不動産・土地を兄弟で相続する場合の分割方法とは？注意点も解説！

親の不動産や土地を兄弟で相続する際に、分配の方法や話し合いの進め方によっては、相続人同士の関係に大きな影響を及ぼす可能性があります。分割方法や手続きの流れ、話し合いがこじれたときの対応策まで、事前に知っておくとトラブルの防止に繋がります。

本記事では、兄弟間で不動産や土地を分ける際の具体的な方法と、気をつけるべきポイントについて解説します。

親の不動産相続における原則

親の遺産を兄弟で相続する際には、民法における「法定相続分」に基づいて分配をするのが基本になります。例えば、兄弟が3人いる場合は、それぞれに3分の1ずつ分配されるのが一般的です。

しかし、不動産が相続財産に含まれる場合は、簡単に分配することができません。その場合、兄弟間で話し合いをすることになるでしょう。「誰が住むのか」「誰が管理するのか」などを含めて話し合いを行い、お互いが納得のいく形で相続をする必要があります。

兄弟で土地を相続する際の分割方法

親の土地を兄弟で相続する場合は、現金のように単純に分けることができません。そのため、どのような方法で分けるかを考える必要があります。次の項目からは、兄弟で土地を分ける際の分割方法について詳しく解説します。

分割方法1：現物で分ける

相続した土地や建物を物理的に分けて、各相続人がそれぞれ取得する方法を「現物分割」と呼びます。土地が広い場合や、複数の不動産を所有している場合などに用いられるケースが多いです。

現物分割の利点は、不動産そのものを手元に残すことができる点にあります。しかし、土地の形状や価値によっては平等に分けることが難しく、測量や登記の費用がかかることも考慮しなければなりません。また、分けた土地の面積が同じでも、立地や地形によって価値に差が出る場合があり、不公平感が生じるリスクもあります。

現物分割を行う際には、土地の境界を正確に確定し、専門家に相談しながら進めることが重要です。

不動産の現物分割に関するお悩みは、ぜひやさしい相続相談センターにご相談ください

分割方法2：売却して現金で分ける

相続した土地や建物を売却し、その売却代金を兄弟で分け合う方法を「換価分割」と呼びます。不動産を直接相続したい人がいない場合に用いられるケースが多いです。

換価分割のメリットは、分配が明確で後腐れが少ない点にあります。しかし、売却価格について兄弟の意見が食い違うケースもあるため、事前に最低売却額を決めておくようにしましょう。

また、売却益が出た場合には譲渡所得税が発生する可能性がある点にも注意が必要です。不動産がすぐに売れない可能性や市場価格の変動のリスクも念頭に置いておきましょう。

分割方法3：一人が相続し他の兄弟に金銭を渡す

不動産を相続人のうちの1人が単独で相続し、代わりに他の相続人に相応の金銭（代償金）を支払う方法を「代償分割」と呼びます。実家を相続したいと考える兄弟がいる場合は、その人が不動産を取得し、他の兄弟に代償金を支払うのが一般的です。

代償分割のメリットは、不動産を共有せずに済むため、後の管理や処分に関する煩わしさを避けられる点にあります。一方で、代償金を支払えるだけの経済力が必要となるため、資金面の課題は大きいといえるでしょう。

また、代償金の額を決めるためには不動産の適正な評価が欠かせません。不公平感をなくすためにも、不動産鑑定士を始めとした第三者の意見を取り入れるようにしましょう。

分割方法4：複数人で共有する

相続した不動産を兄弟全員で共同名義とする方法を「共有分割」と呼びます。例えば、3人兄弟で土地を相続する際は、それぞれが3分の1ずつの持分を持つ形で登記されるのが一般的です。

遺産分割の合意形成が難しい場合や、不動産をすぐに売却・分筆しない場合に用いられるケースが多いです。現金を用意しなくても相続できる点が利点ですが、トラブルが起こりやすい点には注意しましょう。

トラブルを避けるためには、ずっと共有状態を続けるのではなく、早い段階で共有を解消できるように協議を進めるのがおすすめです。

参考：登記申請手続のご案内｜法務局

関連記事：【税理士監修】不動産は生前贈与するべき？相続との違いやメリット、注意点を解説

不動産相続の手続きの流れ

兄弟で不動産を相続する際にスムーズに手続きを進めるためには、全体の流れを事前に把握しておくことが重要です。ここでは、一般的な不動産相続の流れについて解説します。

1.遺言書を確認する

相続が発生したら、まず遺言書の有無を確認してください。遺言書は被相続人の意思が記されている法的文書であり、原則としてその内容が優先されます。遺言書がある場合はその内容に従って相続手続きを進めますが、相続人全員が同意すれば異なる内容で分割することも可能です。

