相続登記とは何？意味を分かりやすく簡単に解説！相続税申告との違いも

相続登記とは、亡くなった人の不動産の名義を引き継いだ人に変更する手続きです。2024年4月から義務化され、期限内に行わないと10万円以下の過料が科される可能性があります。また、相続登記には、亡くなった人の遺産を法定相続人で分ける「遺産分割協議」も必要ですが、この分け方で相続税の額が大幅に異なります。この記事では、相続登記の基本知識や相続税申告の注意点などを解説します。

相続登記とは不動産の名義を故人から相続人に変更する手続き

不動産の所有者が亡くなった人のままだと、様々なトラブルに繋がります。そこで、持ち主が亡くなったときにだけ必要になるのが「相続登記」です。ここでは相続登記の対象や期限について分かりやすく説明します。

相続登記は故人の不動産（土地・建物）だけが対象で申請先は法務局

相続登記とは、亡くなった人名義の不動産を、相続人の名義に変更する手続きです。専門的には「相続を原因とする所有権移転登記」と呼ばれますが、一般的に言い換えれば「名義変更」です。

不動産の所有者は、法務局の「登記簿」という名簿に記録されています。その所有者が亡くなったら、新しく所有者になった人が登記簿を更新しなければなりません。逆に言えば、不動産を持っていない人が亡くなった場合は、相続登記の手続きは不要です。

名義が故人のままだと、誰が管理しているのかが分からず、売却や貸出などができなくなります。さらに、放置すればするほど将来の手続きが複雑化します。なぜなら、子だけだった相続人が孫やひ孫にまで広がるなどして、全員の同意を集めるのが難しくなるからです。

相続登記の放置はトラブルに繋がるため、所有者が亡くなったら速やかに相続登記をしましょう。

相続では、亡くなった人の口座の名義変更は銀行で、乗用車の名義変更は運輸支局で手続きします。これらと同じように、不動産の名義変更（＝相続登記）は法務局に申請する必要があります。

関連記事：株式を相続したときの名義変更の方法は？相続税はいくらかかるの？

相続登記の期間は？3年以内にしないと10万円以下のペナルティも

相続登記は、「自分が不動産を相続することを知った日から3年以内」にしなければなりません。

これは「不動産の持ち主が亡くなった日」ではなく「不動産の相続人が自分であると確定した日」を指します。例えば、遺産分割協議がまとまった日や、遺言で自分が相続すると分かった日などです。

期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続登記には、2024年4月から期限と罰則が設けられました。相続登記を放置したままの「所有者不明土地」が全国で増え、売却や利用ができずに社会問題化したことなどが背景にあります。

相続登記は、やらないとトラブルに繋がるだけでなく「やらなければ罰則もある」手続きです。不動産の所有者が亡くなったら、速やかに準備しましょう。

参考：相続登記の申請義務化に関するQ＆A｜法務局

相続登記の義務化や、期限までに間に合いそうにない場合の対処法など、詳しくは下記の記事をご確認ください。

関連記事：【2024年4月開始】相続登記が義務化！放置のリスクや罰則、よくある質問を紹介

相続登記の流れは？登記の前に遺産分割協議が必要

ここでは、相続登記の流れと、遺産分割協議や必要書類について解説します。

相続登記の流れを5ステップで解説

相続登記の手続きは複雑ですが、順序に従って準備すればスムーズに進められます。ここでは相続登記の基本的な流れを、5ステップで簡単に整理します。

	ステップ	やること	手続き先
1	法定相続人の特定	被相続人の出生時から死亡時までの戸籍謄本などを集める →不動産の所有者が死亡した事実を証明し、法定相続人を特定する※	本籍のある区市町村役場
2	遺産分割協議	法定相続人全員で不動産の分け方を話し合い、合意書（遺産分割協議書）を作成する	法定相続人同士
3	登記に必要な添付書類の準備	被相続人や法定相続人の戸籍謄本など 遺産分割協議書と印鑑証明書 相続人の住民票の写し※ 固定資産評価証明書 ※上記は主なもので、ケースによって異なる	区市町村役場など
4	登記申請書の作成・提出・登録免許税の納付	法務局のホームページで登記申請書の様式をダウンロードして作成・納付・提出する	法務局
5	登記完了	登記完了証などが届き、登記簿に新しい所有者（相続人）の名前が記載されるので確認する	法務局

