相続登記の義務化とは？2024年から開始！過去の相続や罰則も解説

2024年4月1日から相続登記の義務化が開始されました。この制度は、所有者が亡くなった不動産の相続登記を一定期間内に行うことを義務付けるものです。これまで任意だった手続きが義務となるため、不動産を所有している方やその相続人にとって重要な変更点となります。

本記事では、相続登記の義務化について、いつから適用されるのか、手続きの期限や罰則、過去の相続への影響などを詳しく説明します。

2024年4月1日から相続登記が義務化！制度の概要を解説

これまで任意とされていた相続登記が、2024年4月1日から義務化されました。この法改正は、所有者不明土地問題の解決を目的としています。

相続が発生した際に不動産の名義変更が行われないままだと、登記簿上の所有者と実際の所有者が一致しなくなり、公共事業や災害復旧の妨げになるケースがあるからです。

制度の開始により、相続人は不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をする必要があります。

相続登記とは？

相続登記とは、土地や建物といった不動産の所有者が亡くなった際に、その名義を被相続人から相続人へ変更するために行う手続きを指します。この手続きは、法務局に申請して不動産登記簿の内容を書き換えることで完了します。

不動産登記を行うことで、その不動産の所有者が誰であるかを公的に証明できるようになり、第三者に対して所有権を主張することが可能となります。

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なぜ相続登記が義務化されたのか？

相続登記が義務化された主な背景には、全国で深刻化している所有者不明の土地問題があります。相続が発生しても登記がされないまま放置されると、登記簿上の所有者が亡くなった方のままとなり、現在の本当の所有者が誰なのか分からなくなってしまいます。

このような土地は、公共事業の用地買収や災害復旧工事、民間での再開発などを進める上で大きな障害となっていました。この問題を解消し、土地の円滑な利用と管理を促進するため、これまで任意だった相続登記を義務化する法改正が行われたのです。

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相続登記義務化の重要なポイント｜罰則と対象範囲

相続登記の義務化に伴い、いくつかの重要な点が定められました。最も注目すべきは、正当な理由なく期限内に登記を怠った場合に科される罰則です。

また、この義務化はいつ発生した相続から対象になるのか、その適用範囲も正しく理解しておく必要があります。さらに、不動産所有者の住所変更登記も義務化の対象となるため、住所を移転した際の手続きも忘れてはなりません。

相続の開始を知った日から3年以内に登記申請が必要

相続登記の申請義務は、 被相続人が亡くなったことや自身が所有権を取得したことを知った日（自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日）から3年以内 と定められています。

遺産分割協議が成立した場合は、その協議によって不動産を取得した相続人が、協議の成立日から3年以内にその内容に基づいた登記を申請する義務を負います。

正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料が発生

定められた3年の期限内に正当な理由なく相続登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

ここでの「正当な理由」とは、例えば、相続人が多数で戸籍謄本などの必要書類の収集に時間がかかる、遺言の有効性をめぐって争いがある、申請義務を負う相続人自身に重病などの事情があるといったケースが想定されます。

ただし、単に手続きが面倒、費用がないといった理由は正当な理由とは認められにくいため、期限内の手続きが原則となります。

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要注意！法律の施行日より前に発生した過去の相続も対象

今回の義務化で特に注意が必要なのは、2024年4月1日の施行日より前に発生した相続（まだ登記が完了していないケース）も対象になる点です。

長年にわたり未登記のまま放置されていた不動産も例外ではありません。 これらの「過去の相続」については、施行日（2024年4月1日）から3年以内、つまり2027年3月31日までに登記を申請する義務が生じます。この猶予期間内に手続きを完了させるか、簡易的な相続人申告登記を行う必要があります。

不動産所有者の住所変更登記も2年以内に申請義務化

相続登記の義務化と合わせて、不動産所有者の住所や氏名の変更に関する登記も義務化されました。こちらは2026年4月1日までに施行される予定です。

この制度が始まると、不動産の所有者は住所や氏名に変更があった日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません。

正当な理由なくこの義務を怠った場合は、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。これにより、登記簿情報が常に最新の状態に保たれ、所有者の特定が容易になります。

過料だけじゃない！相続登記を放置する3つのデメリット

相続登記を怠ることは、10万円以下の過料という罰則のリスクを負うだけではありません。登記をしないまま放置すると、不動産の売却や活用ができないだけでなく、将来的に権利関係が複雑化し、思わぬトラブルに発展する可能性があります。

ここでは、過料以外に考えられる具体的な3つのデメリットについて解説し、早期に手続きを完了させることの重要性を明らかにします。

デメリット1｜不動産の売却や担保としての利用ができない

相続登記が完了していない不動産は、法的に自身の所有物であると第三者に対して証明できません。そのため、その不動産を売却しようとしても、買主への所有権移転登記ができないため、取引が成立しません。

不動産を担保にして、金融機関から融資を受けようとする場合も同様です。登記上の所有者が亡くなった方のままでは抵当権の設定ができないため、担保として利用することが不可能です。このように、不動産の有効活用や資金化の道が閉ざされてしまう点が大きなデメリットです。

デメリット2｜相続人が増えていき権利関係が複雑化するリスク

相続登記を未了のまま長期間放置すると、当初の相続人が亡くなり、その子どもや孫といった次の世代へ相続権が引き継がれていきます。

時間が経つにつれて関係者がネズミ算式に増え、面識のない遠い親戚までが権利を持つことになりかねません。そうなると、遺産分割協議を行う際に全員の合意を得ることが極めて困難になります。

