【税理士監修】住宅取得資金の贈与には非課税枠がある。適用条件やメリットを解説

住宅を取得する際はまとまった金額が必要です。住宅の取得資金の贈与を受ける予定がある方、あるいは、子どもや孫に資金を贈与したいと考えている方も多いのではないでしょうか。
一定の条件に合致する場合は、住宅取得等資金の非課税制度を利用できます。贈与に伴い発生する税金を減らし、手元に残る資金を増やしましょう。
本記事では、住宅の取得時に利用できる非課税制度について詳しく解説します。非課税枠の限度額や適用要件、注意点なども紹介するため、贈与を検討中の方に必見の内容です。ぜひ参考にしてみてください。

贈与を受けたときの２つの課税方法

贈与を受けたとき、贈与税が課税される方法は２種類です。課税方法の仕方によって、控除できる金額や税率が異なります。贈与の際は、まずどちらの課税方法を選択するか決めましょう。

暦年課税

暦年贈与は財産の贈与を受ける際の一般的な課税方法です。１年間あたり110万円の基礎控除があります。贈与された財産が基礎控除以下の金額であれば贈与税は発生せず、申告の必要もありません。一方、基礎控除を超える金額に対しては、贈与税が課されます。

暦年贈与の税率は一般税率と特例税率の２種類です。受贈者の条件によって適用される税率が異なります。条件と税率は以下の通りです。

【特例税率】

直系尊属から18歳以上の直系卑属に対して行われた贈与に対して課される税率です。例えば、孫が祖父から住宅取得資金を贈与された場合は、特例税率が適用されます。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％	–
400万円以下	15％	10万円
600万円以下	20％	30万円
1,000万円以下	30％	90万円
1,500万円以下	40％	190万円
3,000万円以下	45％	265万円
4,500万円以下	50％	415万円
4,500万円超	55％	640万円

【一般税率】

特例贈与財産に該当しない贈与に対して課される税率です。例えば、甥が叔母から贈与を受けた場合は、一般税率が課されます。特例税率と比較すると、税率が高く、控除額が少なくなるのが特徴です。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％	–
300万円以下	15％	10万円
400万円以下	20％	25万円
600万円以下	30％	65万円
1,000万円以下	40％	125万円
1,500万円以下	45％	175万円
3,000万円以下	50％	250万円
3,000万円超	55％	400万円

（参考：国税庁　贈与税の計算と税率）

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、贈与時の税額を抑え相続時にまとめて課税する方法です。贈与時は、2,500万円までの特別控除が適用されます。また、控除を超えた分は税金が課されます。相続時精算課税制度を利用して受贈した財産にかかる税率は、一律20％です。

この制度を利用する場合は、贈与税申告が必要となる点に注意しましょう。また、相続時精算課税制度は誰でも利用できるわけではありません。制度の適用条件は以下の通りです。

・贈与者の年齢が、贈与があった年の１月１日時点で60歳以上であること

・受贈者の年齢が、贈与があった年の１月１日時点で18歳以上であること

・贈与があった年の翌年２月１日から３月15日までの間に贈与税申告をすること

贈与時に利用できる住宅取得等資金の特例とは

住宅を購入する際や増改築をする際の費用について、父母や祖父母から援助を受けたいと考えている方は多いでしょう。住宅取得等資金の贈与を受ける際は、住宅取得等資金の特例制度を利用できます。特例制度の内容や非課税枠の金額などについて詳しく解説するため、参考にしてみてください。

制度の概要

住宅取得等資金の特例制度は、父母や祖父母といった直系尊属から住宅取得資金などを贈与された際に利用できる非課税制度です。国税庁では、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」として取り扱われています。受贈者一人あたり最大1,000万円が控除されるため、大きな節税効果を期待できる制度です。暦年贈与の基礎控除110万円や、相続時精算課税制度の特別控除2,500万円とも併用できます。

適用要件

適用条件に合致しなければ住宅取得等資金の特例制度は利用できません。また、適用要件には、受贈者に関する要件と住宅に関する要件の２種類の条件が定められています。要件の一例は以下の通りです。

