賃貸不動産の相続税対策｜マンション・土地の評価額と計算方法

賃貸マンションやアパート経営は、有効な相続税対策の一つとして知られています。これは現金や自分で利用する不動産に比べ、賃貸用の土地や建物の相続税評価額が低く算出される傾向があるためです。

そこでこの記事では、なぜ賃貸不動産の評価額が下がるのか？という基本的な仕組みから、具体的な計算方法や現金との比較シミュレーション、さらに税負担を軽減するための特例についてご紹介します。今後財産を受け継ぐにあたり、賃貸不動産で節税対策を検討している方は、ぜひご参考ください。

賃貸不動産で相続税評価額が下がる2つの仕組み

賃貸不動産の相続税評価が低くなる理由は主に2つあります。

一つは、第三者が入居していることで、所有者が物件を自由に利用できない「利用権の制限」が評価額に反映されるためです。

もう一つは、賃貸事業用の不動産に対して設けられている特例制度を適用できる場合があることが挙げられます。

仕組み1：第三者に貸すことで評価額が減額される

第三者に貸し出した物件やその土地（貸家建付地）は、所有者が使用する物件に比べ評価額が低く計算されやすい傾向があります。これは、入居者がいることによって物件の利用が制限されるからです。例えば自由に売却したり、自分で住むといった行為は難しくなるでしょう。

具体的には、建物の評価額は借家権割合(約30%)と賃貸割合を乗じて計算減額され、土地の評価額も地域ごとに定められた割合で減額されます。そのため、同じ価値の不動産であっても、賃貸に出しているだけで相続税の課税対象額を抑えることが可能です。

関連記事：不動産で相続税対策をするには？節税効果の高い方法をご紹介

仕組み2：特例の適用でさらに評価額を下げられる

評価額の減額に加え、特定の要件を満たすことで特例を適用すれば、さらに税負担を軽減できる可能性もあります。

代表的なのが「小規模宅地等の特例」です。この特例は、被相続人が所有する賃貸事業用の土地（貸付事業用宅地等）について、土地の評価額を50%も減額できる制度です。ただし、貸付事業用宅地等に関しては200㎡が上限となります。

また、相続人が被相続人の配偶者である場合には、「配偶者の税額軽減」という制度を利用可能です。これは、被相続人の配偶者には相続税がかからないという非常に心強い制度です。具体的には配偶者が取得した遺産額が法定相続分、または1億6,000万円のいずれか多い金額までであれば適用できます。

参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

ローンの活用も相続税対策として有効

アパート等を建築・購入する際にローンを利用することも、有効な相続税対策となります。借入金は「債務」として相続財産から控除できるためです。

相続が発生した際、プラスの財産である不動産は時価よりも低い評価額で計算されます。一方で、マイナスの財産であるローン残債は、その全額を遺産総額から差し引くことができます。

つまり、プラスの財産を抑え、マイナスの財産はそのままの金額で控除されるのです。よって、課税対象となる財産を大きく減らす効果が期待できるのです。

賃貸不動産の相続税評価額を計算する方法

賃貸不動産の相続税評価額は、建物と土地に分けてそれぞれ個別に計算し、最後にそれらを合算して算出します。建物の評価は、市区町村が定める固定資産税評価額を基準とするのが一般的です。

