代償分割でも3,000万円控除は利用できる？遺産分割の方法も紹介
通常、相続においては亡くなった方の居住用財産を売却すると3,000万円の特別控除が利用できます。では、代償分割により相続した場合は、この特別控除は利用できるのでしょうか。
本記事では、遺産分割の3つの方法や代償分割を選択した際の特別控除について解説しています。
目次
代償分割とは？遺産分割の3つの方法
遺産分割には換価分割、現物分割、代償分割という3つの方法があります。
それぞれの特徴は以下の通りです。
分割方法 | 特徴 |
換価分割 | 不動産を売却し、そのお金を分割する |
現物分割 | 不動産自体を相続人で分ける |
代償分割 | 特定の相続人が相続する代わりに他の相続人にお金を支払う |
以下では、上記の方法のうち代償分割についてより詳しく解説していきます。
代償分割の仕組み
代償分割とは、相続財産である不動産を特定の相続人が相続する代わりに、相続しない相続人たちにお金を支払う方法のことを指します。通常、特定の相続人のみが相続すると、相続する財産に偏りが出てしまいます。相続人同士の不平等感をなくすために、不動産を相続した相続人は他の相続人に金銭を支払うのです。
代償分割のメリット・デメリット
代償分割の主なメリットは、公平に遺産分割ができるという点です。不動産を相続する人とそうでない人が平等に財産を手に入れられるため、不平等感が生まれないのが大きなメリットと言えるでしょう。また、これに付随して、相続トラブルが起きづらいというのもメリットとして挙げられます。
特定の相続人だけが不動産を相続してしまうと、感情的なわだかまりから対立しやすく、遺産分割で揉めてしまいます。その点、代償分割であれば現物は相続できなくても金銭を受け取れるため、トラブルに発展しづらいのです。
反対に、デメリットとしては不動産を相続する人に金銭的な負担がかかるという点が挙げられます。不動産を相続する人は、代償金を他の相続人に支払わなくてはならないため、まとまった資金が必要になります。不動産を相続する人に支払い能力があるか否かはきちんと確認しておきましょう。
また、不動産の評価額をめぐってトラブルになるケースもあるという点もデメリットとして挙げられます。相続人同士で納得できる結果が見出せない場合は、税理士などの専門家に公平な評価をしてもらいましょう。
代償分割でも3,000万円の空き家控除は使える？
亡くなった方が住んでいた家（空き家）を売却する際に利用できる控除を空き家控除と言います。この制度は、相続人が要件を満たして売却すれば代償分割との併用も可能です。
空き家控除の概要
空き家控除は、空き家問題の解決に向けて、空き家を減らして有効活用するという目的で作られた制度です。通常、不動産を売却すると譲渡所得税という税金を支払わなければなりません。しかしこの制度を使えば、場合によっては税金を支払わずに売却ができるのです。
控除額は原則として3,000万円です。しかし、令和6年以降の売却については、3人以上で対象 of 空き家を相続した場合の控除額は2,000万円までとなっています。
具体的な不動産の譲渡所得の税率は以下のように設定されています. 所有期間は譲渡した年の1月1日で判定します。
所有期間 | 税率 |
5年以下（短期譲渡所得） | 39.63％ |
5年超（長期譲渡所得） | 20.315％ |
譲渡所得税は決して安くないため、特例を利用できれば大幅な節税に繋がると言えるでしょう。
対象となる空き家は？
本制度の対象となるのは、以下の条件をすべて満たしている空き家に限られています。
- 被相続人が亡くなる直前まで住んでいた
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋である
- 区分所有建物登記をしていない建物である
- 相続発生の直前に被相続人以外の同居者がいない
原則として、3,000万円の控除の対象となるのは上記に当てはまる物件のみです。ただし、亡くなる前に老人ホームなどに入居していた場合は、亡くなる直前に住んでいなくても本制度の対象となります。
適用条件
空き家特例を利用するための条件は下記の通りです。
- 相続開始から3年経過した年の年末までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続後から売却までに利用していないこと
- 一定以上の耐震基準を満たしていること
これらの条件を満たしている場合は、最大3,000万円を控除できます。ただし、売却代金の1億円以下というのは、対象となる家屋の売却代金の合算額であるという点に注意が必要です。例えば、複数回に分割して売却した場合でも、すべての売却代金を合算して1億円以下であることが条件になります。
利用方法
相続した家屋が特例の対象であり、かつ適用条件を満たしている場合は、確定申告の際に以下の書類を提出することで控除が受けられます。
