実家相続でもめない！分け方や流れ・注意点を解説！
実家の相続には4つの分け方があり、それぞれメリットとデメリットがあります。円満な相続を実現するには、実家を含む財産を平等に分割するのが重要です。ポイントを知っておくと、相続人間で納得の行く分割ができ、相続税の申告・納税もスムーズに進められるでしょう。今回は実家の分け方や相続税の申告・納税の流れ、知っておきたい注意点を解説します。
相続では実家の分け方でもめやすい
相続のトラブルに関して「富裕層に限られるのでは？」と考えている方もいるかも知れませんが、実際には一般家庭の方がもめやすい傾向にあります。相続財産が限られていると、相続人同士での公平な分配が難しく、不公平を抱く方が生じやすいためです。
現預貯金などとは異なり、実家は公平に分配するのが難しい財産の1つです。被相続人に遺言を残してもらったり、相続人間で相続の話し合いをあらかじめ進めておいたりするなど、適切な対処によってトラブル発生を未然に防げるでしょう。
実家の相続を含め、相続においては、一般家庭でこそもめごとが起こりやすいと知っておく必要があります。少しでも円満に相続を終えたい方はなるべく早く税理士へ相談すると安心できます。
相続での実家の分け方
複数の相続人がいる場合、まず共同で相続した後で、財産を分けていく流れになります。円満に相続を終えるうえでは、平等な財産分割が重要です。以下で、実家の分け方を4つ解説します。
現物分割
現物分割とは、個々の財産をそのまま分割する方法です。例えば、被相続人の配偶者が実家を取得し、子どもが預貯金を取得するケースがあげられます。
シンプルな方法である一方で、平等に分割しにくい点がデメリットです。実家などを現物で残せるため、思い出として残しておきたいと考えている方などに向いている方法です。
換価分割
換価分割とは、財産の売却で金銭に換えたあと、相続人同士で分ける方法です。現物が残らないものの、現物で分割しにくい財産を分けるうえで効果的です。譲渡益に対して住民税と所得税がかかったり、売却のために時間や費用などがかかったりする点を、押さえておく必要があります。
代償分割
代償分割とは、相続分を超える財産を一部の相続人が取得する代わりに、他の相続人に対して金銭を支払う方法です。
例として、1億円の実家兼店舗のみが相続財産で、兄弟二人で相続するケースを紹介します。長男が財産を取得した場合、次男に5,000万円を支払うことで、兄弟が平等に相続できると分かります。
事業用資産や農地などをそのまま相続できるのが、代償分割のメリットです。一方で、債務を負担する方に支払い能力があるのが前提となり、債務不履行となるリスクがある点がデメリットです。債務不履行の場合、全員の合意のもとで分割協議をやり直せます。
共有分割
共有分割とは、相続人同士で財産の持分を決め、共有する方法を示します。共同で利用する別荘などを平等に分割したり、現物で残したりできるのがメリットです。
一方で、共有した財産を自由に処分・利用しにくかったり、共有した方が亡くなったときの相続が複雑になったりする点がデメリットです。
実家を相続するときの流れ
相続が発生すると、多くの手続きをする必要があります。相続発生より10ヵ月以内の相続税の申告・納税、3年以内の実家の相続登記などがあげられます。相続人で共同して手続きを進めるケースがあるため、流れを押さえて早めに着手するのは重要です。
遺言書を確認する
被相続人が亡くなったとき、まずは以下の通り遺言書の有無を確認します。
- 遺言書がある：内容に従い財産を分割する
- 遺言書がない：相続人全員で遺産分割協議をする
遺言書がある場合でも、相続人全員の合意のもとで、遺言の内容とは異なる財産分割ができます。以下の通り、遺言書は3種類あります。
- 公正証書遺言：公証役場の公証人に作成・保管してもらうもので、検認は不要
- 秘密証書遺言：公証人証明のもので、開封するには家庭裁判所の検認が必要
- 自筆証書遺言：自筆で書かれたもので、開封するには原則として家庭裁判所の検認が必要
秘密証書遺言や自筆証書遺言書を勝手に開封すると、改ざんを疑われたり過料を科されたりする可能性があります。
法定相続人を確認する
民法において、相続する権利のある方を「法定相続人」として定めているため、誰が相続するのかを確認する必要があります。法定相続人となるのは、具体的には以下の通りです。
- 配偶者
- 血族
血族とは被相続人と血縁関係にある方を示し、以下の通り優先順位があります。
- 子ども※すでに亡くなっているときは孫
- 父母、祖父母、曾祖父母
- 兄弟姉妹※すでに亡くなっているときは甥・姪
配偶者は常に法定相続人として認められます。
一方で、血族の場合、法定相続人は状況によって異なるのが特徴です。
例えば、子どもがいないとき、第2順位である父母に相続権が移ります。婚外子も同様に相続の対象となるため、戸籍謄本を取得したうえで確認するのがポイントです。
相続財産を確認する
続いて、相続財産を確認する流れです。寄付や祭祀財産などを除き、原則として取得した以下の財産は課税対象となります。
- 有価証券
- 現預金
- 土地
- 知的所有権
- 死亡退職金
- 特別寄与料など
以下の通り、特に注意したいのは債務の有無や内容の確認です。
- クレジットカードの未決済
- 借入金
- ローン
- 事業での買掛金
- 未納の税金
- 損害賠償義務など
財産の申告漏れがあると、追徴課税を課される可能性があります。
財産目録がないなどで、正確に財産を把握しにくい場合は、税理士に相談するのが1つの方法です。
実家を評価する
相続財産には一般的な市場価格などとは異なる「税務上の評価額」があり、実家を評価するとき、以下の通り建物と土地で分けて計算する必要があります。
- 建物：固定資産税評価額✕1.0
- 土地：路線価方式もしくは倍率方式
- 路線価方式：路線価✕宅地面積
- 倍率方式：宅地の固定資産税評価額✕倍率
建物の価額を求めるために必要な固定資産税評価額は、各市町村の税務課にある固定資産課税台帳や、送付される固定資産税課税明細書などで確認できます。
