紹介します。

生前贈与とは

生前贈与とは被相続人が亡くなる前に行う贈与です。死亡贈与や遺贈など死亡が条件となる贈与と区別するために、生前に行われる贈与は生前贈与という呼び方がされます。不動産の生前贈与は文字通り、不動産を被相続人の生前に贈与することです。

生前に行う贈与はすべて生前贈与に該当します。ただし、贈与税の基礎控除の仕組みを使った相続税対策を生前贈与と呼ぶケースも多いです。相続税対策としての生前贈与は狭義の生前贈与とも表現できます。

以降の文章では特に注意書きがない限り、生前贈与という言葉を生前に行う贈与全般の意味で用います。

生前贈与と相続の違い

生前贈与と相続で異なる点を３つ紹介します。

• 課せられる税金
  • 生前贈与：贈与税
  • 相続：相続税
• 関係する人
  • 生前贈与：贈与者と受贈者の２者のみ
  • 相続：法定相続人全員
• 申告および納税の時期
  • 生前贈与：贈与を受けた年の翌年2月１日から３月15日に贈与税の申告および納付が必要
  • 相続：相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月後の期日までに、相続税申告および納付が必要

また、贈与税と相続税は税率の違いも大きいです。それぞれの税率について、国税庁の公式サイトに掲載されている税率表を引用して紹介します。

＜贈与税の税率＞

一般贈与財産の場合※後述する特例贈与財産に該当しない場合、すべて一般贈与財産の税率が適用されます

基礎控除（110万円）後の課税価格	200万円以下	300万円以下	400万円以下	600万円以下	1,000万円以下	1,500万円以下	3,000万円以下	3,000万円超
税率	10％	15％	20％	30％	40％	45％	50％	55％
控除額	－	10万円	25万円	65万円	125万円	175万円	250万円	400万円

特例贈与財産の場合※父母や祖父母など直系尊属からの贈与によって取得した財産が該当します

基礎控除（110万円）後の課税価格	200万円以下	400万円以下	600万円以下	1,000万円以下	1,500万円以下	3,000万円以下	4,500万円以下	4,500万円超
税率	10％	15％	20％	30％	40％	45％	50％	55％
控除額	－	10万円	30万円	90万円	190万円	265万円	415万円	640万円

参照元｜国税庁公式サイト　No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）

＜相続税の税率＞

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
１億円以下	30％	700万円
２億円以下	40％	1,700万円
３億円以下	45％	2,700万円
６億円以下	50％	4,200万円
６億円超	55％	7,200万円

参照元｜国税庁公式サイト　No.4155 相続税の税率

生前贈与と相続は相違点が多く、不動産の移転に際してどちらが適した手段であるかはケースによって異なります。自身に適した方法を選ぶためには、生前贈与と相続それぞれの特徴を押さえることが大切です。

不動産を生前贈与するメリット

不動産を生前贈与するメリットとして、以下の３つが挙げられます。

• 節税効果が期待できる
• 相続よりも手続きが容易に済む
• 希望する相手へ確実に不動産を贈与できる

それぞれ詳しく解説します。

節税効果が期待できる

不動産の生前贈与による大きなメリットが、節税効果が期待できる点です。

生前贈与によって事前に財産移転を行えば、相続税の対象となる相続財産が小さくなり、結果として相続税の節税につながります。特に、将来的に値上がりとなる可能性が高い不動産の場合、金額が低いうちに贈与をすることで得られる節税効果が大きいのです。

また、婚姻20年以上の夫婦間で居住用不動産（および居住用不動産を取得するための金銭）の贈与をした場合、配偶者控除の特例を利用できます。贈与税の基礎控除に加え最高2,000万円の控除を受けられるため、税負担を抑えながら不動産を移転する方法として効果的です。

相続よりも手続きが容易に済む

生前贈与による不動産の移転は、相続よりも手続きが容易に済みます。

遺言書がない相続の場合、不動産の名義変更までに以下の作業が必要です。

1.相続人の確定：法定相続人を確定するため、被相続人の出生から死亡まで連続した戸籍謄本の収集が必要になります

2.相続人全員による遺産分割協議：不動産は分割が難しいため、遺産分割協議が難航する恐れが大きいです

3.遺産分割協議書の作成

4.相続登記：相続によって取得した不動産の名義変更手続きです。必要書類の用意や法務局での手続きが必要となります。相続登記の必要書類は以下のとおりです

・被相続人の出生から死亡まで連続した戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・相続人全員の戸籍謄本（最新版のみ）
・相続人全員の印鑑証明書
・遺産分割協議書
・登記申請書
・対象となる不動産の登記事項証明書
・対象となる不動産の固定資産評価証明書

一方で、贈与は贈与をする人と贈与を受ける人双方の合意があれば可能です。相続に比べて関係者の数が少ない上に、遺産分割協議のように複雑な話し合いも必要ありません。

生前贈与の場合、不動産の名義変更までに必要な作業は以下の２つで済みます

1.贈与契約書の作成：贈与契約書は必須ではありませんが、合意の事実や贈与の内容を証拠として残し、トラブルを防ぐために作成するのが一般的です

2.登記申請：法務局で不動産の名義変更の登記申請を行います。登記申請に必要な書類は以下のとおりです

・登記原因証明情報：登記の原因となる事項を証明する書類です。1で作成した贈与契約書を利用できます
・対象となる不動産の登記識別情報通知または登記済証
・贈与者の印鑑証明書
・受贈者の住民票
・対象となる不動産の固定資産評価証明書
・贈与登記申請書

