住宅ローンの返済に生前贈与は使える？支援する方法や注意点を解説
住宅ローンの返済負担を軽くするため、親からの資金援助を検討する人は多いです。しかし、資金の受け渡し方を誤ると、高額な贈与税が発生したり、住宅ローン控除が受けられなくなったりするリスクがあります。本記事では、住宅ローン返済における生前贈与の正しいルールと、税負担を抑えて支援を受ける方法を解説します。損をせずに資金援助を受けるため、住宅ローンの正しい知識を身につけましょう。
目次
住宅ローン返済に対する生前贈与の扱い
住宅ローンの返済資金を親から受け取る場合、税務上の取り扱いには注意が必要です。以下の章では、利用できない特例制度や贈与とみなされるケースを解説します。課税される仕組みを正しく理解し、思わぬ税負担を避けるための判断材料としましょう。
住宅取得等資金の特例は適用できない
住宅ローンの返済資金には、住宅取得等資金の贈与の特例は利用できません。特例はあくまで、居住用不動産を新築または取得するための資金援助が対象です。
住宅の引き渡しを受けてローン返済が始まっている場合、資金の使途は「債務の返済」であり「住宅の取得」とはみなされません。住宅ローンの返済で特例の申請を行っても、税務署からは却下されてしまいます。
住宅ローンの返済支援を検討している人は、暦年課税や親からの資金の借り入れなど、他の制度を利用して計画を立てましょう。
返済資金の援助は贈与税の課税対象になる
親からの援助で住宅ローンを返済する場合、受け取った資金は原則として贈与税の課税対象です。生活費や教育費の援助は非課税とされるケースもありますが、ローンの肩代わりは資産形成につながると判断されます。
そのため、年間110万円の基礎控除を超える金額を受け取ると贈与税の申告が必要です。また、親が子どもの口座を経ずに、直接銀行で繰り上げ返済の手続きをした場合も同様です。
課税対象になるか不安な人は、年間の援助額を正確に把握し、適切な対応を心がけましょう。自分一人で対応する自信のない人は、税理士への相談がおすすめです。
親子間の金銭貸借でも贈与とみなされるケースがある
親子間でお金の貸し借りを行う場合、実態が伴わないと、贈与とみなされます。
返済期限や金額が不明確だったり、無利息で貸し付けたりすると、税務署から「返済する意思がない贈与」と判断されるリスクが高まります。また、子どもに返済能力がないにもかかわらず、多額の資金を貸し付ける行為も実質的な援助とみなされます。
後から贈与税を課されないためには、契約書を作成し、銀行振込で返済の履歴を残す対応が有効です。借入を検討している人は、第三者が見ても明らかにできるよう、確実に返済実績を残しておきましょう。
贈与税負担を抑えて住宅ローンを支援する方法
住宅ローンの返済支援を受ける際、工夫すると贈与税の負担を軽減できます。以下の章では、基礎控除や専用の制度を活用した具体的な節税策を解説します。それぞれの特徴を理解し、自身の状況に合った支援方法を探してみましょう。
暦年課税の基礎控除内で贈与する
最も手軽な方法の1つに、暦年課税の基礎控除が挙げられます。贈与税は、1月1日から12月31日までの受け取り額が110万円以下だと発生しません。基礎控除内の場合は申告も不要なため、手間をかけずに支援を受けられます。
毎年110万円ずつ10年間贈与を受けると、合計1,100万円まで非課税で支援を受けられます。ただし、税務署に「定期贈与」と判断されると課税対象になるため、対応には注意が必要です。
着実に住宅ローンの返済を進めたい人は、定期贈与に配慮しつつ、時間をかけて取り組む方法をおすすめします。
相続時精算課税制度を利用する
まとまった資金援助が必要な場合は、相続時精算課税制度の利用がおすすめです。相続時精算課税制度は累計2,500万円までの贈与が非課税となるため、繰り上げ返済で利息負担を減らしたい場合に適しています。
ただし、相続時精算課税制度で受けた贈与は、親が亡くなった際に相続財産に合算して税額を計算します。将来、相続税が発生する場合は、結果として納税額が増えるケースもあるため注意が必要です。
親から資金を借り入れる
親から資金を借り入れる形式をとると、贈与税はかかりません。親子間であっても法的に有効な借用書を作成し、利息を含めて返済すれば通常の貸借取引として認められます。
注意点は、無利息での貸し付けや催促なしといった曖昧な返済条件にしないことです。借り入れの実態が、贈与と変わらないと判断されると、借入額全体に対して税金が課される可能性があります。
税負担なく資金を調達したい人は、曖昧な契約内容にせず、銀行振込を利用して返済実績を残しておきましょう。
生前贈与で繰り上げ返済を行う際の注意点
親からの資金援助は負担を軽減できますが、複数の注意点も存在します。以下の章では、住宅ローン控除への影響や税務上のリスクについて解説します。注意点を把握し、トータルで損をしないための判断材料としましょう。
住宅ローン控除の適用外になるケースがある
繰り上げ返済を行うと、住宅ローン控除の適用要件から外れる可能性があります。特に注意したい点は返済期間の短縮です。控除期間は住宅の環境性能等にもよりますが、10年間か13年間と決められています。
繰り上げ返済によってトータルの返済期間が所定の期間を下回ると、控除の対象外となります。節税の恩恵を確実に受けるためには、繰り上げ返済を行う前に現在のローン残高と控除期間を確認しましょう。
定期贈与とみなされないようにする
