住宅ローンは相続税対策になる？仕組みと注意点について解説
住宅ローンを組めば相続税の節税に繋がると聞いたことはないでしょうか。実際、住宅ローンの有無や契約内容によって、相続時の税負担が変わる場合があります。ただし、すべてのケースで節税効果が得られるわけではありません。本記事では、住宅ローンと相続税の関係や注意すべきポイントをわかりやすく解説します。住宅ローンを活用して相続税対策を考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。
目次
相続税と住宅ローンとの関係
住宅ローンが残っている不動産も、相続税の対象となります。相続では「持っている資産」と「残っている借金」の両方を引き継ぐためです。
例えば、住宅ローンで購入した自宅を相続する場合、その不動産は「資産」として相続財産に含まれます。一方で、まだ返済が終わっていない住宅ローンの残高は「債務」として差し引けます。
つまり、住宅ローンのある不動産は、資産と負債の両方の側面から相続税に影響するということです。
住宅ローンが残っている場合の相続税の扱い
相続の際に住宅ローンが残っている場合、その扱いによって相続税の課税額が変わります。住宅ローンがあるケースで相続税がどのように計算されるのかについて解説します。
被相続人にローンが残っている場合は「債務控除」の対象になる
被相続人が亡くなった時点で住宅ローンなどの借入金が残っている場合、その金額は「債務控除」として相続財産から差し引けます。つまり、確実に返済義務がある債務があるときは、その分だけ課税対象額を減らせる仕組みです。
ただし、債務控除を適用するためには、以下の条件をすべて満たす必要があるので注意しましょう。
- 債務が被相続人本人の名義である
- 相続開始時点で返済義務が確実に残っている
- 証拠となる契約書・残高証明書などがある
団体信用生命保険付きローンは債務控除の対象外となる
住宅ローンが残っている場合は「債務控除」によって相続財産から差し引けますが、団体信用生命保険付きローン（団信）に加入している場合、契約者の死亡時に保険金で住宅ローンが完済されます。
債務がその時点で消滅するため、相続開始時には「借金がない」とみなされ、債務控除の対象にはなりません。
この場合、相続税の節税効果は得られませんが、残された家族が無借金で不動産を取得できる点で、生活面の安心を確保できる制度と言えます。
参考：団体信用生命保険に係る課税上の取扱いについて｜東京国税局
連帯債務・ペアローン・保証契約がある場合は控除の扱いが異なる
団体信用生命保険付きローン（団信）は、契約者の死亡時に保険金で残債が完済されるため、相続時点では債務がなく、債務控除の対象外となります。
一方、団信を利用していない共同名義ローンやペアローンでは、「どちらがどの割合で返済しているか」によって控除の可否が変わります。
例えば、夫が主債務者で妻が連帯債務者の場合、妻の負担分は夫の債務として控除できません。また、ペアローンのように夫婦それぞれが別々のローン契約を結んでいる場合は、各自の残債のみがその人の債務として扱われます。
保証契約を結んでいる場合でも、保証人が実際に返済を行っていなければ債務控除の対象にはなりません。
このように、同じ住宅ローンでも、団信の有無や契約の形態（連帯債務・ペアローン・保証契約など）によって、相続時の扱いが異なります。あらかじめ契約内容を確認し、どの部分が被相続人本人の債務にあたるのかを明確にしておくのが大切です。
参考：連帯債務で融資を受ける場合、どのような方が機構団信に加入できますか？ | 住宅金融支援機構
住宅ローンを使った相続税対策の具体的な方法
どのように住宅ローンを活用すれば、相続税対策になるのでしょうか。住宅ローンを活用して相続税対策を行うための代表的な方法を紹介します。
自己資金とローンを併用して評価額と債務控除を両立させる
現金のみで不動産を購入すると、資産の形が変わるだけで相続財産の総額は変わらない可能性があります。住宅ローンを併用すれば、不動産の評価額が現金より低く抑えられるうえ、ローン残高を「債務控除」として差し引けます。
評価減と債務控除を組み合わせれば、相続財産の評価額を効果的に抑え、課税負担を軽減できます。
不動産を賃貸して「貸家建付地」として評価を下げる
購入した不動産を自宅ではなく賃貸用として貸し出すと、土地は「貸家建付地」として評価されます。
借地権割合や借家権割合が考慮されるため、土地の評価額が下がり、結果的に相続税の課税対象額も小さくなります。
賃貸経営を行うことで、家賃収入を得ながら、相続時の評価減による節税効果も期待できる点がメリットです。
親子リレーローンで長期的に相続を見据えた資金計画を立てる
