土地を分割贈与すると税金はいくら？節税ポイントや相続との違いを徹底解説

土地の相続に際して「分割贈与」を検討するときは、贈与税の計算方法や評価の基準、相続税との違いを整理してから進める必要があります。これらを整理しないまま進めると、思った以上の税額や登記・測量のコストが発生し、将来の相続でもめる火種になることがあるためです。

この記事では、基礎控除・評価方法・申告時期といった贈与税の基本を押さえつつ、相続税との違いと使い分けの考え方をわかりやすく解説します。

土地を分割贈与する際にかかる税金の基本

土地を分割して贈与すると、「いつ」「誰から」「どの制度を使うか」で贈与税額が大きく変わります。

まず贈与税には暦年課税と相続時精算課税という2つの方式があり、それぞれに基礎控除や適用対象者などのルールがあります。どちらの方式を選ぶかによって、課税対象となる金額や税率が変わるのです。

ここでは、土地を分割して贈与する際にかかる税金の基本について詳しく解説します。

参考：財産をもらったとき｜国税庁

贈与税の仕組みと基礎控除額

先ほどお伝えしたように、土地などの財産を他人から贈与された場合の贈与税の課税方式は「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つです。

暦年課税では、1月1日から12月31日までの1年間に受けた贈与財産の合計額から、基礎控除額110万円を差し引いた残額に対して税率を段階的にかけて計算されます。この方式が一般的であり、110万円以下であれば贈与税・申告とも不要です。

一方の相続時精算課税制度を選択した場合は、60歳以上の父母または祖父母から、18歳以上の子または孫への贈与が対象となります。2024年1月1日以降の贈与からは、まず年額110万円の基礎控除が適用され、その後、累計2,500万円の特別控除枠まで贈与税がかからない仕組みです。

ただし、この制度では、贈与された財産は将来相続が発生したときに相続財産に加算され、相続税の計算に含められます。

これらの点を整理して把握しておくことが、土地を分割して贈与する際の税負担見通しを立てるうえで重要になるでしょう。

参考：No.4402 贈与税がかかる場合｜国税庁

参考：No.4103 相続時精算課税の選択｜国税庁

相続税と贈与税の違いは？わかりやすく解説

相続税と贈与税はどちらも財産の移転に課される税金ですが、課税のタイミングや仕組みが大きく異なります。

相続税は、被相続人の死亡によって相続が開始したときにかかる税金です。課税対象となるのは遺産総額から債務や葬式費用などを差し引いた残りとなります。そのうえで「基礎控除額」（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える部分に対して相続税が計算されるのです。相続税は遺産全体を一度に対象とするため、資産規模によって税負担の大きさが変わります。

一方の贈与税は、生前に財産を移転する際に課税される仕組みです。毎年1月1日から12月31日までの贈与額合計から110万円の基礎控除を差し引いた残額に対して課税される暦年課税方式が一般的です。また「相続時精算課税制度」を選択すれば、贈与時には2,500万円まで非課税とされますが、その分は将来の相続財産に加算され、相続税の計算に反映されます。

このように、相続税は亡くなった時点の財産全体にかかり、贈与税は生前に小分けで贈与した分に課税されるという違いがあります。土地を分割して贈与する場合は、どの制度を活用するかで相続時の税額にも影響が及ぶため、早い段階で制度の特徴を整理しておくことが重要です。

参考：No.4152 相続税の計算｜国税庁

参考：No.4402 贈与税がかかる場合｜国税庁

土地の分割贈与における評価方法と注意点

ここでは、土地の分割贈与における評価方法と注意点を以下2つのポイントに絞って解説します。

1. 土地の特性や評価額を考慮する
2. 分割方法や分割比率に注意する

1.土地の特性や評価額を考慮する

土地の贈与税を計算する際の評価額は、国税庁が定める財産評価基本通達に基づいて算定されます。

例えば、角地であれば側方路線の影響により評価額が上昇し、間口が狭く奥行きが長い土地では評価額が減少する傾向があります。

特に無道路地や袋地となった土地は、通路開設費用相当額を控除できる場合があるため、評価額が下がることがあるため注意が必要です。

参考：No.4604 路線価方式による宅地の評価｜国税庁

2.分割方法や分割比率に注意する

土地を分割して贈与する場合、その方法によって税負担は大きく変わります。均等に区画を分けて子どもに贈与するケースと、一部を残して一人にまとめて贈与するケースでは、評価額や課税対象となる贈与税に差が生じます。

