土地の相続税の計算シミュレーションを解説！節税におすすめの土地活用法も紹介
土地は相続財産の中でも金額が大きく、相続税額を左右しやすい重要な資産です。しかし、土地の相続税は「いくらの土地だから、税金はいくら」と単純に決まるものではありません。そのため事前に計算の流れを理解し、シミュレーションしておくことが大切です。本記事では、土地の相続税計算に欠かせない相続税評価額の概要や計算シミュレーション、さらに相続税対策として効果的な土地活用方法を徹底解説します。
土地の相続税計算には「相続税評価額」が必須
相続税や贈与税を計算する際の基本となるのが「相続税評価額」です。現金であれば残高そのままの金額が評価額になりますが、不動産や株式などの資産は、国税庁が定める評価基準に沿って価格を算定します。この共通ルールに基づき、資産価値を公平に評価できるよう仕組まれているのが相続税評価額です。
なお相続税や贈与税は、固定資産税のように行政から評価額が通知されるものではありません。納税者自身（または税理士などの代理人）が評価額を算出し申告する必要があります。そのため、土地の種類や状況に応じて定められた評価方法に沿って、正確に計算しなくてはならないのです。
土地の相続税評価額の計算方法
土地の相続評価は、大きく分けて次の2つの方法で算出します。
路線価方式
「路線価方式」は、土地が接している道路（路線）に設定された価格を基準にして計算する方法です。路線価は、標準的な宅地1㎡あたりの金額を千円単位で表示したもので、毎年7月に国税庁が公表しています。
路線価は国税庁の「路線価図・倍率表」で確認できますが、地価公示価格の約8割を目安として設定されているのが一般的です。なお評価額は、以下の式で求められます。
相続税評価額（路線価方式）＝ 路線価 × 補正率 × 土地面積
補正率は、土地の形状・間口・奥行などによって変動します。例えば「路線価50万円・補正率0.9・土地面積100㎡」であれば、評価額は次の通りです。
50万円 × 0.9 × 100㎡ = 4,500万円
倍率方式
倍率方式は、路線価が設定されていない地域（農地・郊外など）に用いられる評価方法です。固定資産税評価額に倍率を掛けて算出します。
相続税評価額（倍率方式）＝ 固定資産税評価額 × 倍率
倍率も路線価と同様に、国税庁が公表している倍率表で確認できます。例えば「固定資産税評価額2,000万円・倍率1.1」の場合、以下のように計算できます。
2,000万円 × 1.1 ＝ 2,200万円
国税庁の倍率表に固定資産税評価額の倍率が掲載されていれば、その土地は倍率方式の対象地域です。
土地の相続税計算シミュレーション
ここからは、具体的な条件をもとに相続税を算出する流れを見ていきましょう。なお、実務上の土地評価では「路線価方式」や「倍率方式」を用いますが、補正率や地域ごとの設定を考慮する必要があります。シミュレーションとしては複雑になりがちになるため、本記事では、計算の流れを分かりやすくするために簡便法を用いて概算します。
シミュレーション条件は以下を参考にしてください。
- 土地：固定資産税評価額1億円
- 預金：5,000万円
- 法定相続人：子ども2人
- 土地評価額：簡便法「固定資産税評価額÷0.7×0.8」を使用
ただし、この簡便法はあくまで概算の目安であり、実際の評価では路線価・補正率等により結果が異なります。
土地の相続税評価額を算出
まずは簡便法で土地評価額を計算します。
1億円 ÷ 0.7 × 0.8＝ 約1億1,428万5,714円
今回は簡略化し約1億1,428万円として進めます。
相続財産の合計を算出
次に、すべての相続財産を合算します。
- 土地：1億1,428万円
- 預金：5,000万円
相続財産の合計額は1億1,428万円 ＋ 5,000万円 ＝ 1億6,428万円となります。
基礎控除額を差し引く
基礎控除額は3,000万円 +（600万円 × 法定相続人2人）＝4,200万円です。よって課税対象額は1億6,428万円 − 4,200万円＝ 1億2,228万円となります。
課税対象額を法定相続分へ分割
基礎控除を差し引いた課税対象額を、子ども2人で法定相続分の通りに分けます。
1億2,228万円 × 1/2 ＝ 6,114万円
よって子ども1人あたりの課税価格は6,114万円です。
相続税を税率で計算する
国税庁の相続税速算表によると、1億円以下の税率は30％、控除額は700万円です。1人あたりの相続税額は以下のとおりです。
6,114万円 × 30％ − 700万円 ＝ 1,134万2,000円