一方、土地の評価には国税庁が公表する路線価を用いる路線価方式か、固定資産税評価額に基づく倍率方式が用いられます。

ここでは、それぞれの具体的な計算式と、評価額の算出に必要となる各項目の意味について詳しく見ていきましょう。

【建物部分】の評価額の算出式と流れ

賃貸用建物の評価額は、以下の計算式で算出されます。

計算式：固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）

「固定資産税評価額」とは、固定資産税の基準となる価格で、毎年送られてくる納税通知書で確認できます。

「借家権割合」は、建物を借りている人の権利を評価したものです。日本では全国一律30%と定められています。

「賃貸割合」とは、建物全体のうち実際に賃貸されている部分の床面積の割合です。

＜計算例＞

• 固定資産税評価額：3,000万円
• 入居率：すべて満室（賃貸割合100%）のアパートの場合

→3,000万円×（1-30%×100%）＝2,100万円

上記の事例では、固定資産税評価額の約70%まで軽減可能となります。

参考：国税庁：「No.4614 貸家建付地等の評価」

【土地部分】の評価額の算出式と流れ

賃貸用建物の敷地となっている土地（貸家建付地）の評価額の計算式は以下をご覧ください。

土地（貸家建付地）の評価額＝自用地としての評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

「自用地としての評価額」は、その土地を更地として評価した価額で、主に路線価を用いて計算します。

「借地権割合」は土地を借りる権利の割合のことです。路線価図で地域ごとに定められており、30%～90%の範囲で設定されています。

「借家権割合」と「賃貸割合」は建物の計算と同じです。

＜計算例＞

• 自用地評価額：7,000万円
• 借地権割合：60%
• 借家権割合：30%
• 入居率：満室（賃貸割合100%）の場合

→7,000万円×（1-60%×30%×100%）＝5,740万円

上記のケースでは、自用地評価額より約18%評価額が下がっています。

評価額の計算に使う「借家権割合」「借地権割合」とは？

相続税評価額の計算で用いられる「借家権割合」と「借地権割合」は、いずれも不動産を借りている側の権利の強さを示すものです。これらの割合が高いほど、所有者の権利が制限されていると見なされ評価額が低くなります。

「借家権割合」は、借家人が持つ権利の割合のことです。相続税の評価においては、国税庁が全国一律で30%と定めています。一方、「借地権割合」は、土地を借りて建物を建てる権利の割合です。

この割合は土地の利用価値によって異なり、路線価図にA（90%）からG（30%）までの記号で表示されています。

ただし、都心部など土地の価値が高い地域ほど借地権割合も高くなる傾向があるため注意が必要です。

空室は評価に影響する？「賃貸割合」の考え方

「賃貸割合」は、相続が発生した時点（課税時期）で、建物全体のうち実際に賃貸されている部屋の床面積が占める割合を指します。

賃貸割合＝賃貸中の各独立部分の床面積の合計÷建物の各独立部分の床面積の合計

この割合は土地・建物の評価額減額に直接影響するため、空室の存在は重要です。

例えば10室中2室が空室であれば賃貸割合は80%となり、満室時と比べて評価額を軽減する効果は薄れるでしょう。

ただし、相続開始時に一時的に空室であったとしても、賃貸中として扱われることもあります。例えば、継続的に入居者募集を行っており、いつでも貸し出せる状態であったと客観的に認められる場合などです。

この判断は税務署に委ねられるため、空室がある場合、できればその状況を証明できる資料を準備しておきましょう。税理士をはじめ、頼れる専門家に相談するのもおすすめです。

【シミュレーション】現金1億円と賃貸不動産1億円の相続税はいくら違う？

同じ価値の財産であっても、それが現金なのか、賃貸不動産なのかによって課される相続税額には大きな差が生まれます。不動産は時価（購入価格）ではなく、相続税法に基づいた評価額で課税されるためです。

そこでここでは、現金1億円を相続した場合と、購入価格1億円の賃貸不動産を相続した場合の具体的な違いをご紹介します。細かい条件も照らし合わせつつ、相続税額がどの程度変わるのかをシミュレーションしてみましょう。

ケース1：現金1億円を相続した場合の相続税

まず、現金1億円を相続した場合の相続税を計算します。

【条件】

• 遺産総額：現金1億円
• 相続人：子1人

その他財産、債務、生前贈与はないものとします。

【計算方法】

まず、基礎控除額を計算します。次に遺産総額から基礎控除額を差し引き、課税遺産総額の計算を行いましょう。

• 基礎控除額：3,000万円＋（600万円×1人）＝3,600万円
• 課税遺産総額：1億円－3,600万円＝6,400万円
• 相続税額：6,400万円×30%－700万円＝1,220万円

最後に課税遺産総額に相続税率を乗じ、控除額を差し引いて相続税額を導き出します。この計算の結果、現金1億円を現金で相続した場合の相続税額は1,220万円となります。