さらに、居住用や事業用など利用目的が異なる場合には、相続税の小規模宅地等の特例が適用されるかどうかが変わり、結果として相続税額にも影響が出ます。

例えば、複数人に均等に分けると各人が取得する面積が小さくなり、評価額が下がることで贈与税が軽減されることがあります。ただし、形状が不整形となる区画を割り当てると、将来的に不公平感やトラブルを招く可能性があるため注意が必要です。

また、分割の比率によっても税額は異なります。取得割合が少ない相続人ほど負担する贈与税は少なく済みます。一方で実際の利用や売却の場面では不便さが生じやすいため、税負担と実用性のバランスを考慮することが求められます。

そのため土地の分割贈与を検討する際には、事前にシミュレーションを行い、どの方法が最も適切かを検討することが重要です。専門的な税務判断は税理士が担うべき領域であるため、早めに専門家に相談しましょう。

土地を分割贈与したときの節税ポイント

土地を分割贈与する際には、贈与税や相続税の負担を抑える工夫が重要です。特に、複数年にわたって少しずつ分割贈与を行う方法は、基礎控除を毎年活用できるため、総額としての贈与税を軽減する効果が期待できます。また、住宅取得資金の贈与に対する非課税制度や相続時精算課税制度を組み合わせることで、受贈者の状況に応じた節税を実現できます。

ここでは、以下3点の土地を分割して贈与したときの節税ポイントを詳しく解説します。

1. 配偶者控除や相続時精算課税制度の活用
2. 小規模宅地等の特例との関係性
3. 贈与時期を工夫することで軽減できるケース

1.配偶者控除や相続時精算課税制度の活用

土地の分割贈与では、配偶者控除と相続時精算課税を正しく使い分けることが節税の要となります。

配偶者控除は婚姻期間20年以上を満たし、自宅（居住用不動産）またはその取得資金の贈与であれば、基礎控除110万円に加えて最高2,000万円まで贈与税がかからない仕組みです。

居住の継続などの要件を伴うため、贈与の時期と対象を事前に設計すると効果が安定します。

相続時精算課税は、贈与時に2,500万円まで非課税枠を使い、超過分は一律20％で課税し、相続開始時に累計額を相続財産に合算して清算する仕組みです。生前に大口移転ができる反面、いったん選択すると原則として暦年課税へ戻れず、将来の相続税にも影響する点に注意しましょう。

まずは家族の資金計画と相続の見取り図を描き、どの制度をどの地積に充てるかを税理士とシミュレーションすると、過不足のない節税設計に近づきます。

参考：No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除｜国税庁

2.小規模宅地等の特例との関係性

土地を分割して贈与する場合、小規模宅地等の特例との関係を理解しておくことが節税対策の大きなポイントとなります。この特例は相続や遺贈で取得した宅地について一定の要件を満たすと、最大で80％まで評価額を減額できる制度です。特に居住用や事業用の宅地に適用されるため、相続税の負担を大幅に抑えられる可能性があります。

ただし、贈与によって土地を取得した場合にはこの特例が適用されません。

そのため生前贈与で節税を考える場合でも、将来の相続における特例の利用余地を失わないかどうかを慎重に検討する必要があるでしょう。

3.贈与時期を工夫することで軽減できるケース

贈与のタイミングを工夫することで、土地を分割して贈与する際の税負担を抑えられる可能性があります。特に地価の上昇が見込まれる地域では、評価額が上がる前に早めに贈与を行うことで贈与税の課税対象額を抑える効果が期待できるでしょう。

逆に贈与後はその土地が固定資産税の課税対象となるため、評価額の変動や税制改正による影響も踏まえて検討することが重要です。

また、将来の相続時に適用できる特例や制度の要件は改正される可能性があります。そのため、最新の法令や制度改正情報に目を向けながら長期的な視点で贈与時期を判断する必要があるでしょう。

参考：No.4155 相続税の税率｜国税庁

土地の贈与と相続の違いをシミュレーション

ここでは土地を贈与と相続で分割した場合、どのくらいの税金が課されるのかをシミュレーションしていきます。

3,000万円の土地を子ども2人に贈与する場合

仮に評価額3,000万円の土地を親から未成年の子ども2人に等分して贈与する場合、それぞれ1,500万円ずつの贈与となります。暦年贈与の制度を利用すれば、年間110万円の基礎控除を差し引いた後の1,390万円が課税対象となります。

そして、その課税対象額に対する贈与税額は、以下の計算式に基づいて求めます。

贈与税額 ＝ 課税価格 × 税率 − 控除額

一般贈与における税率と控除額は、基礎控除後の課税価格に応じて異なります。以下は国税庁が発表している早見表になります。

【一般贈与の早見表】

課税価格（基礎控除後）	税率	控除額
200万円以下	10%	－
300万円以下	15%	10万円
400万円以下	20%	25万円
600万円以下	30%	65万円
1,000万円以下	40%	125万円
1,500万円以下	45%	175万円
3,000万円以下	50%	250万円
3,000万円超	55%	400万円