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 譲渡所得の内訳書
- 登記事項証明書
- 売買契約書のコピー
- 設住宅性能評価書もしくは耐震基準適合証明書のコピー
被相続人居住用家屋等確認書とは、対象となる空き家がある市町村役場で発行してもらえます。発行の際には、事前にHPから入手した申請書に必要事項を記入して必要書類と併せて提出しなくてはなりません。具体的な必要書類が状況によって異なるため、役場の担当部署に確認してください。
参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
小規模宅地等の特例と空き家特例は両方使える？
不動産を相続した際の相続税の軽減措置に、小規模宅地等の特例というものがあります。この特例を使えば、亡くなった方が住んでいた土地を配偶者や同居人が相続した場合に評価額が最大で80％まで減額できるのです。
原則として、小規模宅地等の特例を適用して相続した場合は空き家特例は利用することは難しいでしょう。しかし、配偶者が相続したケースまたは相続人に持ち家がないケースでは、2つの制度を併用できるようになっています。具体的には、配偶者と別居していたケースや家なき子特例に該当するケースにおいて併用できます。
実際にこれらの特例を併用したい場合は、税理士などの専門家に相談のうえ検討してください。
家なき子特例の適用要件
家なき子特例に該当するのは、以下の要件を満たしている場合です。
- 被相続人に配偶者や同居していた相続人がいない
- 相続開始から3年前までの間に相続人や相続人の配偶者の持ち家に住んだことがない
- 相続開始から3年前までの間に3親等以内の親族の持ち家に住んだことがない
- 相続開始から3年前までの間に相続人と関係のある法人の持ち家に住んだことがない
- 相続した宅地を相続税の申告期限まで保有している
- 相続開始時に居住している家屋を一度も所有したことがない
上記を満たしている場合は家なき子特例に該当するため、小規模宅地等の特例と空き家特例の併用ができます。
小規模宅地等の特例の利用条件
小規模宅地等の特例には、土地の区分に応じた条件が設けられています。例えば、被相続人が住んでいた宅地は特定居住地用宅地、事業用に使用していた宅地は特定事業用宅地等というような区分があります。
空き家特例と併用できるのは被相続人が住んでいた家屋に限定されるため、以下では特定居住地用宅地の利用条件を紹介します。
- 亡くなった方の配偶者
- 亡くなった方と同居していた法定相続人
- 相続前3年間賃貸に住んでいた法定相続人（配偶者・同居親族以外）など
上記のいずれかに当てはまる場合は、小規模宅地等の特例の対象となります。より詳しく本特例について知りたい場合は、以下の関連記事も参考にしてください。
代償分割でも原3,000万円控除を利用できる
不動産を相続した場合の分割方法には、換価分割、代償分割、現物分割という3つの方法があります。なかでも、代償分割という方法は相続人同士で不平等感が生まれにくく、不動産を保有したまま遺産分割できる方法として注目されています。
代償分割によって相続した家屋を相続後に売却したい場合は、一定の条件を満たしていれば譲渡所得から3,000万円が控除できます。この制度を空き家特例と言います。
空き家特例はすべての家屋に適用される訳ではありません。家屋自体にも要件があるだけでなく、売却時期や売却代金などにも条件があります。特例を利用したい場合は、個人で判断せずになるべく税理士などの専門家に相談するとスムーズです。
本記事を参考に、代償分割を行った際の空き家特例の利用について理解を深めて下さい。
相続税申告は『やさしい相続相談センター』にご相談ください。
相続税の申告手続きは初めての経験で不慣れなことも多くあると思います。
しかし適正な申告ができなければ、後日税務署の税務調査を受け、思いがけず資産を失うこともある大切な手続きです。
やさしい相続相談センターでは、お客様の資産をお守りする適切な申告をサポートさせていただきます。
初回相談は無料です。ぜひご相談ください。
また、金融機関や不動産関係者、葬儀関連企業、税理士・会計士の方からのご相談やサポートも行っております。
小谷野税理士法人の相続専門スタッフがお客様へのサービス向上のお手伝いをさせていただきます。
監修者
山口 美幸 小谷野税理士法人 パートナー税理士・センター長
96年大手監査法人入社、98年小谷野公認会計士事務所（小谷野税理士法人）入所。
【執筆実績】
「いまさら人に聞けない『事業承継対策』の実務」（共著、セルバ出版）他
【メッセージ】
亡くなった方の思い、ご家族の思いに寄り添って相続の手続きを進めていきます。税務申告以外の各種相続手続きも、ワンストップで終了するように優しく対応します。