「親子リレーローン」は、親と子が共同で契約し、返済を世代間で引き継ぐ住宅ローンです。返済期間を長く設定できるため、毎月の負担を抑えながら、親子それぞれのライフプランに合わせた資金計画を立てやすいのが特徴です。
親が亡くなった際には、団信の保障内容により残債が完済または軽減される場合があり、親の債務控除と子の資産形成を同時に実現できますが、持分割合や返済義務の範囲によっては、相続時の債務控除の扱いが異なるため、契約時に負担割合を明確にしておくのが大切です。
住宅ローン控除や関連制度も合わせて確認する
住宅ローンに関する主な制度として、「住宅ローン控除」などの税制優遇があります。これは所得税・住民税の控除制度で、相続税とは別の仕組みです。
また、住宅ローンには生命保険や返済保障が付帯する場合もあり、契約内容によって相続時の財産評価や税負担が変わる場合があります。
控除や保障制度の仕組みを正しく理解し、生活面と税務面の双方から効果的な対策を立てましょう。
住宅ローンを相続税対策に使う際の注意点
住宅ローンを活用すれば相続税の負担を軽減できますが、すべてのケースで効果が得られるわけではありません。契約内容や資産の状況によっては、想定していた節税効果が得られない場合もあるでしょう。
住宅ローンを相続税対策として利用する際に注意しておきたいポイントについて解説します。
相続税が発生するかを事前に確認する
自分の遺産に相続税が発生するかを確認しましょう。
相続税は、遺産総額が「基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）」を超えた場合に課税されます。控除内に収まる場合はそもそも相続税がかからないため、住宅ローンを組んでも節税効果は得られません。
資産内容を正確に把握し、課税対象になるかを見極めたうえで対策を検討するのが大切です。
住宅ローン減税は相続税には引き継がれない
住宅ローン控除の仕組みを正しく理解しましょう。
この制度は所得税や住民税の控除であり、相続税とはまったく別の制度であり、被相続人が亡くなった時点で適用は終了し、相続人が控除を引き継げません。
相続税対策としては直接の効果がないため、混同しないよう注意しましょう。
借入額を増やしすぎると返済不能リスクがある
節税を意識して過度な借入を行うのは避けましょう。
借入額が大きすぎると返済負担が重くなり、生活資金を圧迫する可能性があります。また返済が滞れば不動産を失うリスクもあります。
節税効果だけにとらわれず、返済能力と金利変動リスクを踏まえて、無理のない計画を立てましょう。
不動産は流動性や価格下落リスクも考慮する
不動産の評価減による節税効果だけでなく、換金性の低さにも注意しましょう。
相続後に売却して納税資金を準備しようとしても、すぐに現金化できない場合があります。また、市場価格の下落によって売却額が評価額を下回るリスクもあるため、資産全体のバランスを考慮して計画する必要があります。
団信・保証など契約条件を必ず確認する
団信や保証内容など、相続時の債務控除に関わる契約条件を事前に確認しておきましょう。
団信の加入内容や保証人の有無によって、相続時の債務控除の可否が変わります。特に団信によって残債が完済される場合は、相続時点で債務が存在しないため控除の対象外となります。
契約内容を把握し、相続時の影響を理解しておくのが重要です。
住宅ローンは「組めば節税になる」とは限らない
住宅ローンを組むだけで節税できるとは限らないことを理解しましょう。
相続税の軽減には、不動産評価の仕組み、団信の有無、債務控除の条件など、複数の要素が関係します。制度を正しく理解しないまま借入を行うと、期待した効果が得られない場合もあります。
専門家に相談しながら、総合的な視点で対策を立てると安心でしょう。
住宅ローンを活用した相続税対策に不安な方は専門家に相談
住宅ローンを利用した相続税対策は、不動産評価や債務控除、団信の有無など複数の要素が関係するため、誤った理解のまま進めると節税効果が得られないリスクがあります。
特に契約内容や名義の違いによって控除が適用されないケースもあるため、慎重な検討が欠かせません。
こうした複雑な判断を自力で行うのは難しいため、相続税や不動産評価に詳しい専門家のサポートが重要です。
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監修者
山口 美幸 小谷野税理士法人 パートナー税理士・センター長
96年大手監査法人入社、98年小谷野公認会計士事務所（小谷野税理士法人）入所。
【執筆実績】
「いまさら人に聞けない『事業承継対策』の実務」（共著、セルバ出版）他
【メッセージ】
亡くなった方の思い、ご家族の思いに寄り添って相続の手続きを進めていきます。税務申告以外の各種相続手続きも、ワンストップで終了するように優しく対応します。