家しかない遺産はどう分ける？分割方法と注意点について解説

遺産が家しかない場合、どのように分ければいいか悩む方は多いでしょう。家は現金のように分けられず、不公平感や代償金の負担、共有後の管理など、多くのトラブルが起こりやすい財産です。本記事では、家しかない相続で選べる分割方法、注意すべきポイント、話し合いが進まないときの対応までわかりやすく解説します。家しかない相続で迷っている方は、ぜひ最後までご覧ください。

遺産が家しかないケースで相続がもめやすい理由

遺産が家だけというケースでは、話し合いが思うように進まず、揉めるケースが少なくありません。家しかない相続が特にトラブルとなりやすい理由について解説します。

不動産は現金のように細かく分けられないため

不動産は現金のように等分して相続人それぞれに分けられません。家（建物）は物理的に分割できず、土地についても「分筆」という方法はあるものの、形状・道路との接し方・法的基準など多くの制約があり、実際には実現が難しい場合がほとんどです。

そのため、不動産を公平に配分する方法が限られ、相続人全員が納得できる案をまとめにくくなります。

自宅を取得する人と取得できない人の間に不公平感が生まれやすいため

遺産が家だけの場合、相続人のうち1人が家を取得すると、それ以外の相続人には実質的に何も残らないため、不公平だという感情が生じやすくなります。

不動産は現物として等分に分けられないため、「誰が家を取得するのか」、「取得しない相続人にはどう補償するのか」といった点が争点になりやすく、話し合いがまとまりにくくなる原因になります。

代償金による現金の調整が必要になるため

家しか財産がない場合、家を取得した相続人が他の相続人に代償金を支払って取り分の不均衡を調整するケースがありますが、この代償金はまとまった金額になる場合が多く、支払う側の相続人にとっては大きな負担となります。

資金に余裕がないと代償分割に合意できず、遺産分割協議が進まなくなる原因となります。

遺産が家しかない場合に選べる遺産分割方法

遺産が家だけの場合でも、相続の進め方には複数の選択肢があります。家しかない相続で選ばれやすい代表的な分割方法をご紹介します。

現物分割

現物分割とは、家を相続人のうち1人がそのまま取得する方法です。最もシンプルな分け方ですが、家以外に財産がない場合、他の相続人が受け取れる現物がなくなるため、不公平感が生じやすく、全員の同意が得られなければ成立しません。

調整手段が限られるため、話し合いが難航するケースが多いでしょう。

代償分割

代償分割は、家を取得した相続人が他の相続人へ代償金を支払うことで取り分を調整する方法です。家を残したい相続人がいる場合に選ばれやすく、公平性を保ちつつ不動産を引き継げる点がメリットですが、代償金を用意する必要があるため、資金面での負担が大きくなるケースがあります。

参考：No.4173 代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算｜国税庁

換価分割

換価分割は、家を売却して現金化し、その売却代金を相続人の取り分に応じて分ける方法です。現金として均等に分けられるため公平性が高く、他に財産がない場合でも利用しやすい分割方法です。

一方で、家に住み続けたい相続人がいると意見が対立しやすく、売却自体に全員の合意が必要である点が課題です。

参考：遺産の換価分割のための相続登記と贈与税｜国税庁

共有登記

共有登記は、相続人がそれぞれ相続分に応じた持分を取得し、不動産を共有状態にする方法です。話し合いがまとまらない場合の折衷案として選ばれますが、管理・修繕・売却などの際には共有者全員の合意が必要となり、将来的にトラブルを抱えやすい点がデメリットでしょう。

時間が経つと共有者が増え、手続きがさらに複雑化する可能性もあります。

家しかない遺産を分割するときに注意すべきポイント

家しかない相続では、分割の進め方そのものに多くの判断ポイントがあり、話し合いが複雑になりやすくなります。家しかない遺産を分割する際に特に注意しておきたいポイントについて解説します。

相続人と財産の内容を事前に整理する

相続人の範囲と不動産の基本情報を整理して、協議の前提をそろえましょう。登記名義・持分・抵当権の有無・評価方法などを早い段階で確認しておけば、「前提条件が違っていた」という行き違いを防げます。

情報が曖昧なまま話し合いに入ると、後から全員の理解を修正する必要が生じ、協議が長引く大きな原因になります。家しかない相続では特に、前提の把握が分割方針そのものを左右するため、最初の整理が極めて重要です。

家の評価額を正しく共有する

評価方法をそろえて家の価値を算定し、全員が同じ数字を共有しましょう。

家しか遺産がない場合、評価額は代償金・取り分・分割方法の判断に直結します。固定資産税評価額・路線価・実勢価格など、どの基準を採用するのかを統一しないと、「その金額は信用できない」、「もっと高い（低い）はずだ」と争点になります。