毎年決まった金額を贈与し続けると、定期贈与とみなされて課税対象とされるリスクがあります。定期贈与とは、あらかじめ「毎年〇万円ずつ贈与する」といった約束があるとみなされるケースのことです。
毎年110万円以下でも「最初から合計でいくら贈るか決まっていた」と判断されると、贈与税の対象となります。定期贈与を避けるためには、資金を渡すたびに契約書を作成し、その都度の贈与であることを示す工夫が効果的です。
暦年贈与を検討している人は、振込の時期や金額を一定にせずに、継続的な約束ではない点を客観的に示しましょう。
相続開始前の贈与加算の対象になるケースを把握する
相続が始まる直前に行った生前贈与は、相続財産に戻して計算するルールがあります。具体的には、被相続人が亡くなる前の3年以内（法改正後は最大7年以内）の贈与は、相続税の対象に含まれます。
基礎控除の範囲内であっても、結果的に相続税がかかるケースがあるため、亡くなる直前に贈与してもあまり効果は期待できません。
住宅ローンの生前贈与で税務調査のリスクを避ける対策
生前贈与は、税務調査で指摘されやすい分野の1つです。親子間のお金のやり取りは、証拠が不十分だと贈与そのものを否認されるリスクがあります。
税務署から疑われないためにも、押さえておきたいポイントがあります。適切な対策を取り、正しい方法で資金援助を受けましょう。
贈与契約書を作成して証拠を残す
贈与を行う際は、契約書を作成して証拠を残しておくことが、税務調査の対策として有効です。法律上は口頭での合意でも贈与契約は成立しますが、書面がなければ「いつ、どのようなやり取りがあったのか」を客観的に示せません。
契約書には、以下の内容を明確に記載しておきましょう。
- 日付
- 贈与者・受贈者の氏名
- 金額
- 受け渡し方法
- 署名と捺印
暦年贈与を数年続ける場合は、毎年の契約書の作成が、定期贈与ではないと示す証拠に活用できます。
少額の贈与であっても、後から「これは貸し付けだったのではないか」と疑われる可能性はあります。税務署から疑われないためには、贈与するごとに契約書を作成し、確実に記録を残す対応が大切です。
金銭の授受は銀行振込を利用する
金銭の授受は現金の手渡しではなく、銀行振込の利用をおすすめします。銀行振込であれば通帳や取引明細に履歴が残るため、税務調査の際に証拠として利用できます。
一方、受け取った現金を住宅ローンの返済口座に入金してしまうと、お金の出どころが不透明になり、客観的な説明ができません。確実な証拠を残すためには銀行振込が基本です。
また、贈与契約書の日付と実際の振込日を近づけておくと、契約内容と資金移動の一致が明確になり、より信頼性が高まります。
客観的に説明できる事実を残すためにも、銀行振込での授受を徹底し、通帳や明細書は必ず保管しておきましょう。
税理士に依頼する
確実にトラブルを防ぎたい場合は、税理士への依頼がおすすめです。税理士への依頼は、贈与契約書の記載ミスや申告漏れを防げるだけではなく、税務署からの信頼度も高まります。
また、税理士法で定められた「書面添付制度」を利用すると、税務調査の対象になる可能性を下げられます。自己判断で申告を行うと、小さな認識違いや記載ミスが重加算税のペナルティにつながるケースもあるため注意が必要です。
よくある質問
住宅ローンと生前贈与の関係について、多くの人が抱える疑問に回答します。細かい疑問点を解消し、資金援助を受ける際の参考にしましょう。
親の住宅ローンを子が払う場合に贈与税はかかる？
親に返済能力がある状態で子どもが代わりに住宅ローンを支払うと、子どもから親への贈与と判断され、贈与税の対象となります。ただし、親が自分では返済できない場合は、例外的に非課税と扱われるケースもあります。
住宅購入資金の親からの支援は税務署にバレる？
不動産の登記内容の変更や銀行口座の大きな資金移動などから、お金の出どころは税務署にバレる可能性が高いです。
贈与を受けたのに申告していなかった場合、本来の税額に加えて重加算税のペナルティが発生します。税務署から指摘を受けないためにも、親から支援を受けた人は申告を行いましょう。
生前贈与で住宅購入は可能？
生前贈与を活用した住宅の購入は問題ありません。住宅購入資金の援助は「住宅取得等資金の贈与の特例」が利用可能で、一定額まで非課税となります。
将来的に住宅を購入する予定がある人は、特例の適用条件を確認し、節税対策として活用しましょう。
住宅ローン返済に生前贈与を活用したい人は税理士へ相談しよう
住宅ローン返済のための生前贈与は、進め方によっては税負担を大きく抑えられます。ただし、住宅取得資金の特例が使えない点や、暦年贈与の進め方、ローン控除への影響など、気を付けたいポイントは複数あります。
自己判断で進めると、思わぬ課税やペナルティにつながるケースもあるため、慎重な対応が必要です。手続きが複雑で判断に迷う場合は、税理士への相談がおすすめです。小谷野税理士法人では無料相談を受け付けているため、お気軽にお問い合わせください。
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監修者
山口 美幸 小谷野税理士法人 パートナー税理士・センター長
96年大手監査法人入社、98年小谷野公認会計士事務所（小谷野税理士法人）入所。
【執筆実績】
「いまさら人に聞けない『事業承継対策』の実務」（共著、セルバ出版）他
【メッセージ】
亡くなった方の思い、ご家族の思いに寄り添って相続の手続きを進めていきます。税務申告以外の各種相続手続きも、ワンストップで終了するように優しく対応します。