※「被相続人」とは、死亡により財産を相続される立場になった人を指す

※「法定相続人」とは、相続の権利を有する人を指す

※「相続人」とは、実際に不動産を相続する人を指す

参考：登記申請手続のご案内 （相続登記①／遺産分割協議編）｜法務省民事局
参考：知っておきたい相続の基本。大切な財産をスムーズに引き継ぐには？【基礎編】 | 政府広報オンライン

なお上記の表は、遺産分割協議を行う一般的なケースです。遺産を遺言書に従って相続する場合などは違う流れになるのでご注意ください。

関連記事：【税理士監修】遺産相続の手続きは何から始めるべきか？手順や期限、最適な相談先をわかりやすく解説

遺産分割協議とは「誰が何を相続するかを決める話し合い」

遺産分割協議とは「法定相続人全員で遺産の分け方を決める話し合い」を指します。相続の手続きは、誰が何を相続するかが確定しないと進められません。協議の結果は「遺産分割協議書」にまとめ、相続登記や預金、自動車などの名義変更に使います。

例えば父が亡くなったとき、自宅を母が相続するのか、子供達で共有するのかを決めるには協議が必要です。このとき、誰が何を相続するかで相続税の金額が変わるので注意が必要です。相続税の負担について詳しくは後述しますが、不安な方は税理士に相談しましょう。

協議書は通常、遺産全体を1通にまとめて作成し、法務局・銀行・運輸支局など各手続きで流用します。ただし、不動産だけ先に登記したい事情がある場合は、不動産に絞った協議書を別に作って法務局に提出しても構いません。

遺産分割協議書の作成方法など詳しくは下記の記事をご確認ください。

関連記事：相続時の遺産分割協議書は何通必要？どこに提出するの？
関連記事：【税理士監修】遺産分割協議書は必要か？必要な例・不要な例や、作成時のポイントなどを解説

相続税の負担や協議の進め方に不安がある場合は、税理士にご相談ください。税の専門家のサポートがあれば、登記も税務も安心して進められます。

相続登記には戸籍・固定資産評価証明書などの書類も必要

相続登記では、戸籍や固定資産評価証明書など複数の書類を提出します。これらの書類は「誰が相続人か」「不動産の価値はいくらか」といった情報を証明するために必要です。書類が不足していると登記が受理されない場合があります。

主な必要書類は以下の通りです。

• 被相続人の出生時から死亡時までの戸籍謄本など
• 法定相続人全員の戸籍謄本
• 相続人（＝不動産の新しい所有者）の住民票（身元確認のため）
• 遺産分割協議書または遺言書（不動産を誰が相続するか示すため）
• 遺産分割協議書に押印した実印の印鑑証明書（印鑑の真正を証明するため）
• 固定資産評価証明書（登録免許税の計算に必要）

参考：相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等｜法務局

上記の書類は基本的に区市町村役場で取得できます。しかし、戸籍謄本は本籍地の役場、住民票は現住所の役場、固定資産評価証明書は不動産所在地の役場など、取得先が異なります。必要書類について詳しくは下記の記事をご確認ください。

関連記事：【税理士監修】相続登記の必要書類は？登記の必要性や法務局での申請手順も解説

相続登記や書類集めは、専門家に依頼せず自分でできるケースも多くあります。しかし、複雑なケースや時間がない方は、司法書士に依頼するとスムーズです。書類集めは自分で行い、登記のみを専門家に依頼して費用を抑える方法もあるのでご検討ください。

相続登記の前に相続税対策も検討を！相続税額が変わるかも

相続登記は名義を確定させる手続きです。よって、登記を済ませてから「税金的には別の相続人の方が有利だった」と気づいても簡単にはやり直せません。登記の前に、相続税の金額を考えてから遺産分割協議をすることをおすすめします。