客観的な資料を用意し、第三者の評価を取り入れ、公平な話し合いの土台を整えましょう。

選択できる分割方式を検討し現実的な案を決める

分割方式のメリットと負担を比較して、実際に実行できる案を決めましょう。例えば、家を残したい相続人がいるなら代償分割が有力ですが、代償金の確保が難しければ現実的ではありません。また、売却に抵抗がある人がいるなら換価分割は成立しにくくなります。

希望だけでなく、資金状況・生活環境・法務面の実務などを踏まえて総合的に検討し、無理のない分割案を選べばトラブルを回避できるでしょう。

換価分割で生じる税負担を見込む

売却益の有無を試算して、手元に残る金額を正確に見積もりましょう。換価分割では、売却額のすべてが相続人に分配されるわけではなく、利益が出れば譲渡所得税がかかる可能性があります。「売れた金額を3等分すればいい」と考えていると、実際の手取りとの差に不満が生まれる場合もあるでしょう。

専門家に税額シミュレーションを依頼して、実際に残る金額を把握しておくのが重要です。

共有状態が招くリスクを理解する

共有後の管理方法を具体的に確認して、将来の負担を見据えて判断しましょう。共有状態では、修繕・売却・固定資産税の負担など、あらゆる判断に共有者全員の同意が必要です。時間が経つほど相続が重なり、共有者が増えて意思決定が難しくなります。

「とりあえず共有にしておく」という判断は、将来の処分困難や維持コスト増加に繋がりやすいため、長期的に管理できるかどうかを冷静に見極めましょう。

分割内容を文書化し、まとまらない場合の対応を備えておく

合意内容を協議書にまとめて手続きに進み、万一揉めた場合の解決手段も準備しておきましょう。遺産分割協議書を作成し、所有権移転登記や税務申告を行えば、正式な相続処理が完了します。書面化していないと「言った・言わない」の争いになり、後からの修正が困難です。

また、協議が難航する場合には家庭裁判所の調停を利用することも想定し、早い段階で専門家と連携しながら進めると、長期化リスクを避けられるでしょう。

参考：遺産分割調停 | 裁判所

参考：相続に関する審判 | 裁判所

家しかない遺産を分割するときによくある質問

家しかない相続では、分割方法や資金面の負担、話し合いの進め方など、実務でつまずきやすい点がいくつもあります。家しかない遺産分割に関して、多く寄せられる質問を取り上げるので、分割方針を検討する際の参考にしてください。

家を取得した相続人が代償金を払えない場合、どうなりますか？

代償金を準備できない場合、代償分割は成立しません。家しか遺産がない場合、代償金の負担は大きくなりがちで、資金の確保ができなければ他の方法を選ぶ必要があります。

現実的な選択肢としては、共有にして持分を分ける、または家を売却して現金化する換価分割が挙げられます。

どうしても話し合いがまとまらない場合には、家庭裁判所の調停で解決を図る方法も有効でしょう。

家を相続財産として残したくない場合、どのような方法がありますか？

家を維持したくない、管理が難しい、空き家化を避けたい場合には、家を売却して現金化する換価分割が現実的でしょう。売却して得た代金を相続人の相続分に応じて分配すれば、公平性を保ちながら財産を処理できます。また、維持費・管理負担が不要になるため、相続後の問題も解消できます。

家に住みたい相続人がいない場合や、管理リスクを避けたい場合に選ばれやすい方法です。

相続人が遠方に住んでいる場合、遺産分割協議はどのように進めますか？

相続人が遠方に住んでいる場合でも、電話・オンライン会議・郵送などを使えば協議を進められます。署名や押印が必要な場面も、書面で取り交わすことで対応できます。

一方で、相続人の居場所が不明、連絡が取れないなどの場合は協議が成立せず、通常の話し合いでは先に進みません。その場合、家庭裁判所の調停や審判によって手続きを進めます。

家しかない遺産分割で迷ったときは専門家に相談を

家しか遺産がない場合、評価額の認識違いや代償金の負担、共有後の管理問題など、分割方法ひとつで大きなトラブルに発展するリスクがあります。不動産が絡む相続は感情面でも対立しやすく、協議がまとまらず調停に進むケースも珍しくありません。

こうした行き詰まりを避けるためには、早い段階で専門家のサポートを受けるのが有効でしょう。

小谷野税理士法人では、不動産を含む相続の手続きや税務判断に精通した税理士が、状況に応じた最適な分割方法を提案しています。家しかない相続で悩んでいる方は、まずはお気軽にご相談ください。