家なき子特例は被相続人の子どもに限る？兄弟でも受けられるか解説

土地の相続では、元々が高額だからこそ、税金の支払いに悩まされやすいものです。そんな時のために、国が軽減措置として用意しているのが「家なき子特例」です。名前からすると被相続人の子どもに向けた制度のように感じますが、果たしてどうなのでしょうか？

ここでは、この「家なき子特例」の基本的な適用条件から、兄弟でも特例を受けられるのかについて解説をしていきます。

「家なき子特例」とは？

「家なき子特例」は、土地を相続するにあたって要件を満たせば適用される「小規模宅地等の特例」に関連する制度です。土地は相続財産の中でも大きなものですから、税金の支払いが不安なことも多いでしょう。

その際、「小規模宅地等の特例」を利用すれば、土地の相続税評価額を最大80％減額することが可能です。ただし、これには被相続人が居住用・事業用で利用していた土地に限るという決まりがあります。居住用で利用していた土地については、基本的にはそこに一緒に住んでいた配偶者や同居親族でなければ適用されません。　　　　　　　　　　　

しかし、国が定めた”家なき子”に該当すれば、別居家族親族であっても活用が認められるケースもあります。それが「家なき子特例」です。相続した土地の税金を大幅に軽減できるため、可能性がある方はぜひ押さえておきたい制度だと言えるでしょう。

関連記事：家なき子特例とは？制度の内容や適用条件・手続きについて詳しく解説！

家なき子特例の要件は厳しい！

家なき子特例を使えば、評価額に基づいて算出される相続税も80%差し引かれます。とはいえ、相続人にとってそれだけのメリットがある制度だからこそ、適用要件も厳しいのが特徴です。

＜家なき子特例の要件＞

次の(1)から⑷の要件をすべて満たすこと。

⑴　被相続人に配偶者や同居の相続人がいないこと。

⑵　相続開始前3年間、持ち家に住んだことがない。

⑶　相続開始時に、取得者が居住している家屋をこれまで一度も所有したことがないこと。

⑷　その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで所有し続けていること。

参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

簡単に言えば被相続人が一人暮らしをしていて、相続人には持ち家がないということです。

また、今は持ち家がなくても、過去に所有していた場合、これも適用不可となります。更に、相続税の申告期限（10ヵ月以内）までに土地を売却しないことも要件条件となっているため、注意しておきましょう。

平成30年度には税制改正も！要件の変更点は？

もともと家なき子特例を知っていた方は、現在の要件を見て「以前と違う」ことに気付いたかもしれません。実は家なき子特例は、平成30年度の税制改正において内容の変更がありました。

従来と比較してみると、まず「特別な関係にある法人が所有する物件や相続人の３親等内の親族の持ち家に相続前3年以内は住んでいない」条件が追加されています。また、持ち家についても、改正前は相続開始前3年間持ち家に住んだことがないだけで家なき子特例を使うことができました。

対して、今は「住んでいる家を過去に所有した経験が一切ない」場合に限るというルールが生まれています。よって、事前に他者に名義変更を行うといった活用は不可能となった点に注意しましょう。

参考：国税庁「相続税法基本通達等の一部改正について（法令解釈通達）のあらまし（情報）」

「家なき子」は誰？兄弟は当てはまるのかチェック

家なき子特例を活用するには、様々な条件が設けられています。しかし、その中で「被相続人との関係性」は明確にされていません。

「家なき子」と言うからには被相続人の子どものみが該当するようなイメージですが、ここではその実態を探っていきましょう。

家なき子＝被相続人の子どもではない！

結論から言えば、「家なき子」は被相続人の子どもとは限りません。土地を相続する権利がある人はすべて該当します。

この制度はあくまでも「相続権はあるが、同居はしていない」親族に向けられたものです。家なき子、というのは例えの表現であって、子どもという意味ではないと覚えておきましょう。

相続に関する手続きについては、以下の記事もご参照ください。

関連記事：【税理士監修】土地の相続では名義変更が必要！方法や必要書類、放置するリスクなどを解説

兄弟はもちろん、親への相続も可能

家なき子は、相続権があれば「被相続人の兄弟」も含まれます。兄弟姉妹が亡くなったとして、自らに持ち家がない（上記の全ての要件に該当している）場合は家なき子特例を活用できるのです。

また、「被相続人の親」に対しても同様に、要件に当てはめれば特例が認められます。ただし、被相続人に配偶者や子どもがいるのであれば、一般的にはそちらが法定相続人となるでしょう。

とはいえ、遺言書の記載によっては、本来の法定相続人ではない兄弟や孫などが土地を受け継ぐことも可能です。将来的な対策を行う際には、「自分に土地を相続する権利があるか」を確認した上で、家を所有するか等を考えてみてください。

相続に関するご相談は『やさしい相続センター』にお気軽にお問い合わせください。

家なき子特例は生前から対策できる？必要書類も確認

家なき子特例は、条件さえ満たせば兄弟や親にも適用されます。しかし、活用するための要件が厳しいため、相続段階になって慌てないよう生前から対策を行うことが望ましいと言えるでしょう。

