抵当権付き不動産を相続したらどうなる？相続放棄の判断ポイントまで解説
抵当権付き不動産を相続すると、どのような影響や手続きが必要になるのか、不安に感じていないでしょうか。抵当権は相続後もそのまま残るため、相続人としてどの選択肢を取るべきか慎重な判断が求められます。本記事では、抵当権付き不動産の相続で起こる問題点、主な選択肢、相続放棄の注意点まで分かりやすく解説します。抵当権付き不動産の扱いに迷っている方は、ぜひ最後までご覧ください。
目次
抵当権付き不動産を相続するとどうなるか
抵当権が付いた不動産には特有の注意点があり、相続後の判断や手続きに大きく影響する可能性があります。まずは、抵当権がどのような仕組みで、相続時にどのような扱いになるのかを整理しておきましょう。
抵当権とは何か
抵当権とは、ローンの返済が滞ったときに、銀行などの債権者が不動産を売却し、その代金から優先的に返済を受けられる仕組みです。住宅ローンや事業資金の借入で一般的に利用されており、登記簿に抵当権が残っている限り、不動産には「担保としての制約」が付き続けます。
相続しても抵当権は消えない
不動産の所有者が亡くなっても、抵当権は自動では消えません。ローンが残っていれば、その債務も不動産と一緒に相続の対象となり、相続人は抵当権が付いた状態のまま不動産を承継します。
返済が難しい場合には、任意売却や競売になる可能性もあり、抵当権の存在は相続後の不動産の扱いに大きく影響します。
抵当権付き不動産を相続したときの主な選択肢
抵当権付き不動産を相続した場合、どのように扱うかは状況によって異なります。相続後に検討できる主な選択肢について解説します。
債務を引き継いで返済を続ける
抵当権付き不動産を今後も利用したい、家族が住み続けたいといった場合は、不動産とローンの両方を承継するという選択肢があります。相続登記の名義変更とローン契約の引き継ぎを行い、返済が終わったあとで抵当権を抹消すれば、その不動産を自由に扱える状態になります。
相続後も返済を続けても問題がない場合に選ばれる、最も一般的な方法でしょう。
相続放棄や限定承認を検討する
不動産の価値より借金が大きい、または相続しても維持・管理の負担が重いと判断されるときは、相続放棄や限定承認が現実的な選択肢となります。
相続放棄をすると、最初から相続人でなかった扱いとなり、不動産も債務も一切受け継ぎません。一方、債務超過かどうか判断しづらい場合には、限定承認によって相続財産の範囲の中で債務を整理するという方法もあります。
どちらも家庭裁判所での申述が必要なため、早めに判断しましょう。
不動産を売却して債務を整理する
不動産を引き継ぐ予定がない場合や債務を負いたくない場合には、売却して借入を整理するという選択肢があります。不動産の売却額がローン残高を上回る場合は、売却代金で完済し、抵当権の抹消まで進められます。
通常の売却が難しいケースでは、任意売却によって返済負担を減らせる場合もあり、いずれの手続きも金融機関との調整が重要になります。
参考：住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内） | 法務局
抵当権付き不動産を相続して「相続放棄」を選ぶ際の注意点
抵当権付き不動産は債務を伴うため、相続放棄を検討する場面も少なくありません。ただし、放棄には独自のルールや期限があり、判断を誤ると思わぬ不利益に繋がる可能性があります。
相続放棄を選ぶ際の注意すべきポイントについて解説します。
相続放棄できる期限に注意する
誤って債務を引き継いでしまう事態を避けるため、相続放棄の期限を把握し、早めに判断しましょう。
相続放棄は家庭裁判所への申述によって成立し、法律上は「初めから相続人でなかった扱い」となります。不動産も債務も引き継がずに済みますが、手続きには原則3ヵ月の熟慮期間があり、この間に判断しなければなりません。
抵当権付き不動産ではローン残高や資産価値の調査に時間を要するケースが多く、期限に間に合わない場合は期間伸長の申立てが必要です。対応が遅れると放棄できず、債務だけが残るリスクがあるので注意しましょう。
相続放棄後に残る管理義務を把握する
管理責任を巡るトラブルを避けるため、放棄後も最低限の管理義務が生じる点を理解しておきましょう。
相続放棄をしても、次順位相続人へ引き継がれるまでの間、放置による倒壊や損害を防ぐための管理責任が残る場合があります。
管理を怠り周囲に被害が生じた場合、責任を問われる可能性もあるため、「放棄したら完全に関係が切れる」という誤解は危険でしょう。
相続放棄後は住み続けられない可能性を理解する
生活設計で困らないように、相続放棄後の居住継続の可否を必ず確認しましょう。
相続放棄すると不動産の権利が失われるため、その物件に住み続けられなくなるケースが一般的です。特に抵当権が付いた不動産では、債権者が任意売却や競売に踏み切る場合も多く、居住継続が認められる保証はありません。
「放棄してもそのまま住める」という誤解は大きなトラブルに繋がります。
次順位相続人や清算人の関与を理解する
後から想定外の対応を迫られる事態を防ぐため、次順位相続人や清算人との関与が発生する可能性も把握しておきましょう。相続放棄をすると権利と義務は次順位相続人へ移りますが、該当者がいない、または全員が放棄した場合、裁判所が相続財産清算人を選任します。
その手続きの中で協力を求められる場面もあるため、「放棄すれば完全に無関係になる」という認識は誤りです。