2.相続する人の確定

遺言書がない場合は、民法に従って法定相続人を確定させなければいけません。被相続人に配偶者も子どももいない場合は、被相続人の親又は兄弟姉妹が相続人になります。相続人を確定しなければ、その後の手続きを進めることもできないため、不備がないように行う必要があります。

3.財産の調査と評価

相続財産には、不動産のほか預貯金、株式、借金などが含まれます。相続財産をリスト化し、正確な評価を行いましょう。不動産は評価方法により価値が大きく異なるため、目的に応じて路線価、固定資産税評価額、実勢価格などを使い分ける必要があります。場合によっては不動産鑑定士に相談しましょう。

4.遺産の分割について話し合う

相続人全員で遺産をどう分けるかを話し合います。不動産は現物分割が難しい場合には、換価分割や代償分割といった方法で分割するのが一般的です。協議がまとまったら、その内容を「遺産分割協議書」として書面化し、相続人全員が署名・押印します。

5.登記名義を変更する

遺産分割協議で不動産の帰属が決まったら、法務局で名義変更（相続登記）の申請を行います。名義変更の申請を行ったら、相続人が正式な所有者となります。

2024年4月以降は相続登記が義務化されており、不動産取得を知ってから3年以内に手続きを行わなければいけません。申請には多くの書類が必要であるため、司法書士に相談しながら進めるのもおすすめです。

参考：不動産を相続した方へ ～相続登記・遺産分割を進めましょう～｜法務局

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兄弟間で不動産相続の話し合いが進まないケース

兄弟で不動産を相続する際、協議が思うように進まないことは珍しくありません。特に不動産は現金のように分けやすい財産ではないため、話し合いが難航しやすいです。ここでは、話し合いが進まない代表的なケースについて詳しく解説します。

遺言書がないケース

相続が発生したときに遺言書がないと、誰がどの財産を相続するのかを明確に決める基準がなくなるため、相続人全員で話し合いを行わなければいけません。それぞれの相続人の意見がぶつかりやすく、話し合いは難航しやすいです。

法定相続分に基づいた分割が原則であるとはいえ、感情や過去の事情などが影響して、冷静な話し合いが難しくなることも多いです。話し合いが進まなくなる最も代表的なケースといえるでしょう。

財産がほぼ不動産のみのケース

相続財産が不動産のみの場合は、遺産分割の協議が難しくなる傾向にあります。なぜなら、不動産は現金のように簡単に分けられず、分割方法や評価額に関して意見が分かれやすいからです。

例えば、実家を引き継ぎたいと考える兄弟がいたとしても、他の兄弟が納得するだけの代償金を用意できなければ、話は進みません。売却して現金で分けるにしても、不動産の売却には時間がかかり、想定通りの金額にならないこともあります。

また、不動産の価値は評価方法によって見方が変わるため、どの価格を基準にするのかでも意見が分かれやすいです。現物分割、換価分割、代償分割といった選択肢をひとつずつ検討しながら、相続人全員が納得できる分割方法を見つけなければいけません。

予想より手元資金が少ないケース

相続財産に占める不動産の割合が大きく、現金や預貯金がほとんど残っていない場合、分割協議が難しくなりやすいです。不動産を売却して現金化しようとしても、買い手がすぐに見つからなかったり、売却価格が期待より低かったりするケースは多く、分配が難しくなる場合もあります。

被相続人の財産維持や増加に貢献した人がいるケース

被相続人の生前に介護や事業のサポートなどを通じて財産の維持・増加に貢献した人がいる場合も話し合いが難航しやすいです。なぜなら、その人が「自分は他の兄弟より多く相続すべきだ」と主張することがあるからです。

長年親の介護を担ってきた兄弟や、実家の管理を一手に引き受けていた人などが、その努力が認められるべきと考えるのは自然なことでしょう。しかし、その程度や価値の評価は主観的になりやすく、他の相続人との意見の対立を招く原因にもなります。