相続登記と相続税申告は別物！相続税の申告期限は10ヵ月

相続登記は不動産の所有権を移す手続きで、相続税申告は不動産を含む全財産にかかる税金を申告する手続きです。両者は別物ですが、並行して考える必要があります。

項目	相続登記	相続税申告
手続き内容	不動産（土地・建物）の所有権を故人から相続人へ移す	相続した財産全体にかかる税金を計算し、税務署へ申告・納税
対象の財産	不動産のみ	不動産・預金・株式・現金などすべての相続財産
申請先	法務局	税務署
手続きすべき人	不動産を相続する相続人	相続税がかかる相続人（基礎控除を超える場合のみ）
期限	自分が不動産を相続することを知った日から3年以内	被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヵ月以内
納める税金	登録免許税（固定資産評価額の0.4％）	相続税（相続人の数・遺産総額で異なる）
担当の専門家	司法書士	税理士
手続きしない場合	10万円以下の過料	延滞税や加算税の発生

参考：No.4205 相続税の申告と納税｜国税庁

参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

​​相続税は基礎控除以下なら申告・納税が不要ですが、相続登記は不動産がある限り必ず行う必要があります。たとえ不動産の評価額や登録免許税が0円でも、登記手続きをしなければなりません。

誰が不動産を相続するかで相続税の金額が変わるので注意

同じ不動産を相続しても、誰が相続するかで相続税の金額は変わります。なぜなら、相続人によって使える控除や特例が異なるからです。

例えば「配偶者の税額の軽減」という制度では、配偶者が相続する場合に一定額まで税金がゼロになるケースもあります。この場合、子が相続すると軽減が効かず、相続税が発生する可能性があります。

仮に、遺産が1億円、法定相続人が妻と子1人というケースを考えてみましょう。妻がすべて相続し「配偶者の税額の軽減」を利用した場合、相続税は0円です。

一方、子がすべて相続した場合、基礎控除を差し引いても5,800万円が課税対象となり、相続税は1,040万円かかります。

参考：No.4158 配偶者の税額の軽減｜国税庁
参考：No.4155 相続税の税率｜国税庁

「配偶者の税額の軽減」の制度について詳しくは下記の記事をご確認ください。

関連記事：【税理士監修】相続税の配偶者控除とは？計算方法や申告方法をわかりやすく解説

このように相続人が異なるだけで負担額が大幅に変わるため、遺産分割協議の段階で税金の見通しを持つ必要があります。判断が難しい場合は税理士にご相談ください。

「小規模宅地等の特例」など相続税の優遇制度もチェック

不動産には、相続税の負担を抑えられる制度がいくつかあります。

代表的なのは「小規模宅地等の特例」です。自宅や事業用の土地を相続する際、要件を満たせば評価額を最大80％減額できます。

また、農地を相続する場合には「農地の納税猶予の特例」があります。これは、相続人の農業継続を条件に、相続税の納付が猶予される制度です。分かりやすく言えば、「農業を続ける限り相続税を納めなくてよい制度」です。

参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

参考：No.4147 農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例｜国税庁

上記2つの制度について詳しくは下記の記事をご確認ください。

関連記事：【税理士監修】小規模宅地等の特例とは？計算方法や適用要件をわかりやすく解説します
関連記事：相続税の納税猶予制度とは？要件や注意点についてわかりやすく解説

ただし、初めて相続に臨む人がすべての特例を正確に把握して適用するのは至難の業です。

不安な方は、ぜひ税理士にご相談ください。優遇制度の有無から、要件を満たすかどうかの確認、特例適用の手続きまでトータルでサポートいたします。

相続登記は自分でできる？相続税対策も含めて検討を

この記事では、相続登記の意味や基礎知識について分かりやすく解説しました。

相続登記は、不動産の数が少なく法定相続人もシンプルであれば、自分で手続きできます。ただし、不動産や法定相続人が多い場合や遺産分割が複雑な場合は、司法書士に依頼すると安心です。

また、遺産分割次第で相続税の負担額は変わります。節税制度の活用や申告が不安な場合は、早めに税理士に相談しましょう。税理士に相談してから遺産分割協議書の作成や相続登記を進めれば、後から「こうしておけばよかった」と思わずに済みます。

相続登記や相続税についてのお困りごとやご相談は、ぜひ「小谷野税理士法人」までお気軽にお問い合わせください。