2,000万円の土地にかかる贈与税はいくら？相続税との違いも解説
親や祖父母などから評価額2,000万円の土地を贈与された場合に「贈与税はいくらかかるのか」「相続と比べて本当に得なのか」と不安に感じる方は多いのではないでしょうか。
土地の贈与は金額が大きくなりやすく、数百万円単位の税負担が発生するケースも少なくありません。
本記事では、2,000万円の土地を贈与した場合の贈与税について詳しく解説します。計算方法や節税につながる特例、相続との違いについても紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
土地の贈与税を計算する際に必要な基礎知識
2,000万円の土地にかかる贈与税を正しく把握するためには、計算の基本となるルールを理解しておくことが重要です。基本を理解しておかないと、想定より税額が高くなったり、特例を使い損ねたりする可能性があります。
ここでは、土地の贈与税の計算に必要な基礎知識について解説します。
贈与税の計算に使う土地の評価額の算出方法
贈与税の計算で用いられる土地の金額は、不動産会社の査定額や実際の売買価格（時価）ではありません。
原則として、相続税評価額を基準に算出します。相続税評価額とは国税庁が定めるルールに沿って評価された金額で、時価よりも低くなることが多いのが特徴です。
土地の評価方法は、主に「路線価方式」と「倍率方式」の2つに分かれます。
路線価方式とは、道路ごとに定められた1平方メートルあたりの価格（路線価）に、土地の面積を掛けて評価額を求める方法です。市街地にある土地は、主に路線価方式を用いて評価額の計算が行われます。角地補正や奥行補正など土地の形状に応じた調整が行われる点も特徴です。
一方で、路線価が設定されていない地域では、倍率方式が用いられます。倍率方式では、固定資産税評価額に、国税庁が地域ごとに定めた倍率を掛けて評価額を算出します。郊外や農地などでは倍率方式が採用されるケースが一般的です。
どちらの方式が適用されるかは、国税庁の路線価図や評価倍率表で確認できます。贈与税の計算を行う際は、正確な評価額を把握することが欠かせません。
贈与者と受贈者の関係で税率が変わる
贈与税に適用される税率は、贈与者と受贈者の関係性によって「特例税率」と「一般税率」の2種類に分かれています。
特例税率が適用されるのは、父母や祖父母などの直系尊属から、その年の1月1日時点で18歳以上の子や孫へ贈与が行われる場合です。次世代への資産移転を後押しする目的で設けられており、一般税率よりも税負担が軽くなります。
一方で、兄弟姉妹間や夫婦間、あるいは友人・知人などからの贈与は、原則として一般税率の対象です。特例税率が使えないため、同じ金額の贈与でも税額は高くなります。
高額になりがちな土地の贈与では、税率の違いによる影響は大きいです。土地の贈与を行う際は、評価額だけでなく、どの税率が適用されるのかを必ず確認しておく必要があります。
参考：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁
2,000万円の土地にかかる贈与税の計算方法
前章でも解説しましたように、贈与税の税率は一律ではなく、贈与者と受贈者の関係によって適用される税率が異なります。
ここでは2,000万円の土地を「親から子」「夫婦間、兄弟間」で贈与をした場合の贈与税の計算方法と計算例について紹介します。
親から子へ贈与された場合の贈与税額
親から18歳以上の子へ土地が贈与される場合は、税負担が軽減された「特例贈与税率」が適用されます。特例贈与税率は、直系尊属から次世代への資産移転を促進するために設けられている制度です。
贈与税の計算方法としては、まずは土地の評価額2,000万円から基礎控除の110万円を差し引き、課税対象となる金額を算出します。
2,000万円−110万円＝1,890万円 |
この基礎控除を差し引いた課税価格から、さらに特例税率と控除額を差し引く計算を行います。
特定贈与の控除額は、贈与額によって異なります。国税庁が発表している「贈与税の速算表」を参考に、贈与額に応じた税率と控除額を確認しましょう。
<特定贈与税率の速算表>
基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
200万円以下 | 10% | – |
400万円以下 | 15% | 10万円 |
600万円以下 | 20% | 30万円 |