【受贈者に関する要件】

・直系尊属から直系卑属への贈与であること

・受贈者が、贈与があった年の１月１日時点で18歳以上であること

・贈与があった年の翌年２月１日から３月15日までの間に贈与税申告をすること

・贈与税の申告期限までに対象の住宅を購入すること

・受贈者の所得が2,000万円以下であること

・贈与があった年の翌年12月31日までに購入した住宅に居住すること　など

【住宅に関する要件】

・日本国内の住宅であること

・床面積が40㎡以上240㎡以下で、その半分以上を居住用として使用すること　など

上記の要件はあくまで一例です。実際のところは、住宅の種類によって要件が異なります。自身のケースでも適用できるかどうか気になっている方は、国税庁のホームページにて詳しい要件をご確認ください。

非課税枠の金額

住宅取得等資金の特例制度で利用できる非課税枠は最大1,000万円です。ただし、実際には購入時期やその時の消費税率、住宅の種類などにより、非課税枠の上限額が変わります。2023年度の非課税枠は以下の通りです。

住宅の種類	非課税枠の上限金額
省エネ等住宅	1,000万円
その他の住宅	500万円

また、省エネ等住宅の適用条件は以下のようになります。

・省エネ等基準４以上であること

・耐震等級２以上若しくは免震建築物であること

・高齢者等配慮対策等級（専用部分）３以上であること

・贈与申告書に証明書など既定の書類を添付できること

上記のような条件に合致する住宅は1,000万円、条件に合わない住宅は500万円が非課税枠の上限金額となります。

住宅取得等資金の非課税制度を利用するメリット

住宅を購入したり増改築したりする際は、住宅所得等資金の特例制度を利用しましょう。この制度を利用するメリットは大きく分けて３つあります。

夫婦それぞれで利用できる

住宅取得等資金の特例は、受贈者１人につき最大1,000万円が非課税になる制度です。住宅を共同名義にすることで、夫婦それぞれが住宅取得等資金の非課税制度を利用できるようになります。

夫婦で1,000万円ずつ利用する場合、2,000万円分が非課税となります。暦年贈与の基礎控除と併せれば最大2,220万円、相続時精算課税制度と併せれば最大7,000万円控除可能です。納める税金が減れば、その分手元資金を増やせます。夫婦で共同名義にできそうな場合で、贈与を受ける予定のある方はぜひ利用しましょう。

相続時精算課税制度との併用が可能

相続時精算課税制度と併用できるのもメリットのひとつです。相続時精算課税制度の控除と合計で、贈与時は１人あたり最大3,500万円まで非課税になります。相続時精算課税制度は、贈与時の税金を減らし、相続時に相続財産としてカウントすることでまとめて税金を納める仕組みになっています。相続時に価値が上がりそうな土地や建物を取得する際に最適です。

また、相続時精算課税制度だけでなく暦年贈与や、住宅借入金等特別控除との併用も可能となっています。暦年贈与では年間110万円の基礎控除と併せて最大1,110万円の控除が可能です。住宅借入金等特別控除と併用した場合は、年末時点での住宅ローンの残高の0.7％+1,000万円分を控除できます。大きな節税効果を期待できるでしょう。

相続税の生前贈与加算は適用されない

通常、相続開始前３年以内の贈与財産は、贈与が認められなくなり相続財産に含まれます。これを、生前贈与加算といいます。亡くなる直前に相続財産を減らそうとする行為を防止するための制度です。

ただし、住宅取得等資金の非課税制度を利用した財産には、この制度が適用されません。例えば、被相続人が亡くなる１年前に、住宅所得等資金の特例制度を適用した財産を受け取っている場合、その資金は相続税の計算時にカウントする必要がなくなります。相続税の負担軽減効果や、相続税の計算・申告手続きの手間を削減する効果を期待できます。

住宅取得等資金の非課税制度を利用する際の注意点

住宅取得等資金の非課税制度は、適用条件に合致するのであればできるだけ利用したい制度です。最大1,000万円が非課税になるため、節税効果を期待できます。ただし、この制度を利用する際は、いくつか気を付けたいポイントもあります。ここで解説する注意点を確認し、あらかじめ対策を立てましょう。

税制改正が行われる可能性がある

住宅取得等資金の非課税制度は、利用できる期間が限定されているため注意が必要です。2021年末で終了予定でしたが、令和３年度の税制改正により、2023年末まで適用期間が延長されました。また、同じ税制改正で、非課税になる金額も1,500万円から1,000万円に変更になりました。

