不動産の換価分割とは？代償分割や現物分割との違いは？選択基準と手続きについて

不動産の換価分割は、相続財産を売却して現金化し、相続人間で分配する方法です。不動産は物理的に分割が難しく、相続人の意見が対立しやすい財産です。換価分割を選べば、売却代金を相続分に応じて分けられるため、公平な遺産分割が実現します。

本記事では不動産の換価分割の基本から、代償分割や現物分割との違いなどについて解説します。

相続不動産の扱いで悩んでいる方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

遺産分割の主な方法

遺産分割には現物分割、代償分割、換価分割の3つの方法があり、相続財産の種類や相続人の状況によって適切な方法は異なります。

換価分割とは

換価分割は、相続不動産を売却して現金化し、その代金を分配する方法です。例えば、4,000万円で売却した不動産は、相続人が2名なら2,000万円ずつ受け取れます。

この方法は、不動産そのものを物理的に分けられない場合や、誰も不動産の相続をしたくない場合に適しています。売却代金を相続分に応じて分けるため、公平性が高いのが特徴です。

代償分割とは

代償分割は、特定の相続人が不動産を取得し、他の相続人に相続分相当の金銭（代償金）を支払う方法です。物理的に分割困難な不動産がある場合に有効な選択肢です。

この方法により、不動産を引き継ぎたい相続人の希望を叶えつつ、他の相続人も公平な財産分与を受けられます。 代償金額は、不動産の時価や相続税評価額を基準に全員で合意して決定します。

現物分割とは

現物分割とは、相続財産をそのままの形で各相続人に分配する方法です。土地は長男、預貯金は次男というように、個別の財産をそれぞれが取得します。

この方法は手続きがシンプルで分かりやすいのがメリットです。しかし、不動産のように分けにくい財産では、相続分に合わせて公平な分割が難しい場合があります。

相続財産の種類と価値のバランスによっては、現物分割だけでは公平性を保てない場合があるため、他の方法と組み合わせる場合も多いです。

換価分割と代償分割、現物分割の違い

すでに解説しましたが、遺産分割における換価分割、代償分割、現物分割の特徴にはそれぞれ違いがあります。

以下では不動産を例に各違いを表にまとめたものです。

区分	換価分割	代償分割	現物分割
方法	不動産を売却し、現金で分配	一人が不動産を取得し、 他の相続人に金銭を支払う	遺産をそのままの形で分配
不動産の行方	売却される	取得した相続人が所有継続	相続人がそのまま所有継続
公平性	売却代金を基に分 配するため公平性が高い	代償金の額によっては 不公平感が生じる可能性あり	財産の性質によっては 公平な分割が難しい場合がある

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換価分割のメリットとデメリット

ここでは、換価分割のメリットとデメリットについて、詳しく説明します。

換価分割のメリット

換価分割には、次のようなメリットがあります。

• 遺産分割の公平性が保たれやすい
• 不動産を相続したい人がいない場合に有効
• 管理に困る空き家などの負担から解放される
• 換価で得た現金を相続税の納税資金に充当できる
• 現金で受け取るため資金の使途に制約が少ない

換価分割は、上記の負担を解消する現実的な解決策になるケースが多いです。

換価分割のデメリット

一方で、換価分割のデメリットは次の通りです。

• 思い入れのある不動産を残したい場合に向かない
• 不動産売却時に仲介手数料や登記費用などの諸経費がかかる
• 市場状況によっては希望価格で売却できない可能性がある
• 不動産売却で利益が出れば譲渡所得税が課税される
  ※一定の要件を満たすと、税負担を軽減できる特別控除（特例）が適用できる場合あり

特に古い空き家の場合、売却自体が難しかったり、予想より低い価格でしか売れなかったりするケースがよくあります。

換価分割が適しているケース

換価分割は、以下のようなケースで適しています。

• 不動産を現物で取得したい相続人がいない場合
• 物理的に分割困難な不動産が相続財産の大部分を占める場合
• 相続税の納税資金を確保する必要がある場合
• 管理に手間や費用がかかる空き家を負担なく処分したい場合

「遠方に住んでいて実家の管理が困難」という理由で換価分割を選ぶ方が多いです。

換価分割の手続きの流れ

ここでは、換価分割の手続きについて詳しく解説していきます。

遺産分割協議の実施

換価分割を進めるには、まず相続人全員で遺産分割協議を行いましょう。この協議では、不動産売却と売却代金の分配方法を決定します。

合意した内容は遺産分割協議書に明記し、全員が署名・押印します。この協議書は後の手続きの重要な根拠となるため、曖昧な表現は避けておきましょう。

協議がまとまらない場合は、専門家の仲介で話し合いを進めることも検討しましょう。

不動産の評価と権利関係の調査

換価分割では、不動産の適正な売却価格を把握するために評価を行います。同時に法務局で登記簿謄本を取得し、権利関係を調査します。

特に抵当権が設定されていないか、共有名義になっていないかなどの確認が重要です。上記の調査は、売却を円滑に進めるために必要です。

関連記事：【税理士監修】遺産分割協議書は必要か？必要な例・不要な例や、作成時のポイントなどを解説

遺産分割協議書の作成

遺産分割協議書の作成時の記載内容についてご説明します。

共同登記の場合の記載内容

共同登記を行う場合、遺産分割協議書には以下の内容を記載します。

• 対象不動産の表示（所在、地番、地目、地積など）
• 換価分割目的の共同所有と各相続人の持分割合
• 売却代金から諸費用を差し引いた残額の分配方法

単独登記の場合の記載内容

単独登記をする場合、遺産分割協議書には以下の内容を記載します。

• 対象不動産の表示（所在、地番、地目、地積など）
• 単独で登記する相続人の氏名
• 換価分割の目的であること
• 売却代金の分配方法の詳細
• 売却に関する事項