相続人同士の話し合いで合意できなければ、家庭裁判所に判断を委ねることになります。感情的な衝突に発展しないように、第三者を交えて冷静に協議を行うことが大切です。

特定の相続人が生前贈与を受けているケース

被相続人から生前にまとまった金銭や不動産の贈与を受けていた相続人がいる場合は、他の相続人から「不公平ではないか」と不満が出る可能性があります。これを「特別受益」と呼び、一般的には相続時に遺産に戻してから、相続人それぞれの取り分を再計算するのが原則です。

しかし、どの贈与が特別受益に当たるのか、どのように評価すべきかについては見解が分かれることも多く、話し合いが難航する要因になります。公平に相続を行うためには、当事者間での冷静に協議を進めることが欠かせません。

不動産相続で兄弟間の問題を避けるための対策

土地を兄弟で相続する場合は、なるべく問題が起こらないようにしなければいけません。問題が起こると、今後の関係に悪影響を及ぼす可能性もあります。ここでは、不動産相続で兄弟間の問題を避けるための対策について解説します。

専門家へ相談する

不動産相続には、法律、税金、評価、登記など幅広い知識が求められるため、全てを自分たちだけで判断するのは容易ではありません。特に兄弟間での意見の食い違いや、複雑な権利関係が絡む場合は、第三者の視点が必要になるケースも多いです。

弁護士や税理士、司法書士、不動産鑑定士といった各分野の専門家に相談しながら相続を進めましょう。法的なリスクを回避できるだけではなく、相続税の負担を軽減するための具体的な方法を知ることもできます。

また、当事者間の話し合いが難航している場合でも、専門家が仲介すれば、解決に繋がる可能性もあります。ぜひ、専門家の相談を検討してみてください。

不動産の相続で悩んでいる方は、ぜひやさしい相続相談センターにご相談ください

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遺言書を事前に用意しておく

不動産を含む遺産の相続は、被相続人の意思を明確に残しておくことが、相続人間の争いを未然に防ぐポイントになります。そのためには、遺言書を作成しておくことが欠かせません。

「誰に、どの不動産を相続させるか」を具体的に記しておけば、相続人はその内容に従って遺産分割を進めることができるため、トラブルが起こりにくくなります。特に不動産のように分けにくい財産は、遺言書の有無によって相続の方法が大きく変わります。

直接伝えるのは難しいかもしれませんが、トラブルを避けるためにも遺言書は公的な手段で作成してもらうようにしてください。

相続発生前に不動産を売却する

不動産が相続財産の大半を占める場合、相続人同士での公平な分割が難しくなりやすいです。そのため、被相続人が生前に不動産を売却し、現金化しておくのもトラブルを避ける上ではおすすめの方法です。

現金化しておけば、相続が発生した際に遺産を分けやすくなり、兄弟間の対立を防ぐことができます。相続人全員にとって納得のいく分配がしやすくなるため、話し合いもスムーズに進むでしょう。

しかし、不動産を売却する際には譲渡所得税が発生する可能性がある点には注意してください。また、長年住み慣れた実家を手放す場合は、家族全員が納得した上で売却することが大切です。

代償分割の準備をしておく

不動産を特定の兄弟が相続する場合は、他の相続人へ公平な代償金を支払う「代償分割」がよく選ばれます。しかし、代償分割を行うためには相続する人にそれなりの資金力が求められるため、準備不足だと分割協議が難航するかもしれません。

そのため、あらかじめ代償金の支払いの準備をしておくのがおすすめです。例えば、被相続人が生命保険に加入し、死亡保険金を代償金の支払いに充てるという方法が一般的です。

また、不動産を相続する予定の人が自身で資金を貯めておく、あるいは必要に応じて借入れを検討するといった方法もあります。不動産を相続するのがわかっている場合は、早めに行動をして準備をしておきましょう。

まとめ

兄弟で親の不動産を相続する場合は、平等な分割が難しいため、トラブルに発展しやすいです。しかし、現物分割・代償分割・換価分割といった分割方法を正しく理解し、しっかりと協議を行うことで、納得のいく相続を実現できます。

また、登記や税金といった実務面でも、正確な知識や専門的な対応が求められる場面は多くあります。判断に迷ったときは、司法書士・税理士・弁護士などの専門家に相談し、客観的な視点からアドバイスを受けましょう。

生前からの準備や家族間で話し合いを行い、誰もが納得できる形で大切な不動産を相続する体制を整えておくことが大切です。