1,000万円以下 | 30% | 90万円 |
1,500万円以下 | 40% | 190万円 |
3,000万円以下 | 45% | 265万円 |
4,500万円以下 | 50% | 415万円 |
4,500万円超 | 55% | 640万円 |
引用：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁
控除後の課税価格は1,890万円になるため、ここでさらに税率45％をかけ、控除額の265万円を差し引きます。
1,890万円×0.45−265万円＝585万5,000円 |
この結果、実際に親から子へ2,000万円の土地を贈与した場合の贈与税額は585万5,000円になります。
夫婦間や兄弟間などで贈与された場合の贈与税額
夫婦間や兄弟間、あるいは第三者から土地を贈与された場合は、「一般贈与税率」が適用されます。
まずは「親から子」のケースと同じように、基礎控除を差し引いて課税価格を算出します。
2,000万円−110万円＝1,890万円 |
この1,890万円に対し、一般贈与財産用の税率をかけ、さらに控除額を引いて贈与税額を算出します。
一般贈与税率も課税価格によって以下のように変動します。
<一般贈与税率の速算表>
礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
200万円以下 | 10% | – |
300万円以下 | 15% | 10万円 |
400万円以下 | 20% | 25万円 |
600万円以下 | 30% | 65万円 |
1,000万円以下 | 40% | 125万円 |
1,500万円以下 | 45% | 175万円 |
3,000万円以下 | 50% | 250万円 |
3,000万円超 | 55% | 400万円 |
引用：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁
課税価格1,890万円に一般贈与税率の税率50％と控除額250万円を適用すると、以下のようになります。
1,890万円×0.5−250万円＝695万円 |
計算の結果、夫婦間または兄弟間の贈与税額は695万円となり、親子間の贈与と比べると100万円以上も税負担が重くなります。
2,000万円の土地を贈与する際は、贈与者と受贈者の関係が税額に影響を与えます。贈与を行う際は土地の評価額だけではなく、適用される税率や特例の有無なども確認しておきましょう。
2,000万円の土地を贈与する際に税金の負担を軽減する3つの方法
2,000万円の土地をそのまま贈与すると、高額な贈与税が発生する可能性があります。しかし、制度や特例を正しく活用すれば、税負担を抑えることが可能です。
ここでは、土地の贈与を行う際に知っておきたい代表的な3つの節税方法を紹介します。
1.相続時精算課税制度
相続時精算課税制度は、60歳以上の親や祖父母から、18歳以上の子や孫へ贈与を行う場合に利用できる制度です。相続時精算課税制度を利用すると、贈与者ごとに累計2,500万円まで贈与税がかからない特別控除が適用されます。
2,000万円の土地であれば、特別控除の範囲内に収まるため, 贈与時点での贈与税は原則として発生しません。しかし、贈与した土地は、贈与者が亡くなった際に相続財産へ加算され、相続税として精算される点には注意しましょう。
また、相続時精算課税制度を利用すると、同じ贈与者からの贈与を暦年贈与に戻すことができません。相続税額や他の財産とのバランスも踏まえた上で、利用するべきか判断しましょう。
2.贈与税の配偶者控除
婚姻期間が20年以上の夫婦間であれば、「贈与税の配偶者控除（おしどり贈与）」を利用できる可能性があります。贈与税の配偶者控除とは、居住用の土地や建物、またはその取得資金の贈与について、最大2,000万円まで非課税にできる制度です。
暦年贈与の基礎控除110万円とは別枠で適用されるため、評価額2,000万円の居住用土地であれば贈与税が発生しない可能性があります。贈与税の配偶者控除を利用する場合でも、贈与税の申告は必要になるため注意しましょう。
参考：No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除｜国税庁
3.暦年贈与
暦年贈与は、広く使われている基本的な贈与税対策です. 1年間に受け取った贈与財産の合計額が110万円以下であれば、贈与税はかからず、申告も必要ありません。