一方で土地の場合、どちらの評価方法を採用するのかについては、国税庁の公式サイトで確認できます。
参考：財産評価基準書｜国税庁
遺産分割協議する
遺言書の内容が相続分の指定程度であったり、遺言書がなかったりする場合、相続人全員で、遺産分割を決める話し合いである「遺産分割協議」をする必要があります。
話し合いがもつれると解決までに数年を要するケースもあるため、相続を円満に終えるうえで特に重要です。遺産分割協議では全員の参加が求められますが、特定の場所に全員集まる必要はなく、電話などで進めることも認められています。
相続税を申告・納付する
実家を含み、取得する財産の価額が以下の基礎控除額を超えるときは、相続税の申告・納税が求められます。
3,000万円＋600万円✕法定相続人の数
基礎控除を超えていない場合、相続税の申告は必要ありません。
もし、小規模宅地等の特例の適用により、課税価格の合計額が基礎控除を下回る場合でも、申告書の提出を求められる点には注意が必要です。
相続登記する
最後に、実家の名義を移す所有権移転の登記をする流れです。相続発生による登記は相続登記と言われており、3年以内に完了させる義務があります。登記の手続きは自分でもできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。
登記完了後、登記識別情報の通知書と登記完了証が交付されます。権利に関する登記で必要になるため、登記識別情報はしっかりと保管しておくのが重要です。
実家を相続するときの注意点
実家の相続において注意したいポイントは以下の表にまとめました。
維持管理に費用が発生する | 毎年、固定資産税を納める必要がある |
売却に時間がかかるケースがある | 過疎地域など、地域によっては買い手が見つかりにくい |
空き家として放置するとさまざまなリスクが発生する |
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共有名義での相続はトラブルの原因になりやすい |
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共有名義での相続などは注意が必要ですが、相続人間で将来的に売却するなどの意志が統一されている場合は、むしろ平等に分割できるケースもあります。
実家の相続に関するよくある質問
実家の相続時によくある質問をまとめました。以下で詳細に解説します。
実家の相続でやってはいけないことは何ですか？
具体的には以下の4つです。
- 3年以内に登記しないまま放置する：10万円以下の過料を課されるリスクがある
- 活用方法を決めずに相続する：管理せず空き家に指定されると固定資産税が最大6倍になる
- 兄弟姉妹などで共有名義にする：争いの原因になりやすい
- 相続から10ヵ月以内に実家を手放す：小規模宅地等の特例を使えない可能性がある
- 考えなしに取り壊す：固定資産税の住宅用地の特例を使えない
住み続ける場合を除き、実家の活用や処分方法についてしっかりと考えておくのは重要です。
実家の相続時に長男は優遇されますか？
いいえ。現代の法律において、長男が優遇される制度はないためです。戦前は家督相続であったため、長男がすべての財産を相続することが認められていました。民法改正により、家督制度は戦後に廃止されています。
実家の相続での名義変更の流れはどのように進めればよいですか？
まず、自分で手続きを進めるか、専門家に依頼するか検討するのが重要です。自分で手続きをする場合、以下の通り3ステップで進めます。
- 固定資産評価証明書など必要書類の取得
- 登記申請書の作成
- 実家の住所を管轄する法務局へ提出
税理士などの専門家に依頼すると、手続きに必要な時間や労力を削減できるのがメリットです。
相続税がかからない条件は何ですか？
実家を含む遺産総額が基礎控除以下であることです。相続税には基礎控除という非課税枠があり、以下の計算式で算出できます。
3,000万円＋（600万円✕法定相続人の数）
特例や税額控除の適用により、非課税となるケースもあります。
相続税はいくらかかりますか？
実家などの財産の評価額や、特例などの適用の有無によって異なります。実家の建物と土地の評価方法は、以下の通りです。
- 土地：路線価方式・倍率方式
- 建物：固定資産税評価額
相続税の計算において特に重要なのは、正確な財産評価額を求めることです。
親の家を相続したら実家に住んでいる人はどうなるのですか？
以下の通り、財産の分け方や他の相続人の考えなどによって異なります。
- そのまま住み続ける：現物分割や代償分割、共有を選択する場合
- 売却する：換価分割を選択する場合
分割方法は4つあり、それぞれメリットとデメリットがあります。
相続に関する相談は実績ある税理士へ
実家の相続における分け方や流れ、注意点を解説しました。実家の相続では分け方に関してもめやすいため、メリットとデメリットを押さえておく必要があります。
申告・納税について、相続発生からの期限が決められているため、なるべく早く手続きを進めると安心できるでしょう。
相続税の申告・納税を円満に終えるには専門知識が必要なため、自分ですべてやろうとするのは賢明な判断とは言えません。専門の税理士へ相談すると、不明な点などは親身になり、サポートしてもらえるでしょう。
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監修者
山口 美幸 小谷野税理士法人 パートナー税理士・センター長
96年大手監査法人入社、98年小谷野公認会計士事務所（小谷野税理士法人）入所。
【執筆実績】
「いまさら人に聞けない『事業承継対策』の実務」（共著、セルバ出版）他
【メッセージ】
亡くなった方の思い、ご家族の思いに寄り添って相続の手続きを進めていきます。税務申告以外の各種相続手続きも、ワンストップで終了するように優しく対応します。