これを2人分合計すると、1,134万2,000円 × 2人 ＝ 2,268万4,000円です。したがって、今回のケースにおける相続税の総額は、2,268万4,000円となります。
相続税対策として効果が高い土地活用方法5選
ここでは、相続税対策に特に有効とされる土地の活用方法として、以下5つをご紹介します。
アパート・マンション運営で土地評価額を大幅に下げる
土地に建物を建築することで、相続税評価額を引き下げられるのは代表的な方法です。建物を賃貸用として運営する場合、借家権割合が適用され、建物評価が下がります。
さらに土地も「貸家建付地」の扱いとなり、評価額が減少します。加えて小規模宅地等の特例が使えれば、節税効果はさらに大きくなるでしょう。
相続税・固定資産税の負担軽減だけでなく毎月家賃収入を得られるため、長期安定型の資産形成としても魅力があります。ただし空室リスクや維持・修繕コストが発生するため、事業としてしっかりと採算計画を立てることが大切です。
また建築後に発生する賃料収入が資産を増やし、相続税評価額が再び上がる可能性があるため、生前贈与などを併用して調整するのも有効です。
テナントビルによる商業利用で長期収入を確保する
オフィスビルなどを建ててテナント貸しを行う方法も、相続税の削減に役立ちます。賃貸運営にすれば貸家建付地が適用されます。さらに土地面積が200㎡以内であれば小規模宅地等の特例で最大50％評価を下げられる可能性があるのです。
さらに企業テナントが集まりやすいエリアであれば、長期的な安定収益も期待できます。一方、大型ビルは建設費・管理費が高額になるため、収支計画の綿密な検討が必須です。
土地を売却して現金化し、納税準備を整える
複数の土地を所有している場合、相続対策として一部を売却し、現金として確保しておく方法も効果的です。相続税は現金納付が原則のため、不動産ばかりを相続財産として残してしまうと、納税資金に困るケースがあります。
現金化しておけば、トラブルを避けつつ遺産分割がしやすくなるのもメリットです。なお、売却を相続開始後に行った場合でも、申告期限から3年以内に売却が完了すれば「取得費加算の特例」を利用できる可能性があります。この特例を活用することで、譲渡所得税額を抑えられるケースもあります。
土地を貸地化して評価額を圧縮する
土地を第三者へ貸し出すことで、評価額を借地権割合分引き下げられます。借地権割合は地域ごとに異なりますが、たとえば3億円の土地に対し借地権割合が70％なら、評価額は9,000万円まで下がる計算です。
土地を貸地化して活用すると、以下のようなメリットがあります。
- 地代収入が入る
- 更新料などの臨時収入が期待できる
- 固定資産税の軽減措置が使える可能性がある
ただし定期借地権の場合は、長期間自由な土地処分がしづらくなる点には注意が必要です。
等価交換方式で建物所有権を取得しつつ節税する
等価交換とは、土地所有者と開発会社が共同で建物を建て、土地と新築建物を交換して所有権を分け合う手法です。自己資金をほとんど使わずに建物を所有でき、賃貸物件となることで貸家建付地が適用されます。
土地・建物の評価額が大きく下がり、相続税対策として高い効果が期待できます。ローン負担が少ない上、所有する区分建物から賃料収入も得られるため、資産形成としても有効です。
まとめ
土地の相続税は、相続税評価額の算定方法や相続人の構成によって大きく変動します。路線価方式や倍率方式といった評価方法を正しく理解し、シミュレーションを行うことで、相続税額の目安を把握することが可能です。
また、アパート経営や貸地化、売却による現金化など、土地活用の工夫によって相続税負担を軽減できるケースもあります。ただし、土地の評価や特例の適用判断は専門性が高く、誤ると想定以上の税負担が生じる恐れがあります。
相続税や土地活用に少しでも不安がある場合は、早めに専門家へ相談することが大切です。｢やさしい相続相談センター｣では、相続税や土地評価に関する初期相談を丁寧にサポートしていますので、ぜひお気軽にご相談ください。
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監修者
山口 美幸 小谷野税理士法人 パートナー税理士・センター長
96年大手監査法人入社、98年小谷野公認会計士事務所（小谷野税理士法人）入所。
【執筆実績】
「いまさら人に聞けない『事業承継対策』の実務」（共著、セルバ出版）他
【メッセージ】
亡くなった方の思い、ご家族の思いに寄り添って相続の手続きを進めていきます。税務申告以外の各種相続手続きも、ワンストップで終了するように優しく対応します。