土地の遺産相続の期限は？2024年の義務化で何が変わる？

土地の遺産相続には相続登記をはじめとする重要な手続きがあり、それぞれに法定期限が定められています。2024年4月1日から相続登記が義務化されたため、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があるのです。

この記事では、相続登記の期限や義務化による変更点、その他の遺産相続手続きの期限、手続きの流れ、費用、そして相続登記をしないことのリスクについて詳しく解説します。

相続した土地の登記手続きの期限

相続した土地の登記手続きには、法改正により新たな期限が設けられました。2024年4月1日から相続登記が義務化されたことで、この期限を守ることが非常に重要になっています。ここでは、相続登記義務化の詳細、申請が必要な期間、過去に相続した不動産に関する取り扱い、そして期限を守らなかった場合の罰則について掘り下げて説明します。

参考：法務省｜所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し

2024年度からの相続登記義務化について

これまで任意であった相続登記が、2024年4月1日から義務化されました。これにより、不動産を相続した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。

この法改正は、所有者不明土地の解消を目的としており、登記簿の情報がより正確に反映されることが期待されています。

参考：東京法務局｜相続登記が義務化されました

義務化の対象となるケース

相続登記の義務化は、遺言による相続や遺産分割協議による相続など、相続によって不動産の所有権を取得したすべてのケースが対象となります。具体的には、被相続人（亡くなった方）が所有していた土地や建物について、その相続人がご自身の名義に変更する登記手続きを指します。

相続登記の申請が必要な期間

相続登記の申請は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に行う必要があります。正当な理由がないにも関わらずこの期間内に登記申請を行わない場合、後述する罰則の対象となる可能性があるため注意が必要です。

相続が発生し、ご自身が不動産を相続する立場になった場合は、速やかに登記手続きを進めましょう。

過去に相続した不動産に関する期限

義務化の施行日である2024年4月1日より前に相続が開始していた不動産についても、相続登記の義務化の対象となります。この場合の登記申請期間は、義務化が施行された日または不動産を相続したことを知った日のいずれか遅い日から3年以内です。

最長で2027年3月31日までが申請期限となるため、長期間にわたり未登記となっている不動産がある場合は、注意が必要になります。

なお相続人が多く話し合いが進まない場合や、すぐに登記が難しい場合には「相続人申告登記」という制度を活用可能です。

この制度は、相続人が自ら相続人であることを登記官に申告するもので、一定の要件を満たせば義務を果たしたものと見なされます。ただし正式な相続登記ではないため、遺産分割が完了した段階で改めて登記が必要です。

期限を守らない場合の罰則

正当な理由がないにも関わらず、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。期限は厳守する必要があり、手続きを忘れずに進めることが重要です。

相続登記以外の遺産相続手続きの期限

遺産相続においては、相続登記以外にもさまざまな手続きがあり、それぞれ個別に期限が設けられています。これらの手続きは相続の開始から段階的に進める必要があり、期限を意識して計画的に行うことが大切です。

ここでは、相続登記以外の主な遺産相続手続きとその期限について詳しく見ていきます。

死亡届の提出

死亡届は、被相続人が亡くなったことを公的に届け出る手続きです。死亡の事実を知った日から7日以内に、市区町村役場へ提出する必要があります（戸籍法第86条）。

通常、親族や同居者などが市区町村役場に提出します。この手続きが完了しないと、その後のさまざまな相続手続きに進むことができないため、注意が必要です。

相続放棄または限定承認

相続放棄や限定承認は、被相続人に借金といったマイナスの財産が多い場合に検討される手続きです。いずれも自己のために相続があったことを知った日から3ヵ月以内に、家庭裁判所へ申述する必要があります。