抵当権付き不動産を相続したときの手続きの流れ
抵当権が付いた不動産を相続した場合、状況を正確に把握し、適切な手続きを順序立てて進めるのが重要です。どのような流れで手続きが進むのか全体像を把握しておきましょう。
登記簿と団信の加入状況を確認する
手続きの前に、登記簿で抵当権の内容を確認し、住宅ローンの場合は金融機関へ団信加入の有無もあわせて確認しましょう。団信に加入していた場合、残債が保険で完済される可能性があります。
なお、第三者の債務の担保として設定されている場合や、すでに完済していても抵当権が未抹消のまま残っているケースもあるため、最初の調査が後続判断の前提になります。
相続放棄・限定承認を申し出るタイミングを判断する
相続放棄・限定承認は、相続開始から原則3ヵ月以内（熟慮期間）に家庭裁判所へ申述する必要があります。抵当権付き不動産の相続は債務を伴うため、この期間内に相続するか放棄するかの判断が重要です。
債務状況の把握に時間がかかる場合は期間伸長の申立ても可能ですが、判断を遅らせると不利益が生じる恐れがあるため、早めに調査・検討しましょう。
相続登記・債務者変更・抵当権抹消の手続きを進める（相続する場合）
相続する場合は、相続登記で所有者の名義変更を行います。そのうえで、金融機関の承諾を得て債務者変更の手続きをし、完済後に抵当権抹消登記を申請します。これらの手続きが完了して初めて、不動産を売却したり自由に利用したりできる状態になります。
不動産売却で債務を整理する方法を検討する
債務の整理を目的に売却する場合は、一般売却・任意売却・競売といった選択肢があります。売却価格がローン残高より低い場合は金融機関との交渉が必要となり、早期に相談するほどスムーズな整理が期待できます。
抵当権付き不動産を相続する際のトラブル事例
抵当権が付いた不動産の相続では、債務の内容や登記の状態を十分に確認しないまま手続きを進めてしまい、後から重大な問題に発展するケースが少なくありません。
実際によく起きるトラブル事例を紹介するので、同じ失敗を防ぐための参考にしてください。
債務額が不動産価値を上回るケース
抵当権付き不動産では、ローン残債が不動産の時価を上回る「債務超過」の状態で相続するケースが少なくありません。例えば、時価1,000万円の不動産に1,600万円の残債が残っている場合、相続すると600万円の負債を抱える計算になります。
こうした状況で相続すると返済義務を負うことになり、後から取り返しがつかなくなるため、相続放棄や限定承認を含めて慎重な判断が必要です。
抵当権が完済済みでも未抹消のまま残っているケース
ローンを完済しているにもかかわらず、抵当権抹消登記がされていないまま相続を迎えるケースも多く見られます。この場合、買主が見つかっても売却手続きが進められなかったり、抹消手続きに余計な時間や費用がかかるなどの支障が生じます。
相続後に未抹消の抵当権が残っている事実が判明した場合は、金融機関に完済証明を依頼し、速やかに抹消手続きを進める必要があります。
第三者の債務の担保提供となっていたケース
被相続人が家族や知人の借入の担保として不動産を提供していた場合、相続人が事情を知らないまま抵当権付き不動産を承継するケースがあります。この場合でも抵当権は消えず、債務者の返済状況によっては競売に進む可能性があります。
「自分の家族の借金ではないから関係ない」という認識は誤りで、担保が残る限りリスクは避けられません。
相続放棄を検討せず単純承認になってしまうケース
事前確認を怠ったまま相続登記や遺産の処分を行うと、法律上「相続を承認した」と扱われる単純承認となり、債務も不動産もそのまま引き継ぎます。後から多額の債務が判明しても取り消せず、返済義務を負う結果となります。相続放棄の検討を怠ったことが原因で生じる典型的なトラブルです。
相続放棄後も管理義務が残るケース
相続放棄をしても、次順位の相続人が確定するまでの間は不動産を放置できません。老朽家屋が倒壊して周囲に損害を与えた場合には、管理を怠ったとして責任を問われるケースもあります。
「相続放棄したから完全に他人事」と誤解したまま管理を放置したために、トラブルに発展する事例が多く見られます。
抵当権付き不動産の相続に不安がある方は専門家に相談を
抵当権付き不動産の相続では、ローン残債の確認や相続放棄の可否判断など、初動を誤ると大きな負担を抱える恐れがあります。特に相続放棄は「原則3ヵ月以内」に手続きする必要があり、この期間を過ぎると債務をそのまま引き継ぐ可能性もあります。
こうしたリスクを避けるには、専門家の助言を得ながら進めるのが最も確実でしょう。
小谷野税理士法人では、不動産と債務の状況確認、相続放棄の可否判断、売却による整理の検討など、個別事情に応じた最適な選択肢をご提案しています。抵当権付き不動産の相続で迷われている方は、早めに小谷野税理士法人へご相談ください。
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監修者
山口 美幸 小谷野税理士法人 パートナー税理士・センター長
96年大手監査法人入社、98年小谷野公認会計士事務所（小谷野税理士法人）入所。
【執筆実績】
「いまさら人に聞けない『事業承継対策』の実務」（共著、セルバ出版）他
【メッセージ】
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