生前贈与は必要な手続きが少なく容易であるため、不動産を受け取る側の負担を抑えられます。

希望する相手へ確実に不動産を贈与できる

贈与者の希望する相手へ確実に不動産を贈与できる点も、生前贈与の大きなメリットです。

相続の場合は原則として、遺産分割協議によって相続の内容を決めます。そのため、被相続人の想定とは異なる相続人が相続するケースもあります。また、相続権を有するのは法定相続人のみであるため、孫や遠方の親族などに不動産を相続することができません。

一方で、生前贈与の場合は決めた相手へ確実に贈与できます。そのため、不動産を贈与したい相手がいる場合は生前贈与が効果的です。

なお、不動産は分割が難しいため、相続財産に不動産が含まれていると遺産分割協議が難航する恐れがあります。生前贈与によって相続発生前に不動産の移転を済ませておけば、遺産分割トラブルのリスクを下げられる可能性も高いです。

不動産の生前贈与の注意点

不動産の生前贈与を行う注意点として、以下の２つが挙げられます。

• 相続より生前贈与の方が登記時にかかる費用が大きい
• 相続よりも税額が大きくなる恐れがある

それぞれ注意するべき理由や対策について詳しく解説します。

相続より生前贈与の方が登記時にかかる費用が大きい

財産移転によって不動産の所有者が変わる場合、登記変更の手続きが必要です。登記時には一定の費用がかかりますが、こちらの費用は相続よりも生前贈与の方が高額になります。

生前贈与によって不動産を取得した場合、登記に際して以下の費用がかかります。

• 不動産取得税：固定資産税評価額×３％
• 登録免許税：固定資産税評価額×２％

一方、相続の場合は不動産取得税がかかりません。登録免許税の支払いは必要ですが、費用は固定資産税評価額×0.4％で、生前贈与よりも小さくなっています。

生前贈与によって節税効果を得られても、不動産の固定資産税評価額によっては、かえって金銭的な負担が大きくなる恐れがあります。財産移転に伴い発生する税額だけでなく、登記時の費用についても注意が必要です。

相続よりも税額が大きくなる恐れ

不動産を生前贈与するメリットとして、節税効果が期待できる点を紹介しました。しかし、相続税よりも贈与税の税率が高いため、課税対象の財産額が同じであれば贈与税の方が高くなります。

その上、相続税には小規模宅地の特例という制度が存在します。小規模宅地の特例は、要件を満たす宅地等を相続する場合、不動産の評価額を最大80%減らせる制度です。特例の存在により、贈与よりも相続の方が計算に用いる不動産評価額が小さくなる可能性が高いといえます。

また、贈与税の基礎控除額は一律で年間110万円ですが、相続税は3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。相続税は基礎控除の額が大きいため、そもそも課税されない可能性も有り得ます。

相続財産の合計額によっては、不動産の額を含めても基礎控除の範囲内であるケースもあるでしょう。不動産の有無に関係なく相続税が発生しない場合、生前贈与による節税効果を得られる余地はありません。むしろ、贈与税の発生により、かえって税負担が大きくなる恐れがあります。

以上のように、相続と生前贈与、どちらの方が節税につながるかはケースによって異なるのです。節税目的で不動産の生前贈与を行うのであれば、生前贈与が本当に節税につながるかシミュレーションをする必要があります。

なお、生前贈与には節税以外にもメリットがあります。節税以外の明確な目的がある場合、不動産の生前贈与をする価値は大きいです。

不動産の生前贈与がおすすめできるケースの例は次の章で詳しく紹介します。

不動産の生前贈与をするべきケースとは

最後に、これまで紹介した内容のまとめとして、不動産の生前贈与をおすすめできるケースの具体例を３つ紹介します。

• 相続財産の合計や不動産の金額から、生前贈与が節税につながると確実である場合：節税が主な目的である場合、生前贈与が節税につながると確実な場合のみ実施するのがおすすめです
• 不動産を移転したい相手がいる、贈与者の意思を確実に反映させたい場合：相続の場合は希望した相手が不動産を引き継ぐとは限りません。贈与者の意思を確実に反映させたい場合も、生前贈与による財産移転が効果的です
• 相続トラブルを防ぐ・相続の手間を小さくしたい場合：不動産は分割が難しいため相続時のトラブルが起こりやすいです。そのため、相続トラブルを防ぐ・手間を小さくする目的にも、生前贈与が適しています

まとめ

不動産の生前贈与を行うメリットとして、ケースによって節税効果が期待できる・相続より手続きが容易・希望する相手へ確実に贈与が可能という３つが挙げられます。一方で、不動産は相続よりも生前贈与の方が登記時の費用が高い点や、ケースによっては税負担がかえって大きい恐れがある点に注意が必要です。

不動産の生前贈与をするべきか否かはケースによって異なります。相続と生前贈与どちらを選ぶべきであるか、シミュレーションした上で決めるのが確実です。

不動産の移転に際して相続と生前贈与どちらの方が得であるか、専門知識のない人が正確な判断をするのは容易ではありません。自身にとってメリットの大きい方法を選ぶため、専門家に相談することをおすすめします。