税制改正は、時代の流れや社会情勢などに合わせて変わっていくものです。今後も、制度内容が変わる可能性があるため、税制改正の内容はしっかりとチェックするようにしましょう。

小規模宅地等の特例が使えなくなる

相続により宅地や事業所などを受け継いだ場合は、小規模宅地等の特例を利用できます。小規模宅地等の特例は、土地の評価額が最大80％削減される制度です。例えば、評価額が１億円の土地にこの特例制度を適用し80％評価額が減額されると、評価額は2,000万円まで縮小されます。節税効果が大きいため、相続の際に利用される代表的な控除となっています。一方、贈与により生前に宅地や財産などを渡してしまうと、この制度を利用できなくなるため注意が必要です。将来的に不動産を相続する予定がある場合は、贈与と相続のどちらがより大きい節税効果を期待できるか、総合的な金額をシミュレーションしながら考えましょう。

税額がゼロになっても贈与税申告は必要

住宅取得等資金の非課税制度を利用して無税になったとしても、贈与税の申告は発生します。期限内に贈与税申告書類を作成し、税務署に提出しましょう。他の控除では申告不要とされているものもあるため、間違えないよう注意が必要です。

万が一贈与税申告をしなかったり期限に遅れたりした場合、ペナルティーが課せられる恐れがあります。課せられる可能性のある税金は以下の通りです。

・無申告加算税

・重加算税

・延滞税

また、申告した金額が少なかった場合、過少申告加算税が課せられることもあります。申告は慎重に行いましょう。

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の手続き方法

贈与税申告の義務が発生するのは、贈与をした人ではなく贈与を受けた人です。申告期限内に贈与税申告を済ませましょう。ここでは、申告先と期限、必要書類について解説します。

申告先と期限

贈与税の申告先は、贈与を受けた人の住所地を管轄する税務署です。また、申告期限は贈与を受けた年の翌年２月１日から３月15日までとなります。申告書と書類を揃えて提出しましょう。贈与税の申告は、窓口で提出するか郵送、e-Taxの３つの方法から選択できます。
なお、贈与税の申告書は国税庁のホームページ らダウンロード可能です。第一表は贈与税申告に必要となる書類で、第二表は相続時精算課税制度を利用する際、第三表は修正申告の際に使用します。

必要書類

贈与税申告書と、住宅取得等資金の非課税制度を利用するための書類の両方を用意する必要があります。また、贈与時のケースによって必要となる書類が異なるため注意しましょう。贈与税申告の際に共通で必要となる添付書類と、非課税制度の適用で必要となる書類、相続時精算課税制度の適用で必要となる書類の一例は以下の通りです。

【共通で必要となる添付書類】

・贈与税申告書

・戸籍謄本

・源泉徴収票など所得金額が分かるもの

・登記事項証明書

・売買契約書　など

【住宅取得等資金の非課税制度の適用で必要となる書類】

・住宅性能証明書

・建築請負契約書の写し

・長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し

・住宅用家屋証明書　など

【相続時精算課税制度の適用で必要となる書類】

・戸籍謄本

・戸籍の附表の写し

・相続時精算課税制度選択届出書　など

また、配偶者控除など他の控除を適用する場合はその書類も別途必要となります。自身のケースでどの書類が必要なのか分からない場合や贈与税申告に不安を感じる方は、税理士に相談するのも方法のひとつです。税理士であれば、税務に関する専門的な知識があるため、贈与税申告の代行や税額計算、税金対策のアドバイスなどのトータルサポートを依頼できます。

まとめ

住宅取得等資金の非課税制度は、直系尊属からの贈与を受ける際に最大1,000万円までが非課税となる制度です。大きな節税効果を期待できます。住宅取得に際して、父母や祖父母から資金提供の申し出があった際は利用を検討しましょう。
なお、この制度を利用する際は、仮に税額がゼロになったとしても贈与税申告が必須となります。また、税制改正が行われる可能性がある点や、相続時に小規模宅地等の特例が利用できなくなる点にも注意が必要です。住宅取得等資金の非課税制度を利用する場合の注意点や手続き方法などを紹介した今回の記事も、ぜひ参考にしてみてください。