この期間を過ぎると「単純承認」したものとみなされ、借金を含むすべての財産を相続することになるため注意しましょう。

関連記事：【税理士監修】相続放棄の費用はいくら？手続きの進め方や注意点も解説

準確定申告

準確定申告は、年の途中で亡くなった被相続人の所得税について行う確定申告です。この申告は、被相続人の死亡日翌日から4ヵ月以内に行う必要があります。複数の相続人がいる場合は、相続人全員の連署による提出が一般的です。

関連記事：【税理士監修】準確定申告書とは？申告が必要なケース、必要書類や期限などを解説

相続税の申告と納付

相続税は、相続財産の課税価格が基礎控除額を超える場合に申告・納付が必要です。申告期限は、被相続人の死亡日の翌日から10ヵ月以内と定められています。申告書の作成や税額の計算は複雑な場合が多いため、税理士など専門家への相談が推奨されます。

生命保険金の請求

生命保険金は、被相続人が亡くなったことにより支払われる保険金がある場合には、保険会社への請求手続きが必要です。

保険会社によって異なりますが、一般的に被相続人が亡くなった日から3年以内に請求しないと、時効により請求権が消滅する可能性があります（保険法第95条）。各保険会社ごとに必要書類や手続きが異なるため、早めの確認が重要です。

遺留分侵害額請求

遺留分侵害額請求は、遺言や生前贈与によって法定相続人の遺留分（一定の法定相続人に最低限保障された遺産の割合）が侵害された場合に、その不足分の金銭支払いを求める制度です。

この請求は、相続の開始および侵害を知った時から1年以内に行う必要があります。また、相続開始の時から10年を経過した場合も請求権は消滅します。

葬祭費または埋葬料の申請

葬祭費または埋葬料は被保険者が亡くなった場合に支給される制度で、健康保険や国民健康保険から支給される給付金です。これらの申請手続きは、被保険者の死亡日の翌日から2年以内に行う必要があります。提出には、領収書や死亡診断書の写しなどが必要です。

相続税の還付請求

相続税の申告後、土地評価額の見直しや特例適用の再確認などにより、納税額が過大であったことが判明した場合、税務署に対して還付請求が可能です。請求は、相続税の申告期限（相続開始から10か月）から5年以内に行う必要があります。

関連記事：【税理士監修】遺産相続の手続きは何から始めるべきか？手順や期限、最適な相談先をわかりやすく解説

土地の遺産相続手続きの流れ

土地の遺産相続手続きは、いくつかの段階を踏んで進める必要があります。各段階で必要な書類や確認事項が異なるため、スムーズな手続きを行うためには全体の流れを事前に把握しておきましょう。ここでは、一般的な土地の遺産相続手続きの流れを順を追って説明します。

1.相続人の確定

まず行うべきは、誰が法定相続人に該当するかの確認です。これは、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本等を取得して行います。

これにより、法定相続人が誰であるかが明確になるのです。相続人が確定しないと、その後の遺産分割協議や相続登記などの手続きに進むことができません。

2.相続財産の調査

次に、被相続人が所有していた財産を調査します。預貯金、株式、不動産、借金など、プラスの財産とマイナスの財産の両面を確認することが大切です。特に土地や建物については、登記事項証明書や固定資産税評価証明書を取得し、現況や評価額を正確に把握しましょう。

3.遺産分割の協議

相続人が複数いる場合には、相続財産をどのように分割するかを話し合う遺産分割協議を行い、すべての相続人が合意する必要があります。全員の合意に基づいて遺産分割協議書を作成し、署名・押印を行います。この協議書は、不動産の相続登記などの法的手続きで必要です。

関連記事：【税理士監修】遺産分割協議書の作成方法と必要性について解説

4.相続登記の申請

遺産分割協議がまとまったら、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更するための相続登記手続きを行います。管轄の法務局に申請書と必要書類を提出します。

相続によって取得した不動産については、2024年4月1日以降、相続登記の申請が義務化されています。そのため相続人は不動産の取得権の取得を知った日から3年以内に、管轄の法務局へ登記申請を行わなくてはいけません。