土地のように高額な財産でも、毎年110万円以内になるように少しずつ贈与していくことで、非課税で所有権を移転可能です。時間はかかりますが、税負担を抑えたい場合には有効な方法といえます。
しかし、毎年同じ時期・同じ金額で贈与を続けると、「定期贈与」と判断され、一括贈与として課税されるリスクがあります。贈与契約書を毎年作成するなど、形式面の対策も重要です。
参考：No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）｜国税庁
土地を生前贈与するメリット・デメリット
土地を次世代へ引き継ぐ方法には、「生前贈与」と「相続」の2つがあります。どちらを選ぶかによって、税金の負担額だけでなく、手続きの手間やトラブルのリスクも変わります。
ここでは、生前贈与のメリット・デメリットを紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
土地を生前贈与するメリット
生前贈与のメリットとしては、財産を渡すタイミングと相手を自分の意思で決められるという点が挙げられます。
特定の子供に土地を引き継がせたい場合や、将来の相続トラブルを避けたい場合には、生前贈与が適しているといえるでしょう。
また、将来的に値上がりが見込まれる土地であれば、評価額が比較的低いうちに贈与しておくことで相続税の負担を抑えられる可能性があります。相続時精算課税制度や配偶者控除など、生前贈与でしか使えない特例を活用できる点もメリットです。
早い段階で名義を移しておくことで、受贈者が土地を活用・処分しやすくなるというメリットもあります。
土地を生前贈与するデメリット
生前贈与には税負担が重いというデメリットがあります。贈与税は相続税に比べて基礎控除額が小さく税率も高いため、2,000万円の土地を一括で贈与すると数百万円単位の贈与税が発生します。
また、贈与によって土地を取得した際は、不動産取得税が課せられる点にも注意しなければいけません。所有権移転登記にかかる登録免許税も相続より高い税率が適用されるため、想定以上に金銭面の負担が大きくなる可能性があります。
一度贈与が成立すると原則として取り消すことはできません。贈与を行った結果、後悔するケースもあるため慎重に判断しましょう。
相続税には数多くの優遇措置がある
相続によって土地を取得した場合は、さまざまな優遇措置を利用できます。相続税には「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という基礎控除があり、相続財産がこの範囲内であれば相続税は発生しません。
例えば、法定相続人が子供2人の場合は、4,200万円までが非課税です。2,000万円の土地が主な相続財産であれば、相続税がかからない可能性は高いでしょう。
また、被相続人が住んでいた土地を相続する場合には「小規模宅地等の特例」により、土地の評価額を最大80％まで減額できるケースもあります。小規模宅地等の特例が使える場合は、生前贈与よりも相続の方が税負担が軽くなることも多いです。
税負担の観点から考えると、2,000万円の土地であれば、生前贈与より相続の方が有利になりやすいです。しかし、家族構成や土地以外の財産の内容によっては、生前贈与の方が適している場合もあります。
参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
土地の贈与で発生する贈与税以外の税金と費用
土地の贈与を行う際は、贈与税以外にも複数の税金や費用が発生します。特に登録免許税と不動産取得税は金額が大きくなりやすいため注意しなければいけません。
ここでは、土地の贈与で発生する贈与税以外の税金と費用を紹介します。
登録免許税
土地を贈与した場合は、所有者が変わったことを公的に示すため、法務局で所有権移転登記（名義変更）を行う必要があります。所有権移転登記の手続きの際に課されるのが登録免許税です。
贈与による所有権移転の場合、登録免許税の税率は固定資産税評価額の2.0％と定められています。例えば、固定資産税評価額が2,000万円の土地であれば、登録免許税は40万円です。
また、相続によって土地を取得した場合の登録免許税率は0.4％です。贈与と比べて大幅に低く設定されているため、生前贈与と相続で悩んだ際の判断材料の1つにしましょう。
