不動産の分割贈与とは？メリットや注意点を分かりやすく解説

不動産の分割贈与は、納税の負担を抑えつつ資産を承継できる有効な手段です。しかし、費用がかかる点や税務上の注意点を理解しないと、かえって損をする可能性もあります。本記事では、不動産を分割贈与するメリットやデメリット、具体的な進め方や注意点を分かりやすく解説します。記事の内容を理解して正しい知識を身につけると、自身の状況に適した方法が見つかるでしょう。

不動産の分割贈与（暦年贈与）とは？

不動産の分割贈与（暦年贈与）は土地や建物を一度に渡さず、数年かけて少しずつ所有権を移していく方法です。毎年110万円までの基礎控除を利用する「暦年贈与」を行うと、贈与税は非課税となります。

相続まで待たずに確実に財産を引き継げるため、特定の子どもや孫に不動産を残したい場合に有効な手法です。

一方で、手続きのたびに登記費用がかかる点には注意が必要です。確実に不動産を贈与できるメリットを取るか、費用負担のデメリットを避けるのか、総合的な判断をおすすめします。

不動産を分割贈与する際は、相続の仕組みを理解し、自身の状況に合った方法を選びましょう。

不動産を分割贈与するメリット

不動産の分割贈与には、税負担の軽減だけではなく、相続トラブルの回避や家賃収入の移転など複数のメリットがあります。自身の状況に合わせて活用すると、計画的かつ効果的な資産承継が実現できるでしょう。

贈与税の支出を減らせる

メリットの1つに、贈与税の負担を抑えられる点が挙げられます。基礎控除を毎年活用すると、長期間にわたって税金をかけずに資産承継が可能です。

例えば、親から子に評価額3,110万円のマンションを一度に贈与すると、約1,085万円の税負担が発生します。一方、長期間にかけて移転すると、贈与税は一切かかりません。

長期的な視点で計画を立てたうえで暦年贈与を行うと、数百万円以上の節税効果が期待できます。税負担を抑えながら、確実に不動産を引き継ぎたい方におすすめです。

確実に不動産を引き継げる

不動産の分割贈与は、生前に確実に特定の相手へ財産を渡せる点がメリットです。相続では遺言書を作成しても、遺留分の問題で希望通りに分配できない可能性があります。

贈与は生前に所有権を移転するため、登記簿に受贈者の名前が記録され、第三者に所有権を明確にできます。特定の子どもや孫に不動産を残したい場合に有効な手段です。

大切な資産を思い通りに残すために、元気なうちから計画的に準備を進めましょう。

相続トラブルを回避できる

不動産を生前に贈与しておくと、相続時の遺産分割協議で揉める可能性を減らせます。複数の相続人がいる場合、不動産は現金のように簡単に分けられないため、誰が受け取るかで対立が生じやすくなります。

事前に所有権を移しておくと、所有権を移転した不動産は相続財産の対象外です。ただし、他の相続人との公平性を欠くと新たなトラブルの原因となるため、事前の説明は必要です。

トラブルなく円満に財産を引き継ぐために、将来を見据えた対策を講じておきましょう。

不動産の家賃収入を移せる

賃貸物件を分割贈与すると、家賃収入を受贈者へ移せます。賃貸マンションやアパートなどを所有している場合、家賃収入で財産は増え続け、相続税の負担が重くなる可能性があります。

早い段階で賃貸物件を贈与すると、その後の家賃収入の一部は受贈者のものになるため、相続税対策に有効です。賃貸物件を保有している人は、将来の税負担を見据えて検討してみるのもおすすめです。

不動産を分割贈与するデメリット

不動産の分割贈与には、手続きのたびに費用がかかる点や、相続税より高い税率が適用されるなどのデメリットがあります。メリットだけではなくデメリットも理解したうえで検討しましょう。

贈与税以外の費用が発生する

不動産を分割贈与する際は、贈与税以外にも複数の費用が発生します。主な費用は以下の通りです。

費用	内容
登録免許税	名義変更の際に必要な費用で、税率は固定資産税評価額の2％ ※相続の場合は0.4％
不動産取得税	固定資産税評価額の4％ ※軽減税率として現在は3％が適用
司法書士への依頼費用	約30,000〜50,000円

分割贈与は贈与税以外にも複数の費用が発生します。贈与税の節税額ばかりに目を向けていると、上記の費用が積み重なり、結果的に想定より多く支出が発生する可能性があります。

不動産の暦年贈与を行いたい人は、発生する費用の総額を把握し、節税効果と比較検討しましょう。

相続税よりも高い税率が適用される

贈与税は、相続税よりも税率が高く設定されている点に注意が必要です。同じ評価額の財産であっても、贈与で渡す方が税金の負担は重くなる傾向にあります。

例えば、親から子に贈与や相続が発生した場合の税率は以下の通りです。

基礎控除後の課税価格	贈与税率	相続税率
1,000万円以下	10〜30％	10％
1,000万円超〜3,000万円以下	40〜45％	15％
3,000万円超〜5,000万円以下	45〜55％	20％

基礎控除の範囲内であれば税負担の問題はありませんが、一気に贈与を進めてしまうと、税率が大きくなります。不動産を暦年贈与するには、長期的な計画が大切です。

税負担を抑えたい人や、確実に不動産を引き継ぎたい人は、専門家への相談を検討してみましょう。

不動産の優遇措置が使えない

相続で不動産を取得する場合、小規模宅地等の特例により評価額を最大80%減額できるかもしれません。贈与では特例が適用されないため、税負担の面で不利になる可能性があります。

