相続は現金と不動産どっちが得？相続税の観点からメリットを徹底比較

相続財産には、預貯金や有価証券、不動産などさまざまな種類があります。なかでも大きな割合を占めるのが現金と不動産です。

どちらの形で相続するのが有利かは、相続税の負担や財産の分割のしやすさなど、複数の観点から総合的に判断する必要があります。

本記事では、相続税の観点から現金と不動産を比較し、それぞれのメリット・デメリットを解説します。「どのような人にどちらの相続が向いているのか」についても紹介しますので、参考にしてください。

【結論】相続税の節税効果が高いのは不動産での相続

相続で節税効果を重視するなら、不動産を引き継ぐ方が現金よりも有利です。

現金はそのままの金額で課税計算の対象になりますが、不動産は税法上の評価基準により、時価よりも低く評価される場合があるためです。そのため、不動産を相続する場合は評価額を下げやすく、結果として節税効果が高くなる傾向があります。

ただし、不動産には流動性の低さや維持管理の手間、固定資産税などのコスト負担といった注意点もあります。節税効果と実務上の負担の両面を比較し、専門家と相談しながら最適な相続方法を選びましょう。

不動産で相続する3つの金銭的メリット

ここでは、不動産を相続した場合に得られる3つの金銭的なメリットを紹介します。

1. 現金よりも相続税評価額を低く算出できる
2. 「小規模宅地等の特例」で最大80%評価額を減額できる
3. 賃貸物件であればさらに評価額を下げられる

［メリット1］現金よりも相続税評価額を低く算出できる

不動産を相続する最大のメリットは、現金よりも相続税の評価額を低く抑えられることです。

相続税では、現金はそのまま100％の金額で評価されます。一方、不動産は実際の売買価格（時価）より低く見積もられる仕組みになっています。

土地は、国税庁が道路ごとに定める「路線価」を基準に評価され、時価の約80％が目安です。建物は、市町村が決める「固定資産税評価額」をもとに、一般的には建築費の50〜70％程度で評価されます。

例えば、同じ1億円の資産でも現金ならそのまま1億円が課税対象になります。しかし、不動産は時価ではなく路線価、固定資産税評価額で計算されるため、同じ1億円でも課税対象は約7,000万円前後に抑えられることがあります。

したがって不動産で相続すれば、資産の価値を守りつつ相続税を減らせるのです。

参考：路線価図・評価倍率表｜国税庁

［メリット2］「小規模宅地等の特例」で最大80%評価額を減額できる

「小規模宅地等の特例」とは、被相続人（亡くなった方）が住んでいたり事業に使っていたりした土地を、生活や事業を引き継ぐ親族が相続する場合に税負担を軽くする制度です。

自宅の敷地なら330㎡まで、事業用地なら400㎡までが対象で、評価額を最大80％減額できます。例えば評価額5,000万円の土地なら、特例を使うことで1,000万円まで圧縮され、課税対象を4,000万円減らせる計算です。

条件を満たせば小規模宅地等の特例で評価額が一気に下がり、相続税の納税額を無理なく抑えられます。

参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

［メリット3］賃貸物件であればさらに評価額を下げられる

賃貸用のアパートやマンションを相続すると、自宅よりも相続税の評価額を軽減できます。

入居者がいる賃貸物件は、所有者が自由に使えないため資産価値が下がると考えられるからです。土地の評価は「更地の価格（誰も住んでいなかった場合の価格）」から、入居者が使用している割合を差し引いて算出します。

例えば、満室に近いアパートほど自由に使える部分が少ないため、評価額をより大きく下げられます。逆に、空室が多い場合は減額効果が小さくなります。同じ資産でも入居率によって相続税は大きく変わってきます。

注意すべき不動産相続の4つのデメリット

相続税の節税効果が高い不動産ですが、その裏には注意すべき点もあります。ここでは、不動産相続のデメリットを4つ紹介します。

1. 現金のように公平に分割するのが難しい
2. 固定資産税や修繕費などの維持コストが発生する
3. 相続税を支払うための現金が不足する場合がある
4. 共有名義にすると売却時に全員の合意が必須になる

［デメリット1］現金のように公平に分割するのが難しい

不動産の相続で最も悩ましいのは、現金のように公平に分けにくいことです。

土地や建物は物理的に分けることができず、同じ価値で分配するのが難しくなります。さらに、立地や建物の状態によって「誰がどの部分を受け取るか」で不公平感が生まれやすい点も問題です。