連絡先が不明な相続人がいる場合や協力が得られない相続人がいる場合、手続きは停滞し、解決が難しくなります。

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デメリット3｜他の相続人の債権者に不動産を差し押さえられる恐れ

相続登記を行わないでいると、法定相続分に応じた権利が各相続人にある状態が続きます。もし、共同相続人の一人に借金があり、その返済が滞った場合、その相続人の債権者は法定相続分に相当する持分を差し押さえることが可能です。

不動産が差し押さえられると、競売にかけられて第三者の手に渡ってしまう可能性があります。そうなると、他の相続人は見ず知らずの人物と不動産を共有することになり、売却や管理を巡ってさらなるトラブルに発展する恐れがあります。

3年以内の登記が困難な場合の救済措置

遺産分割協議がまとまらないなど、何らかの事情で3年以内に相続登記を完了させることが難しいケースも想定されます。

そのような状況に対応するため、相続登記の義務化と同時に「相続人申告登記」という新しい制度が創設されました。この制度を利用することで、相続人はひとまず申請義務を履行したと見なされ、過料を回避することが可能です。

相続人申告登記とは

相続人申告登記は、相続人が法務局に対し、「私がこの不動産の相続人です」と申し出るだけで完了する簡易な手続きです。この申出を行うと、法務局の登記官が職権で、申出をした相続人の氏名や住所などを登記簿に記録します。

遺産分割協議が未了で、誰が不動産を最終的に取得するかが決まっていなくても、相続人の一人から単独で申し出ることが可能です。これにより、3年という期限内に相続登記の申請義務を一旦履行したことになります。

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相続人申告登記を利用するメリット

この制度の最大のメリットは、少ない負担で相続登記の義務を履行できる点です。通常の相続登記で必要となる戸籍謄本一式の提出などが不要で、自分が相続人であることを証明できる戸籍謄本などを提出するだけで済みます。

これにより、遺産分割協議が長引いている場合や必要書類の収集に時間がかかっている場合でも、期限内に申出を行うことで過料のリスクを回避できます。

相続人申告登記の注意点｜遺産分割後の本登記は別途必要

相続人申告登記は、あくまで一時的に登記義務を履行するための暫定的な措置です。この申出だけでは、不動産の所有権が誰に帰属するかが確定したことにはなりません。そのため、この登記がされていても、不動産を売却したり、担保に入れたりすることは不可能です。

また、相続人申告登記を行った後に不動産を取得する相続人が確定したら、その日から3年以内に、改めて正式な所有権移転の相続登記（本登記）を申請する義務が生じるという点に注意が必要です。

相続登記の申請手続きはどう進める？

相続登記を実際に行うには、どのような手順で進めればよいのでしょうか。

手続きには、必要書類の収集から法務局への申請まで、いくつかのステップがあります。また、登録免許税といった実費や、司法書士などの専門家に依頼する場合の報酬も発生します。

ここでは、相続登記申請の一般的な流れと必要になる書類、そして費用の目安について具体的に解説します。

相続登記申請の一般的な流れ

相続登記の申請は、大きく以下の4つのステップで進みます。

1. 事前確認
   対象不動産の登記事項証明書を取得し、登記内容を確認します。
2. 書類収集
   被相続人の戸籍謄本や相続人全員の戸籍謄本など、必要な書類を収集します。
3. 書類作成
   収集した書類に基づき、遺産分割協議書や相続登記申請書を作成します。
4. 申請・完了
   作成した申請書と必要書類を管轄の法務局に提出し、審査を経て登記を完了させます。

相続登記の申請で必要になる書類一覧

相続登記の申請には、多くの書類が必要です。

分類	主な書類
被相続人（亡くなった方）	出生から死亡までの一連の戸籍謄本、住民票の除票
相続人全員	戸籍謄本
不動産を取得する相続人	住民票
不動産	固定資産評価証明書
遺産分割・意思表示（遺産分割協議を行った場合）	遺産分割協議書（相続人全員の印鑑証明書が必要）、遺言書

相続登記にかかる費用の目安

相続登記にかかる主な費用は、登録免許税と専門家への報酬です。登録免許税は、登記を申請する際に国に納める税金で、不動産の固定資産税評価額の0.4%が基本税率となります。

例えば評価額が2,000万円の土地であれば、8万円の登録免許税がかかります。

これに加えて、手続きを司法書士に依頼する場合は報酬が発生します。報酬額は事案の難易度や不動産の数によって異なりますが、一般的には数万円から十数万円程度が目安となります。

関連記事：【税理士監修】相続登記の必要書類は？登記の必要性や法務局での申請手順も解説

参考：相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）：法務局

まとめ

2024年4月1日から始まった相続登記の義務化は、不動産を所有するすべての人に関わる重要な法改正です。相続が発生した場合、原則として3年以内に登記申請が必要となり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

この義務は過去に発生した未登記の相続にも適用されるため、心当たりがある場合は速やかな対応が求められます。手続きが困難な場合の救済措置として相続人申告登記制度も設けられていますが、これはあくまで暫定的なものです。

放置によるデメリットは過料だけでなく、不動産の活用ができなかったり、権利関係が複雑化したりと多岐にわたるため、早期に専門家へ相談するなどして、適切に手続きを進めることが賢明です。