不動産を相続するためには何をする？必要な書類やかかる費用についても解説

親から土地や家、賃貸不動産などを相続する予定の方、またはこれからご自身のお子さんやお孫さんに財産を遺そうと考えている方にとって、不動産相続は最も気になるテーマの一つではないでしょうか。

不動産は現金のように簡単に分けることができないため、相続の手続きが複雑になりがちです。手順を間違えると後のトラブルにつながったり、本来不要な税金を支払うことになったりするため、慎重に進めなければなりません。

この記事では、不動産相続の基本的な流れや必要な書類、かかる費用を、専門的な言葉を避け、相続に詳しくない方にも分かりやすく解説します。税金を抑えるための重要なシミュレーションとポイントについても紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

まず何をすべき？不動産相続で最も重要な手続き「相続登記」

不動産を相続した際に、まず最初に行わなければならない最も重要な手続きが「相続登記」です。

相続登記とは？義務化と罰則について

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産を相続した方（相続人）の名義に変更するための手続きのことです。

この相続登記は、令和3年（2021年）に法律が改正され、令和6年（2024年）4月1日から義務化されました。登記は原則として不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に済ませなければなりません。正当な理由なく期限内に申請を行わなかった場合、10万円以下の過料という罰金のようなものが科される可能性があります。

なお、この義務化は、法改正前に相続が発生した不動産にも適用されます。過去に相続したまま名義変更をしていない不動産がないか、念のため確認しておきましょう。

登記をしないことによる大きなデメリット

罰則以外にも、相続登記をしないことには大きなデメリットがあります。

デメリット1：不動産の売却や担保設定ができない

名義が亡くなった方のままだと、その不動産を売ったり、銀行から融資を受ける際の担保に入れたりすることができません。

デメリット2：さらに次の相続が発生すると複雑化

相続登記をしないまま相続人が亡くなってしまうと、関係する相続人がネズミ算式に増えていき、手続きがさらに複雑になります。手続きが困難になるほど、費用も時間も大幅にかかってしまいます。

不動産を誰がどう相続する？3つのパターンと注意点

不動産の相続は、主に「誰が」「どのように」相続するかによって、必要な手続きや書類、時間が大きく変わります。

遺言書がある場合の注意点

遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」などがありますが、手続きの確実性やスムーズさから見ると、「公正証書遺言」が最も優れています。公正証書遺言は公証役場で作成されるため、形式の不備がほとんどなく、家庭裁判所での検認も不要です。これにより、相続登記を迅速に行うことができます。

法定相続分での共有が危険な理由

不動産を法定相続分で「共有」することは、後の世代に深刻な問題を残しやすいため、可能な限り避けるべきです。

理由1：管理や修繕の決定が困難

共有不動産の売却や大きな修繕をする際、原則として共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すると売却時期を逃し、その間に不動産の価値が下がってしまう可能性があります。

理由2：権利関係が複雑化する

共有者が亡くなると、その持分はさらにその相続人に相続されます。何十年も経つと、権利者が数十人に増えてしまい、結果として売却は事実上不可能な状態になります。

【節税対策】不動産の相続税を抑えるための重要ポイント

不動産相続にあたって、「相続税がかからないようにしたい」「生前贈与で節税をしたい」という目的のためには、不動産特有の「特例」や「生前対策」の活用が非常に重要になります。

以下より、不動産の評価額を下げる方法や相続税を減らす特例、将来の相続税を節税する生前贈与の方法についてご紹介します。

小規模宅地等の特例

この特例は、亡くなった方が住んでいた宅地（土地）や、事業に使っていた土地などについて、一定の要件を満たす場合に利用できます。この特例が適用できると、その土地の評価額を最大80%減額できるという、非常に強力な節税が実現できます。

適用には、「亡くなった方の配偶者が相続する」「亡くなった方と同居していた親族が相続する」など、厳格な要件が定められています。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例の適用要件と計算方法について解説

配偶者の税額軽減

亡くなった方の配偶者が財産を相続した場合、「1億6,000万円」または「法定相続分」のどちらか多い金額までは相続税がかからないという特例です。

これは非常に大きな特例ですが、この特例を適用して相続税がゼロになったとしても、相続税の申告手続き自体は必要です。また、この特例を最大限活用した結果、次に配偶者が亡くなった際（二次相続）に、お子さんの相続税が高額になってしまうケースもあるため、長期的な視点で判断することが大切です。

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暦年贈与

生前贈与を計画的に行うことは、将来の相続財産を減らし、相続税を節税する有効な手段です。1年間（1月1日～12月31日）に110万円までの贈与であれば贈与税はかかりません。

この非課税枠を活用して、毎年少しずつ財産を生前贈与していくことで相続税の対象となる財産を減らすことができます。

ただし、相続が発生する前の一定期間内（3年から7年に延長）に行われた生前贈与は、相続財産に加算される「持ち戻し」のルールがありますので注意が必要です。

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相続時精算課税制度

大きな金額を生前贈与したい方向けの制度です。贈与した財産の合計額から2,500万円までは贈与税がかかりません。この2,500万円までの贈与は、相続が発生した時に相続財産に加算（精算）されて相続税が計算されます。