例えば自宅を複数人で相続する場合、取得者の資金力や修繕費、固定資産税の負担などで意見が対立し、話し合いが進まないことがあります。共有名義のままにすると、売却や担保設定に全員の同意が必要になり、手続きが滞る可能性もあるでしょう。

不動産は公平な分割が難しく、感情面の対立を生むことがあります。検討する場合は、早めに専門家へ相談しておくと安心です。

不動産の相続に関するお悩みは、ぜひやさしい相続相談センターにご相談ください

［デメリット2］固定資産税や修繕費などの維持コストが発生する

不動産を相続すると、所有しているだけで税金や維持費が継続的にかかります。

なぜなら、土地や建物には毎年1.4％の固定資産税が課税され、市街化区域では上限0.3％までの都市計画税も加わるからです。例えば評価額1,500万円の土地なら年間約21万円の固定資産税が発生し、市街化区域にある場合は都市計画税も上乗せされます。

さらに、建物は年数が経つと修繕や設備の更新が必要です。マンションなら管理費や修繕積立金も必要で、将来的に負担が増えることもあるでしょう。

不動産を相続すると現金にはない維持コストが続くため、長期的な資金計画を立てておくことが欠かせません。

［デメリット3］相続税を支払うための現金が不足する場合がある

不動産が多い相続では、相続税を支払うための現金が足りず、納税に困るケースが多くあります。

相続税は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内に現金で一括納付するのが原則です。期限を過ぎると延滞税が発生し、延納を利用しても利子税や担保が必要になります。

例えば、不動産を売って資金を作ろうとしても測量や入居者対応などで時間がかかり、すぐに現金化できないことがあります。買い手が見つからなければ、相場より低い価格で売却せざるを得ない場合もあるでしょう。

不動産を相続する際は、節税効果だけでなく「納税に必要な現金をどう確保するか」まで見据えた準備が欠かせません。

［デメリット4］共有名義にすると売却時に全員の合意が必須になる　

不動産を共有名義で相続すると、後の売却の際に全員の合意が必要となり、手続きが進まなくなることがあります。

民法上、共有不動産を売却するには共有者全員の同意が求められます。たとえ1人でも反対すれば取引は進められません。

例えば、兄弟で相続した不動産をそのまま共有にしておくと、将来の世代に持分が分かれ関係者が増えてしまいます。孫世代ともなると関係者が10人以上にもなる可能性もあり、さらに調整が難しくなるでしょう。結果として売却がかなり困難になってしまいます。

共有名義は一見公平に見えても、将来的に資産を動かせなくなる恐れがあります。相続時には単独名義化や持分整理を検討することが大切です。

現金で相続する3つのメリット

相続税の観点では不利になりがちな現金ですが、不動産にはない多くのメリットを持っています。

ここでは、現金で相続するメリットを3つ紹介します。

1. 1円単位で相続人同士が公平に分割できる
2. 不動産のような管理の手間や維持費が一切かからない
3. 相続税の支払いや自由に使える資金として活用しやすい

［メリット1］1円単位で相続人同士が公平に分割できる

現金での相続は、相続人同士が公平に分けやすいメリットがあります。

なぜなら、現金は評価額の差がなく、1円単位で正確に分配できるため、揉めにくいからです。不動産のように「どの物件を誰が取るか」で意見が割れる心配もありません。また、法定相続分に基づいて簡単に分配できます。

例えば、相続人が3人で3,000万円の現金を受け取る場合、各1,000万円を振り込むだけで完了します。測量や登記、代償金の支払いといった複雑な手続きも不要で、短期間で話し合いを終えられるのです。

現金相続は「分けやすさ」と「トラブルの少なさ」が利点です。特に、相続する人の公平性を重視する場合に最も適した方法と言えるでしょう。

［メリット2］不動産のような管理の手間や維持費が一切かからない　

現金相続のメリットは、不動産のような所有後の管理の手間や維持費が一切かからないことです。

不動産を相続すると、固定資産税、都市計画税、修繕費などの費用が発生しますが、現金で分割する場合はこうしたコストが不要です。

例えば、空き家を放置すると防犯や雨漏り対策が必要になり、管理不足から行政指導や近隣トラブルに発展することもあります。一方、現金は持っているだけで費用がかからず、将来の出費を心配せずに資金計画を立てやすいのが魅力です。