とはいえ、早いうちにどのような行動を心がければ良いのでしょうか？ここでは、手続きに必要な書類も含めて解説していきます。

家なき子特例で節税対策を行うポイント

相続前から家なき子特例を意識する場合、「一貫して持ち家を持たない」ことがポイントとなります。そのため、要件を満たすためには以下のような対策が考えられるでしょう。

• 被相続人に他の法定相続人がいないか確認する
• 他者が所有する賃貸物件に住み続ける
• 親族が所有する物件に相続3年前から住むことがないよう注意する

 

持ち家がない方は一般的に賃貸物件に居住すると思いますが、それが「過去に所有していた物件」だと特例は受けられません。例えばリースバックを利用し、現在は自宅を賃貸として借りているといったケース等です。

また、持ち家はなくとも「親が所有する賃貸物件」や「叔父が経営するマンション」などに住む場合は期間に注意しましょう。相続する予定の土地がある方は、将来的なメリットデメリットを踏まえて居住先を検討する必要がありそうです。

関連記事：税金の専門家が教える！親子間賃借の税務と注意点

家なき子特例に必要な書類は4種類

家なき子特例の要件に当てはまっている場合、制度を活用するためには然るべき手続きを踏む必要があります。基本的には相続税を申告する際、以下の書類を提出しなければなりませんので、ご確認ください。

1. 相続人（土地を取得する人）の戸籍の附票
2. 賃貸借契約書や登記事項証明書(写し)
3. 相続人全員の印鑑証明書
4. 遺言書又は遺産分割協議書(写し)

戸籍の附票は、これまでの住所の移り変わりを示すものです。家なき子特例の要件を満たす証明にもなりますので、市区町村役場の窓口にて取得しましょう。（郵送での請求も可能です）

また、賃貸借契約書も持ち家がないことを証明するための書類です。現在住んでいる物件の契約書、もしくは不動産会社に問い合わせて送ってもらったものを提出してください。

対象の土地を、特例を活用する相続人が相続していることへの証明として、遺言書又は遺産分割協議書が必要となり、その遺産分割協議書に押印した印鑑を提示する必要があります。

関連記事：【税理士監修】小規模宅地等の特例の「家なき子特例」とは？要件や必要な手続き、注意点を徹底解説

こんな時どうする？家なき子特例が使える・使えないケース

家なき子特例の適用条件についてはご説明してきましたが、中には「該当しているか微妙」なケースもあると思います。今回は「兄弟」をテーマに具体的な事例を挙げ、それぞれに特例が受けられるかどうか見ていきましょう。

その①　持ち家はないが、収益物件を所有している

Q.兄弟から土地を相続し、持ち家がないためできれば「家なき子特例」を活用したいと思っています。ただ、私には投資目的で購入した賃貸物件がありますので、それが持ち家と見なされないか不安です。

A.収益不動産は、持ち家には該当しません。

賃貸アパートやマンションなどを別途購入していても、そこに住んでいない場合は「家なき子特例」の対象となります。過去の居住に関しても「相続前3年以内」でなければ問題ない可能性が高いですから、住んでいた期間を確認してみてください。

その②　被相続人が老人ホームに入居していた　

Q.姉が亡くなり、妹の私が所有していた土地を受け継ぐことになりました。しかし、姉は生前から要介護認定を受けており、長く老人ホーム生活を送っていたのが気がかりです。「家なき子特例」は居住していた物件でなければ適用されないと聞きましたが、本当でしょうか？

A.自宅が空き家状態の場合、要件を満たせば特例が認められる可能性があります。

被相続人が医療・福祉施設に入居していた際には、家なき子特例の要件として以下を問われることが多いようです。

• 亡くなった親族が要介護・要支援・障害支援区分などの認定を受けていたか
• 入居後、住んでいた家を事業用物件等で活用していないか

また、被相続人が「住民票とは別の家に住んでいた」ケースでは、実際に居住していた物件を優先される傾向があります。ただ、個人の判断では難しい部分も大きいですので、一度税理士等の専門家へ相談してみてはいかがでしょうか。

関連記事：【税理士監修】小規模宅地等の特例対象となる同居とは？条件や定義について解説

その③　相続後、できるだけ早く土地の活用を始めたい

Q.兄から「家なき子特例」を用いて土地を相続したため、老後の資金対策の一環として駐車場経営を行いたいと思っています。しかし、要件の中に「相続税の申告までは売却しない」とありました。もしかすると、利益を前提とした土地の活用等に関しても制約が設けられているのでしょうか？

A.所有していれば、活用に関する制限はありません。

家なき子特例の条件は、あくまでも「相続後、10ヵ月は所有し続ける」ことです。駐車場や賃貸物件として活用する分には、相続直後からでも問題はないと言えます。また、土地に建っている物件のリフォームも行って構いません。

まとめ｜将来的な相続も視野に入れ、特例を上手に活用しよう

家なき子特例は、認められれば土地の評価額を80％も減額できるため、相続税対策として非常に有効です。一方で、兄弟や親、孫など幅広く活用可能な分、要件も厳しくなっています。

これから持ち家を検討する可能性がある方は、将来的な相続も踏まえ慎重に考えなければなりません。と言っても、今回ご紹介したようにイレギュラーなケースもあり、適用条件は複雑です。後悔のない選択をするためには、早くから家族と話し合い、税理士等の専門家に相談しておくことが大切だと言えるでしょう。