大きな財産を早めに渡したい場合に有効な手段ですが、一度この制度を選択すると暦年贈与には戻れないなどの制約があるため、この制度を活用するかは慎重に検討しましょう。

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【シミュレーション】特例の有無による相続税の大きな違い

では、実際に不動産を相続した場合、特例を適用できるかどうかで相続税の総額がどのくらい変わるかを見てみましょう。

<シミュレーションの前提条件>

• 相続人：妻、子1人の計2名
• 基礎控除額：4,200万円（3,000万円 ＋ 600万円 × 2名）
• 総遺産額：2億円（自宅、預貯金など）
• 自宅の土地の評価額：8,000万円（特定居住用宅地）

ケース1：自宅の土地に特例を適用しない場合

この場合、相続税の課税対象となる遺産総額は、2億円から基礎控除額（4,200万円）を引いた1億5,800万円です。

ケース2：自宅の土地に小規模宅地等の特例を適用した場合

妻が自宅の土地（8,000万円）を相続し、小規模宅地等の特例（80%減額）を適用します。

1. 土地の評価減
   8,000万円→1,600万円（6,400万円減額）
2. 総遺産額の減少
   2億円→1億3,600万円
3. 課税遺産総額
   1億3,600万円－4,200万円＝9,400万円

課税対象額が大幅に減るため、相続人全体の相続税総額が減少します。

シミュレーションの結果

小規模宅地等の特例を適用できたことで、相続税の総額は1,670万円から約1,088万円に減額されました。結果として582万円ほどの節税効果が得られたことになります。不動産の相続において、特例の適用は必須の節税対策と言えます。

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賃貸不動産を相続した場合のシミュレーションと影響

相続対象に賃貸不動産がある場合についてもシミュレーションしてみましょう。賃貸不動産の相続税評価額の計算方法は自宅のケースとは大きく変わります。

賃貸不動産が相続税対策に有利な理由

賃貸不動産の相続税評価額は、他人に貸しているという「利用制限」があります。自宅の評価額よりも一般的に低く評価されます。

特に、賃貸アパートの土地（貸家建付地）や建物（貸家）は、以下の計算式で評価額が圧縮されます。

1. 賃貸アパートの土地の評価減
   自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
2. 賃貸アパートの建物の評価減
   固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）

賃貸アパートの評価減額シミュレーション

賃貸アパートの土地・建物の評価額が合計8,000万円の場合、上記の評価減を適用することで、評価額が6,200万円まで下がる可能性があります。

賃貸不動産を相続する際のメリット

賃貸不動産は相続税対策と生前贈与対策（家賃収入から非課税枠で贈与など）の両面で非常に有効な財産と言えます。

メリット1：.評価額の自動圧縮

賃貸しているというだけで、複雑な手続きなしに評価額が下がり、相続税の課税対象額を減らすことができます。

メリット2：特例の併用

賃貸アパートの土地にも、一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例（事業用宅地として最大50%減額）をさらに適用できる可能性があります。

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不動産相続でかかる費用と税金

不動産を相続する場合、相続税以外にもさまざまな税金や費用が発生します。

相続税の基礎控除

相続税は、まず財産の総額から基礎控除額を差し引いて計算されます。計算式は以下のとおりです。

この基礎控除額を超えた場合にのみ相続税が発生します。

不動産の相続税評価額

不動産の評価は「路線価方式」や「固定資産税評価額方式」など、複雑な方法を用いて行われます。そのため、不動産評価については専門的な知識を持つ税理士に依頼することが一般的です。

税理士に依頼した場合の報酬額の目安は、だいたい相続税申告全体の報酬の0.5%から1.0%が適正範囲とされることが多いです。

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登録免許税

相続登記をする際に、法務局に支払う税金です。

【計算方法の目安】
不動産の固定資産税評価額×0.4%

例えば、固定資産税評価額が3,000万円の不動産であれば、登録免許税は12万円となります。土地と建物それぞれに税金がかかることに注意しましょう。

必要書類の取得費用

相続登記には、被相続人と相続人全員の戸籍情報および不動産の評価証明など、多くの公的証明書が必要になります。

これらの書類は、本籍地や住所地の役場から取り寄せる際に実費がかかります。特に戸籍謄本は、出生から死亡までの連続した履歴を辿るため、複数の役場からの取り寄せが必要となり、意外に費用が膨らむ傾向があります。

相続登記は提出書類が多く複雑なため、司法書士などの専門家に依頼することが一般的です。司法書士への報酬の目安は、およそ5万円から15万円程度となります。

不動産相続は計画的な生前対策と専門家のサポートが重要

不動産相続を円満かつ節税して完了させるには、計画的な対策が不可欠です。

相続手続きにおいては、相続登記が3年以内に義務化されたことを念頭に、そしてトラブル回避のため遺言書（公正証書が推奨）を作成し、不動産の共有を避けることが最も重要です。

節税面では、自宅の小規模宅地等の特例の適用が最大のポイントになるでしょう。また、賃貸不動産は評価額が自動圧縮されるため有利です。これに加え、暦年贈与や相続時精算課税制度などの特例の活用も生前対策として有効です。

ただし、これらの特例を活用するには、複雑な手続きや専門的な判断が必要です。どの特例が最も効果的か迷った際は、相続専門の税理士や司法書士へ早めに相談し、確実な節税と手続きのサポートを受けることをおすすめします。