遺産分割協議が必要な場合は、協議成立後から3年以内が期限です（不動産登記法第76条の2）。

参考：法務省：相続登記の申請義務化について

関連記事：【2024年4月開始】相続登記が義務化！放置のリスクや罰則、よくある質問を紹介

5.相続税の申告

相続財産の課税価格が基礎控除額（3,000万円＋法定相続人1人あたり600万円）を超える場合は、相続税の申告と納付が必要です。被相続人の死亡日の翌日から10ヶ月以内に、所轄の税務署に相続税申告書を提出し、納税を済ませる必要があります。

関連記事：【税理士監修】相続登記の必要書類は？登記の必要性や法務局での申請手順も解説

相続登記義務化に関連する新しい制度

2024年4月1日からの相続登記義務化に伴い、相続人が登記手続きを進めやすくなるよう、いくつかの新しい制度が導入されました。これらの制度は、相続登記の負担を軽減し、所有者不明土地の発生を抑えることを目的としています。ここでは、相続登記義務化とともに注目すべき2つの制度について解説します。

相続人申告登記

相続人申告登記制度は、相続登記の申請義務を履行するための新たな選択肢として2024年4月からスタートした制度です。これは、不動産の名義変更がすぐにできない事情（たとえば、遺産分割協議が整っていない場合など）がある場合に、法務局に対し「自分が相続人である」旨を申し出ることで、相続登記の申請義務を履行したものとみなされる制度です。

この申告は、相続人全員が登記義務を負う場合でも、個別に申請が可能であり、相続登記の期限（相続を知った日から3年以内）を過ぎてしまうリスクを回避できます。将来的に正式な遺産分割が完了した後、本登記に移行することも可能です。

所有不動産記録証明制度

所有不動産記録証明制度は、個人が全国に所有している不動産を、一覧で把握できる仕組みとして、2026年2月2日にスタートすることが決定しています。これまでの制度では、不動産の所在地ごとに登記簿を調べる必要があり、相続人が被相続人の所有していた不動産を把握するのに大きな手間がかかっていました。

この制度を利用すると、登記名義人の氏名や住所、生年月日などの情報をもとに、全国の法務局が管理する登記記録を横断的に調査し、一括で証明書を発行できます。

相続登記が難しい場合の対応策

相続した土地の登記手続きが、さまざまな事情によりスムーズに進まないことがあります。

たとえば、相続人間での話し合いが進まない、あるいは相続した土地が遠方にある、登記費用の準備が難しいなど、背景は多岐にわたるでしょう。こうした場合でも一定の対応策を講じることで、将来的なトラブルや法的リスクの軽減が可能です。

ここでは、相続登記が困難な場合に検討できる主な選択肢をご紹介します。

遺言書を作成しておく

相続手続きが複雑になりやすい背景のひとつが、相続人間の認識のズレや意見の対立です。これを回避する手段として、被相続人が生前に遺言書を作成しておく方法があります。

特に不動産（土地など）を含む相続では、「誰がどの不動産を承継するのか」を明確にすることで、相続登記の手続きを大きく簡素化できます。

なお、遺言書には自筆証書遺言や公正証書遺言などの方式があり、いずれも法律上の要件を満たす必要があります。法的不備があると、かえって紛争の原因となるため、作成時には専門家に相談することが望ましいでしょう。

家族信託を活用する

家族信託は本人（委託者）が信頼できる家族など（受託者）に財産管理を託し、あらかじめ定めた目的に沿って運用・承継を行う制度です。たとえば、将来的に自分の判断能力が低下した場合や、相続人間での対立を未然に防ぎたい場合に、生前から土地の承継先や管理方法を具体的に決めておけます。

