実家の相続税はどう計算する？相続税評価額の計算方法や節税対策について解説

実家を含む課税価格の合計額が相続税の基礎控除額を上回る場合、相続税が発生します。不動産は土地と家屋を分けて評価額を計算する必要があるため、実家を相続する場合は計算量が多く複雑になりがちです。

また、実家をはじめとする不動産は評価額が高額になりやすいですが、少しの工夫によって税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

今回は実家の相続税評価額の計算方法や、相続した実家にかかる税金を抑える方法について解説します。

実家の相続税計算における前提知識3点

相続税評価額の計算方法をみる前に、まずは実家の相続税計算において前提となる要素を3つ紹介します。

［前提その1］実家単体での相続税計算はできない

便宜上「実家の相続税計算」と表現していますが、相続税は課税遺産総額に税率を乗じて計算するため、実家単体での相続税計算はできません。相続税を計算するには実家を含む相続財産を明確にし、課税遺産総額を求める必要があります。

［前提その2］土地と家屋（建物）それぞれの評価額の計算が必要

実家が戸建てと集合住宅どちらの場合でも、土地と家屋（建物）それぞれで相続税評価額の計算が必要です。個別に計算が必要な分、作業量が多くなります。

なお、土地と家屋は相続税評価額の計算方法が異なるためご注意ください。詳しくは次章で解説します。

［前提その3］課税価格の合計額が基礎控除額以下であれば相続税はかからない

相続税の基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」で計算します。

課税価格の合計額が基礎控除額以下であれば課税対象が存在しないため、相続税は発生しません。相続税申告も不要です。

実家を相続により取得した場合でも、課税価格の合計額が基礎控除額以下の場合は相続税はゼロになります。

相続税申告

相続税はいくらから発生？遺産の金額・控除・税金の計算方法

実家の相続税評価額の計算方法

前述のように、実家を相続した場合は土地と家屋（建物）それぞれで相続税評価額の計算が必要です。土地と家屋それぞれの相続税評価額の計算方法について解説します。

土地の相続税評価額の計算方法

土地の相続税評価額は「路線価方式」と「倍率方式」のいずれかの方法で計算します。

路線価方式

路線価方式は路線価の定めがある土地の評価に用いる方法です。路線価は路線（道路）に面する宅地の1平方メートルあたりの価額のことで、国税庁が公開する「路線価図・評価倍率表」で確認できます。

路線価方式による計算方法は以下の通りです。

補正率とは土地の形状等に応じて評価額を調整するために用いるものです。以下のような土地は補正対象として評価額の減額を受けられる可能性があります。

• 道路に面している間口が狭い
• 間口の長さに対して奥行きが大きい
• 形がいびつ（正方形や長方形ではない土地）
• 地積規模が大きい

不動産評価

【税理士監修】相続税の土地評価額の計算方法とは？土地評価額を抑える方法も解説！

補正の適用可否や利用する補正率の判断には、土地評価に関する知識や実務に基づくノウハウが必要です。節税のためには土地の適切な評価が必須ですが、専門知識のない人が各種補正を正しく適用するのは難しいといえるでしょう。

倍率方式

倍率方式は、路線価の定めがない土地の評価額を計算する方法です。「固定資産税評価額 × 倍率」で計算します。計算に用いる倍率は路線価方式と同様に、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認可能です。

なお、倍率方式が適用される地域の場合、不整形地等の個別的事情が固定資産税評価額の計算過程ですでに考慮されています。そのため、基本的には相続税評価額の計算で改めて補正を適用する必要はありません。

ただし例外として、以下のような土地は倍率方式でも評価減を受けられるケースがあります。

• 将来の建替時にセットバックが必要となる
• 地積規模が大きい
• 都市計画道路予定地である

倍率方式の計算式自体はシンプルですが、評価減の可否の判断は路線価方式よりも難しいです。いずれにせよ、土地の相続税評価額の計算は専門家である不動産鑑定士や税理士に依頼するのが安心でしょう。

家屋（建物）の相続税評価額の計算方法

家屋（建物）の相続税評価額の計算方法は「固定資産税評価額 × 1.0」です。すなわち固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。

不動産評価

【税理士監修】建物の相続税評価額を計算する方法とは？注意点や節税方法について解説

実家の相続によって発生する税金の節税手法3選

実家の相続によって税金が発生する主なタイミングは以下の2つです。

• 実家の相続時（相続税）
• 相続した実家の売却時（譲渡所得税）

相続税と譲渡所得税のどちらも特例制度の活用によって税額を抑えられる可能性があります。今回は節税対策として3つの方法を紹介します。

【相続税】「小規模宅地等の特例」を利用する

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす宅地等の相続税評価額を最大で80％減額できる制度です。減額される割合および限度面積は宅地等の種類によって以下のように異なります。

参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

実家が該当し得るのは特定居住用宅地等です。相続開始の直前まで被相続人が当該実家に居住していた場合、小規模宅地等の特例の適用を受けられる可能性があります。

特例の適用要件は宅地を取得する相続人の状況によって異なります。要件の詳細は以下の記事をご覧ください。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例の適用要件と計算方法について解説

【譲渡所得税】「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用する

相続した実家を売却する場合、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」の適用により譲渡所得税を節税できる可能性があります。

相続によって取得した財産を一定期間内に譲渡（売却）する場合に、相続税のうち一定金額を取得費として加算できる制度です。以下の要件をすべて満たす必要があります。

• 相続等によって財産を取得した本人である
• 財産を取得した人に相続税が課税されている
• 相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡する

譲渡価額から差し引ける額が増えるため、課税対象となる譲渡所得が少なくなり節税につながります。なお、不動産だけでなく相続等によって取得した株式の譲渡でも適用可能です。

参考：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

【譲渡所得税】「空き家特例」を利用する

空き家特例とは被相続人が亡くなって空き家となった家を売却する場合に、最高3,000万円の控除を受けられる制度です。特例の適用対象となる不動産を「被相続人居住用家屋」および「被相続人居住用家屋の敷地等」といいます。

被相続人居住用家屋とは、以下の要件をすべて満たす家屋です。

• 昭和56年5月31日以前に建築された
• 区分所有建物登記がされている建物ではない
  アパートやマンションといった集合住宅のように、部屋と建物自体の所有権が別の場合には特例の適用を受けられません
• 被相続人が亡くなった時に1人暮らしであり、死亡によって空き家となった

被相続人居住用家屋の敷地等は、被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利のことです。

空き家特例は要件の定めが多く、適用可否の判断に専門知識が求められます。適用のために必要な書類も多岐にわたるため、制度の利用を希望する場合、まずは税理士に相談しましょう。

実家は土地と家屋それぞれで相続税評価額の計算が必要！節税のために特例の適用可否も要確認

相続税は課税遺産総額に相続税率を乗じて計算します。実家を含む課税遺産総額が相続税の基礎控除額を上回る場合、相続税が課税されます。

実家の相続では、土地と家屋それぞれで相続税評価額の計算が必要です。特に土地は補正率の適用や評価減の可否など考慮するべき点が多く、適切な評価のためには専門知識が求められます。計算量が多く複雑なため、土地の財産評価は専門家に依頼するのが一般的です。

実家の相続時には相続税が、実家の売却時には譲渡所得税が発生します。いずれも特例による控除を受けられる可能性があるため、節税のためには特例の適用可否を必ず確認するべきでしょう。

このように、実家の相続では税金面で考慮するべき点が多く存在します。ミスのリスクを下げるのはもちろん、相続人の負担を最小限に抑えるためにも、専門家である税理士に相談するのがおすすめです。