関連記事：【税理士監修】遺産分割協議書の作成方法と必要性について解説

不動産登記の申請書の様式や記載例については、法務局の公式サイトをご確認ください。

参考：不動産登記の申請書様式について｜法務局

相続登記の手続き

相続登記の手続きには、相続人全員の名義で行う共同登記と、相続人のうち一人が代表して行う単独登記の2種類があり、どちらを選択するかは遺産分割協議で決定します。

共同登記について

共同登記とは、相続人全員が持分で不動産登記を行う方法です。換価分割では、売却を前提に一旦共有名義で登記を行います。

この方法では権利関係が明確になる反面、売却活動や契約手続きには全員の合意が必要となります。相続人が多いケースでは手続きが煩雑になるでしょう。

単独登記について

単独登記とは、相続人の一人が代表として不動産登記を行う方法です。代表者一人の判断で売却活動や契約手続きを進められます。そのため、相続人が多い場合や遠方に住んでいる場合でも手続きがスムーズになるのがメリットです。

遺産分割協議書には、換価分割が目的である旨を明記します。この記載がないと、贈与として見なされ税務上の問題が生じる可能性があるので注意しましょう。

関連記事：【2024年4月開始】相続登記が義務化！放置のリスクや罰則、よくある質問を紹介 

不動産の売却

相続登記が完了したら、不動産業者と媒介契約を結び売却を開始します。媒介契約には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。それぞれメリット・デメリットがあるので、所有する不動産や相続人の状況を顧みて適した売却方法を選択しましょう。

なお、空き家の場合は売れにくい傾向にありますが、一定の要件を満たすと譲渡所得税から最大3,000万円の控除が利用できる可能性があります。

この特例の適用には、建物の耐震基準や解体の要件などがあるため、事前に不動産会社や税理士に確認すると良いでしょう。売れない場合は、価格見直しや空き家バンク登録などの対応策が重要です。

早期売却が難しい場合も、固定資産税などの負担は継続するため、状況に応じた判断が必要です。

参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

売却代金の分配

不動産売却後は、売却代金から諸費用や税金を差し引いた金額を、合意した割合で各相続人に分配します。

分配方法には、代表者の口座に一度入金してから各相続人へ送金する方法や、司法書士に依頼し、買主から直接各相続人へ送金する方法があります。分配時には遺産分割協議書の内容を厳守し、売却益がある場合は適切に税金の計算と申告を行いましょう。

換価分割にかかる税金

換価分割によって不動産を売却し、相続人へ分配した場合、相続税、譲渡所得税などの税金がかかります。

事前にどのような税金がどれくらいかかるのか把握しておくことで、売却代金の分配計画を立てやすくなります。

相続税について

相続税は相続発生時の不動産評価額に基づいて計算されます。換価分割で売却しても、評価基準は変わりません。

不動産の評価額を算定する際は、土地は路線価や倍率方式で評価、建物は固定資産税評価額が基準になります。相続税には基礎控除や小規模宅地等の特例があり、特例が適用できれば税額が軽減されます。

関連記事：【税理士監修】建物の相続税評価額を計算する方法とは？注意点や節税方法について解説

関連記事：【税理士監修】不動産評価額とは？調べ方や使用用途について解説

譲渡所得税について

換価分割で不動産を売却し利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、売却金額から取得費用や売却費用を差し引いた金額に課税されます。

また、税率にも注意をしなければばりません。税率は不動産の所有期間によって異なり、相続税の一部を取得費に加算できる特例（相続税の取得費加算の特例）があります。また、前述の通り、被相続人が居住していた空き家を売却する場合には、最高3,000万円の控除が適用できます。

その他の税金

換価分割では、固定資産税や都市計画税への考慮も必要です。これらの税金は、不動産の所有期間中は相続人が納税義務を負うため、分配を行う際は売却時期を含めて計画をしましょう。

また、相続登記や売買契約書の作成時には、登録免許税や印紙税も発生します。これらにかかる費用も考慮する必要があります。

関連記事：遺産の換価分割による譲渡所得税はいくらになる？計算方法を解説

不動産の換価分割のまとめ

換価分割は公平な遺産分割や納税資金確保に有効ですが、手続きは複雑で税金面の知識も必要です。相続人の状況や不動産の特性に合わせた選択が重要です。

特に、相続税の申告期限内の売却や特例適用を検討する場合は、専門家の助言が必要になるケースが多いです。遺産分割協議書の作成方法や相続登記の種類によって、その後の手続きや税負担も変わります。

節税を踏まえた遺産分割の方法を選択する際は、税理士などの専門家への相談も検討しましょう。