例えば、評価額5,000万円の自宅を相続すると、特例適用で最大1,000万円まで減額が可能です。贈与では減額されないため、同じ不動産でも税負担が大きく異なります。

特例の適用条件を満たす不動産を持つ人は、相続と贈与のどちらが有利になるか、慎重な検討が求められます。不動産を分割贈与する際は、メリットとデメリットを総合的に判断し、最適な選択を行いましょう。

不動産の分割贈与で利用できる非課税制度

不動産の分割贈与では非課税制度を活用できます。適切な節税対策を行うためには、複数の制度を理解しておくのがおすすめです。

暦年贈与の基礎控除

暦年贈与の基礎控除は年間110万円で、基礎控除の範囲内の財産移転には贈与税がかからない制度です。不動産の分割贈与を行う際は、基礎控除を利用して、非課税で資産を移転させるのがおすすめです。

例えば、評価額が1,100万円の不動産を一括で移転すると贈与税が発生します。しかし、10年かけて毎年110万円分の持分を贈与すると、税負担は発生しません。ただし、定期贈与とみなされる恐れがあるため注意しましょう。

高額な不動産を承継する場合は、長期的な計画を立てて、税負担を抑えるための対策を講じておくのがおすすめです。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度は、最大2,500万円の特別控除を利用できる制度です。原則として60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫への贈与で利用できます。

2,500万円を超えた部分には、一律20％の贈与税がかかります。また、2024年からは特別控除とは別に、年間110万円の基礎控除も適用されるようになりました。

ただし、贈与した人が亡くなった際には、対象の不動産に相続税が発生します。相続時精算課税制度を利用した方が良いのかお悩みの人は、専門家への相談がおすすめです。まずはお気軽に無料相談をご利用ください。

贈与税の配偶者控除

贈与税の配偶者控除は、婚姻期間20年以上の配偶者へ居住用不動産を贈与する際に利用できる非課税制度です。基礎控除に加えて2,000万円まで非課税となるため、最大2,110万円の贈与が可能です。

自宅を配偶者名義にすると、将来の相続時に配偶者の財産として扱われます。ただし、贈与を受けた配偶者が、対象の不動産に住み続ける見込みがあることなどが条件です。数百万円規模の節税が可能なため、対象となる人は積極的な利用をおすすめします。

不動産を分割贈与する際の進め方

不動産の分割贈与をスムーズに進めるには、事前に費用や手続きの流れを把握しておくことが大切です。計画的に準備を進めれば、トラブルなく確実に不動産を引き継げるでしょう。

必要な費用と税金を把握する

先述した通り、不動産の分割贈与では贈与税の他にも複数の負担が発生します。具体的にかかる税金や費用は、以下の通りです。

• 贈与税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 専門家への報酬（司法書士や税理士に依頼した場合の費用）

登録免許税と不動産取得税は、相続によって財産を引き継ぐ場合よりも高い税率が適用されます。贈与税の節税効果だけではなく、上記の付随費用も含めた総額で、不動産の承継方法を判断するのがおすすめです。

手続きの手順を確認する

不動産の分割贈与は、あらかじめ全体の流れを理解しておくと、手続きをスムーズに進められます。不動産の生前贈与を行う手順は、以下の通りです。

• 贈与する相手と不動産の持分割合を決める
• 課税方法を選択する
• 贈与契約書を作成する
• 必要書類を準備する
• 法務局で名義変更の登記申請を行う
• 都道府県へ不動産取得の申告を行う
• 税務署へ贈与税の申告と納税を行う

基本的に上記の手続きは、専門家への依頼が一般的です。分割贈与は長期的に行うと節税効果が大きいため、贈与を検討している人は、専門家への早めの相談をおすすめします。

不動産を分割贈与する際の注意点

不動産の分割贈与では、定期贈与とみなされるリスクや相続税の課税ルールなど、複数の注意点があります。スムーズに資産を引き継ぐために、ポイントを押さえておきましょう。

定期贈与とみなされないようにする

定期贈与とは、あらかじめ贈与する総額を決めて、分割で渡していると見なされるケースを指します。税務署に定期贈与と判断されると、贈与を開始した年に一括の贈与があったものとみなされ、追加で税金が課される可能性があります。

対策としては、毎年同じ日付に同じ額を贈与するのではなく、時期や金額を変えるなどの工夫が有効です。事前に対策を練っておくとよいでしょう。

贈与契約書を作成する

分割贈与を行う際は、欠かさず契約書を作成しておくのがおすすめです。贈与は口約束でも成立しますが、書面がなければ贈与の事実を客観的に証明するのが難しいです。

税務調査が入った際に、証拠として契約書を提示できなければ、贈与そのものを否認されるリスクがあります。確実に資産承継を行うために、契約書は必ず作成しておきましょう。

死亡前7年以内の贈与は相続税の対象になる

贈与者が亡くなる前の7年間に行った贈与は、相続税の課税対象となる点に注意が必要です。以前は死亡前3年以内が対象でしたが、法改正により段階的に期間が延長され、現在は最大7年前まで含まれます。

相続税の課税対象に該当する場合、110万円の基礎控除は受けられません。相続税対策として分割贈与を検討している人は、できるだけ早くから計画を立てておくのがおすすめです。

不動産の分割贈与は税理士への相談がおすすめ

不動産の分割贈与は、暦年贈与の基礎控除を活用すると、税負担を抑えながら資産を引き継げます。ただし、複数のメリットがある一方、手続き費用の負担や定期贈与のリスクにも注意が必要です。

自身での判断が難しいと感じたら、専門家である税理士への相談をおすすめします。専門家の視点から、納得のいく資産承継を実現してみてはいかがでしょうか。