関連記事：1億円の遺産を相続したら相続税はいくら？家族構成別の税額目安と計算方法を解説

ケース2：購入価格1億円の賃貸不動産を相続した場合の相続税

次に、購入価格1億円の賃貸不動産を相続した場合の相続税を計算してみましょう。

【条件】

• 相続人：子1人
• 不動産購入価格：1億円（土地7,000万円、建物3,000万円）
• 土地の自用地評価額：5,600万円（時価の8割と仮定）
• 建物の固定資産税評価額：2,100万円（時価の7割と仮定）
• 借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%（満室）

【計算方法】

賃貸不動産を相続した場合、まずは「土地評価額」と「建物評価額」の計算から行います。その結果を足した「合計評価額」から基礎控除を差し引くことで、相続税の基準となる「課税遺産総額」を割り出すことが可能です。

• 土地評価額：5,600万円×（1－60%×30%）＝4,592万円
• 建物評価額：2,100万円×（1－30%）＝1,470万円
• 合計評価額：4,592万円＋1,470万円＝6,062万円
• 課税遺産総額：6,062万円－3,600万円＝2,462万円
• 相続税額：2,462万円×15%－50万円＝319.3万円

最後に課税遺産総額に相続税率を乗じ、控除額を差し引いて相続税額を導き出します。この結果、賃貸不動産の場合の相続税額は約319万円となります。現金と比較すると、約901万円も税額が抑えられる計算になります。

参考：国税庁「No.4155 相続税の税率」

賃貸不動産で相続税対策を行うメリット＆デメリット

賃貸不動産を活用した相続税対策には、税負担の軽減以外にもメリットがあります。また、賃貸不動産ならではのデメリットとなりうる注意点も存在します。

賃貸不動産で相続税対策を行うメリット

賃貸不動産を活用すれば、相続税対策を進めながら、同時に家賃収入というインカムゲインを得られます。インカムゲインとは、資産を保有し続けることで定期的に得られる収益のことです。

この収益は、将来の納税資金の準備や、固定資産税などの維持費の支払いにも充てられるでしょう。また、相続人の生活基盤を支える安定した収入源にすることも可能です。

また、社会的にインフレーションが進行すると、現金そのものの価値が下がる可能性があります。そのような状況では、不動産としての価値が上がり、それに伴って家賃を上げることができるのがメリットです。そう考えれば、資産価値をインフレから守る効果も期待できるでしょう。

賃貸不動産相続には、デメリットや注意点も…

賃貸不動産による相続税対策はメリットが大きい一方で、見過ごせないデメリットや注意点も存在します。

まず、賃貸経営は、常に空室や家賃下落のリスクと隣り合わせです。収益性が悪化すれば、ローンの返済や維持管理費が重い負担となり、経営自体が立ち行かなくなる恐れがあります。

また、不動産は現金と違って物理的に分割することが難しいこともデメリットだと言えるでしょう。特に複数の相続人がいる場合には、トラブルの原因にならないよう注意が必要です。誰が相続するのか、あるいは売却して分けるのか、生前のうちから方針を決めておきましょう。

また、相続の直前に駆け込みで不動産を購入した場合、税務署から露骨な節税目的と見なされるリスクが発生します。相続開始の3年以内の購入は目をつけられやすいので、不動産購入で相続税対策を行う際は計画性をもって行いましょう。

賃貸不動産の相続税に関するまとめ

賃貸アパートなどの収益不動産は、相続税評価額を圧縮する仕組みや各種特例の活用により、有効な相続税対策となり得ます。現金で相続するよりも納税額を大幅に抑えられる可能性もあります。

一方で、賃貸経営そのものに伴うリスクや維持管理のコスト、複数での遺産分割が難しいといったデメリットも存在します。また、相続開始直前の購入は税務署に否認されるリスクがある点も押さえておかなければなりません。

したがって、賃貸不動産による相続対策は、長期的な視点で計画的に進めることが大切です。資産状況や家族構成によっても最適な方法は異なるため、まずは税理士などの専門家に相談し、先を見通した戦略を行いましょう。