登記手続きを司法書士に依頼する場合には、別途報酬も必要になるため、登録免許税と合わせて費用を見込んでおく必要もあります。
不動産取得税
不動産取得税は、土地や建物を売買や贈与などによって取得した際に、その不動産が所在する都道府県から課される地方税です。土地を贈与で取得した場合は原則として課税対象となりますが、相続による取得は非課税とされています。
不動産取得税の税率は、原則として固定資産税評価額の4％です。しかし、宅地については軽減措置があり、令和9年3月31日までの取得分については3％が適用されます。さらに、宅地の場合は評価額を2分の1にして計算する特例もあります。
例えば、固定資産税評価額が2,000万円の宅地を贈与された場合の不動産取得税は、以下の計算式になります。
2,000万円×1/2×3％＝30万円 |
贈与税とは別に、数十万円単位の税金が発生する点は事前に理解しておきましょう。
土地の生前贈与における注意点
土地の生前贈与は相続税対策として効果的です。しかし、逆に税負担が増えたり、家族間のトラブルに発展したりするケースもあります。
ここでは、生前贈与を行う際の注意点について紹介します。
贈与者が亡くなる直前の贈与は相続財産に含まれる
生前贈与で相続税対策を行う場合は、贈与のタイミングが重要です。相続開始前の一定期間内に行われた贈与については「生前贈与加算」として相続財産に持ち戻されるため、相続税の課税対象となります。
令和6年以降、生前贈与加算の期間は段階的に延長されており、最終的には死亡前7年以内の贈与が対象となるため注意しましょう。亡くなる直前に土地を贈与しても、相続税対策としての効果は期待できません。
参考：No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）｜国税庁
贈与契約書を作成する
土地のような高額な財産の場合は、必ず贈与契約書を作成しましょう。贈与契約書がないと、税務調査の際に贈与の事実を証明できなかったり、他の相続人から贈与の有効性を争われたりする可能性があります。
贈与契約書には、贈与者・受贈者の氏名、贈与する土地の内容、贈与日などを明確に記載し、双方が署名・押印します。贈与契約書があれば贈与が当事者双方の合意に基づいて行われたことを客観的に示す材料になります。
特に暦年贈与や持分贈与を行う場合は、贈与の度に贈与契約書を作成することで、定期贈与とみなされるリスクを抑えることにつながります。
贈与税の申告・納税は期限内に行う
贈与税の基礎控除を超える贈与を受けた場合や、相続時精算課税制度・配偶者控除などの特例を利用する場合には贈与税の申告が必要です。
申告・納税の期限は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までと定められています。期限を過ぎると、無申告加算税や延滞税といったペナルティが課される可能性があります。
また、多くの非課税特例は、期限内の申告が適用条件となっているため、申告を忘れると特例が使えなくなるため, 必ず期限内に納税を完了させましょう。
土地の贈与では、評価や書類準備に時間がかかることも多いため、早めに準備を始め、余裕をもって手続きを進めましょう。
まとめ
2,000万円の土地を贈与した場合は、適用される税率によって贈与税額は大きく変わります。親から18歳以上の子への贈与であれば特例税率が適用されるため、贈与税はおおよそ600万円程度です。夫婦間や兄弟間などの一般贈与では700万円近い税負担が生じるケースもあります。
しかし、相続時精算課税制度のような特例を活用すれば、贈与税を大幅に抑えたり、非課税で土地を移転できたりする可能性もあります。
生前贈与と相続のどちらが適しているかは、家族構成や保有資産の内容、相続税額によって異なるため、必要に応じて土地・不動産の相続に強い専門家に相談しましょう。
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監修者
山口 美幸 小谷野税理士法人 パートナー税理士・センター長
96年大手監査法人入社、98年小谷野公認会計士事務所（小谷野税理士法人）入所。
【執筆実績】
「いまさら人に聞けない『事業承継対策』の実務」（共著、セルバ出版）他
【メッセージ】
亡くなった方の思い、ご家族の思いに寄り添って相続の手続きを進めていきます。税務申告以外の各種相続手続きも、ワンストップで終了するように優しく対応します。