これにより、ご自身の意思を反映させた形で財産の管理や承継を行うことが可能です。

土地の遺産相続に関しても、家族信託の活用により「誰がどの不動産を管理・承継するか」を契約で明確にできるため、相続登記の遅延や争いを防ぐ有効な手段となります。

国庫に帰属する

相続した土地を利用する予定がない、または管理・処分が難しい場合には、「相続土地国庫帰属制度」を検討することも可能です。

この制度は相続や遺贈で取得した土地について、一定の要件を満たす場合に限り、所有権を国に引き取ってもらう手続きです。申請には境界が明確であること、担保権等が設定されていないこと、建物がないことなど、複数の条件を満たす必要があり、あわせて審査手数料や負担金の納付も求められます。

相続登記に関する費用

相続した土地の登記手続きを行う際には、いくつかの費用がかかります。これらの費用を事前に把握しておくことで、計画的に手続きを進められます。ここでは、相続登記に関する主な費用について説明します。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記を行う際に国に納める税金です。相続による登記の場合、固定資産評価額の0.4%が登録免許税としてかかります。登録免許税の額が3万円以下、あるいは政令で定められている場合、収入印紙により納付することも認められています。オンライン申請の場合は電子納付も可能です。

必要書類の発行手数料

相続登記の手続きには、戸籍謄本、住民票、固定資産税評価証明書など、さまざまな書類が必要になります。これらの書類を取得する際には、発行手数料がかかります。必要な書類の種類や枚数によって費用は異なります。

専門家への依頼費用

相続登記の手続きを司法書士などの専門家に依頼する場合、その報酬が発生します。司法書士への報酬は一般的に5万円から15万円程度が相場で、不動産の数や相続人の数、事案の複雑さによって異なります。ご自身で手続きを行うことも可能ですが、専門家に依頼することで、正確かつスムーズに手続きを進められます。

相続登記をしないことのリスク

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。これまでも相続登記をしないことにはさまざまなリスクが存在しましたが、義務化により新たに「10万円以下の過料」という法的制裁も加わったのです。これらのリスクは、義務化により一層現実的な問題となっています。ここでは、相続登記をしないことで起こりうるリスクについて説明します。

不動産に関する問題の複雑化

相続登記をしないまま放置しておくと、その不動産の所有者が登記簿上は亡くなった被相続人の名義のままとなります。時間が経過すると、さらに相続が発生し、相続人の数が増えて権利関係が複雑になる可能性があります。これにより、将来的にその不動産について売買や管理を行おうとする際に、関係者全員の合意を得るのが困難になるなど、問題が複雑化するリスクが高まります。

関連記事：不動産・土地を兄弟で相続する場合の分割方法とは？注意点も解説！

不動産の売却や活用への影響

相続登記が完了していない不動産は、登記簿上の所有者と実際の所有者が異なる状態です。このような状態では、その不動産を売却したり、賃貸に出したりすることができません。なぜなら、不動産の売却や賃貸借契約には、登記簿上の所有者による手続きが必要だからです。買主や借主も、登記簿上の所有者でない者との契約は法的に無効となるリスクがあるため、取引に応じません。

不動産を担保にできない

相続登記が済んでいない不動産は、金融機関が融資の際の担保として認めないのが一般的です。これは、登記簿上の所有者が被相続人のままであり、現在の所有権が不明確であるためです。不動産を担保とした資金調達を検討している場合、相続登記を済ませておく必要があります。

まとめ

土地の遺産相続においては、相続登記をはじめとするさまざまな手続きに期限が設けられています。特に2024年4月1日からは相続登記が義務化されたため、相続により不動産の取得権を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければ、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象となるのです。

相続登記以外にも、死亡届、相続放棄、相続税の申告など、それぞれに定められた期限内に手続きを行うことが重要です。手続きの流れを理解し、必要な書類を準備し、計画的に進めることが、円滑な相続を実現するために必要です。

手続きに不安がある場合や、複雑な事情がある場合は、専門家である税理士に相談することを強くお勧めします。税理士は相続に関する幅広い知識と経験を持っており、適切なアドバイスとサポートを提供してくれます。