現金は維持費も管理の手間もかからず、安心して保有できるシンプルな資産です。管理のリスクを避けたい人にとって、適した選択肢と言えるでしょう。

［メリット3］相続税の支払いや自由に使える資金として活用しやすい

現金での相続は、相続税の支払いや将来の資金計画において、最も使い勝手が良く安心できる方法です。

現金は価値を損なわずすぐに使える「流動性の高い資産」です。相続税は原則として現金で一括納付する必要があるため、十分な現金があれば延納手続きや不動産の売却といった負担を避けられます。

例えば、納税後に残った現金を生活費や教育資金、住宅ローンの返済などに充てられます。また、葬儀費用や確定申告時の納税など、予期せぬ出費にもすぐに対応できる点も安心です。

現金の相続は、納税から生活資金の確保まで柔軟に対応でき、実用的な相続方法と言えます。

現金で相続する際の最大のデメリットは相続税が高くなること

現金で相続する最大のデメリットは評価減が一切効かず、額面がそのまま課税対象になる点です。土地の路線価や小規模宅地等の特例で圧縮できる不動産とは異なり、現金にはそのような引下げの余地がありません。

結果として基礎控除後の課税価格が高くなり、より高い税率区分の適用を受けやすくなります。現金での相続は手続きが簡単な反面、相続税の負担が重くなりやすい点がデメリットです。

【状況別】あなたに合うのはどっち？現金と不動産の選び方

相続で「現金」と「不動産」のどちらを選ぶかは、家族の状況や目的によって最適な答えが変わります。ここでは、それぞれの特徴を踏まえた選び方を状況別に解説します。

相続税を少しでも安くしたい場合は「不動産」がおすすめ

相続税をできるだけ安くしたい場合は、不動産を引き継ぐ方法が効果的です。

先述の通り不動産は、税法上の評価額が時価より低くなるため、同じ資産額でも課税対象を抑えられます。さらに、自宅として住み続けたり、事業用や賃貸物件として活用できたりする場合は、資産を維持しながら長期的に価値を保てる点も魅力です。

例えば、家族がそのまま住む住宅や安定した賃貸物件であれば急いで売却する必要がなく、相続後も安心して運用できます。測量や境界確定、建物や権利の資料を整理しておき、入居者対応を委託できる体制を整えておくと申告や売却もスムーズです。

長期保有を前提にするなら、修繕計画や資金積立を併せて行うことで、節税と安定した運用の両立が可能です。

ただし、不動産の評価や特例の適用可否はケースによって異なるため、判断に迷う場合は不動産鑑定士や税理士などの専門家へ相談するのをおすすめします。

相続トラブルを避けスムーズに分割したい場合は「現金」がおすすめ

相続人が多い、または遠方に家族がいる場合は、現金で相続する方が話し合いがまとまりやすく手続きもスムーズです。

現金は売却や共有解消の手間がなく、誰がいくら受け取るかを明確に決められます。代償金の準備も不要なため、協議が長引くのを防ぎ、心理的な負担を軽くできるでしょう。

例えば、兄弟姉妹が複数いる家庭や、相続人が全国に散らばっているケースでは、不動産を分けるよりも現金を中心に分割した方が早期に合意しやすくなります。後のトラブルも防ぎやすく、家族全体の負担を減らせるでしょう。

現金での相続は、分割のしやすさと柔軟性に優れ、家族全体の負担を減らせる選択肢です。

不動産と現金を組み合わせて相続する選択肢も検討しよう

相続税問題も不動産と現金をうまく組み合わせることで、節税対策と納税資金の確保を両立しやすくなります。

不動産だけで相続すると、納税や分割の際に現金が足りず、やむを得ず不動産を売却しなければならないケースがあります。現金を一部用意しておくことで、資金面の負担を軽減し、相続後の資金繰りを安定させられます。

例えば、収益物件を引き継ぎながら、納税資金を保険金や預金で準備しておけば、現金不足による売却リスクを抑えられます。流動性を確保しつつ、資産の価値を維持できるのがポイントです。

不動産と現金を組み合わせた相続は、節税と資金管理のバランスを取る現実的で効果的な方法です。

まとめ

相続において、現金と不動産のどちらが得かという問いに対する答えは一つではありません。

相続税の節税を最優先するならば不動産が有利であり、分割のしやすさや相続人間のトラブル回避を重視するならば現金が適しています。

重要なのは、それぞれの特性を正しく理解し、自分たちの家族にとって最適な相続の形を見つけることです。

判断に迷う場合は相続に詳しい税理士などの専門家に相談し、アドバイスを受けるのをおすすめします。いずれにしても生前のうちから家族で話し合い、早めに準備を進めておくことが大切です。