引用：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

なお、一般贈与財産用の税率が適用されるのは、次のいずれかの場合です。

• 贈与者が直系尊属（父母・祖父母など）でない親族や、他人から財産をもらったとき。例えば夫の父、兄弟姉妹、友人などからの贈与。
• 贈与者が直系尊属であっても、受贈者がその年の1月1日時点で18歳未満の場合。例えば未成年の子ども・孫が父・祖父母などから贈与を受けるケース。

つまりこのケースの場合、贈与額は1,500万円以下となるため、税率：45％、控除額：175万円が適用されます。

＜計算式＞

1,390万円×45％ー175万円＝450万5,000円

つまりこのケースでは、450万5000円の贈与税が課されるということになります。

また、成人した子どもに贈与する場合、かつ直系尊属から贈与される場合は、特例贈与財産用の税率が適用されます。

具体的な適用条件は以下になります。

• 贈与により財産を取得した者が贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること。
• 贈与をする人（贈与者）が 直系尊属（父母、祖父母など）であること。
• 贈与財産を受けた人が、上記直系尊属から財産を取得する場合であること。

この条件に当てはまる相続人の贈与税の速算表は、以下の表に基づいて算出します。

【特例贈与の速算表】

課税価格（基礎控除後）	税率	控除額
200万円以下	10%	－
400万円以下	15%	10万円
600万円以下	20%	30万円
1,000万円以下	30%	90万円
1,500万円以下	40%	190万円
3,000万円以下	45%	265万円
4,500万円以下	50%	415万円
4,500万円超	55%	640万円

引用：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

先ほどの課税対象額1,390万円に対し、上記の表に当てはめると以下のように変わります。

＜計算式＞

1,390万円×40％ー190万円＝366万円

特別贈与における贈与税額は366万円となります。

このように税額は、子どもが成人しているかどうかによっても変わるうえ、どちらにせよそれぞれの子どもで数百万円規模となる可能性があります。

一方の子に多く贈与しすぎると高い税率区分に入ってしまいますが、均等または控除を活かした分け方をすれば、より低い税率区分に収められる可能性があります。

そのため兄弟間で贈与する場合は分割比率の工夫が必要です。贈与税の負担を抑えるには単純に評価額を分けるのではなく、税率構造を踏まえた分割設計が必要です。

このような遺産分割比率は税理士に相談をすることで、より節税効果の高い財産分与ができるでしょう。

参考：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

贈与と相続で分割して財産を移転をした場合

では、財産を贈与と相続に分けて移転をした場合の納税額についてシミュレーションをしてみましょう。生前に贈与する場合と相続をする場合では納税額に大きな違いが生じます。

ここでは違いが分かりやすいように、評価額が1億円の土地を前提とし、子が生前贈与で半分の5,000万円を受け取り、残りの5,000万円を相続するケースで考えてみましょう。

贈与分の計算

まず贈与分を計算します。5,000万円から基礎控除110万円を差し引いた4,890万円が課税対象となります。この金額に特例贈与税率を当てはめると、税額は約2,000万円を超える水準となり贈与税の負担は非常に重くなります。

上記のケースでは、相続人は成人した子どもであるため、特例贈与の税率と控除額が適用されます。計算式は以下のとおりです。

＜計算式＞

4,890×0.55－640＝2,049万5,000円

相続分の計算

次は相続により取得する部分の計算です。まずは相続時の特例を利用しなかった場合の流れは次のとおりです。

まずは5,000万円に対し、基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人）を差し引いて課税遺産総額を算出します。

＜計算式＞

5,000万円－（3,000万円＋600万円×1）＝1,400万円

この1,400万円に対し、国税庁が公表する相続税の速算表に基づいた税率と控除額を当てはめて計算します。

【相続税の速算表】

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
1,000万円超から3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超から5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超から1億円以下	30％	700万円
1億円超から2億円以下	40％	1,700万円
2億円超から3億円以下	45％	2,700万円
3億円超から6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

引用：No.4155 相続税の税率｜国税庁

＜計算式＞

1,400万円×15％－50万円＝160万円

このケースにおける相続税は160万円となります。

では、小規模宅地等の特例が適用できた場合はどうでしょう。

まず、相続分5,000万円に対し宅地の評価額を80％減額します。これにより課税対象となる取得額は1,000万円となります。

さらに基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人）を差し引くと、以下のようになります。

＜計算式＞

1,000万円－（3,000万円＋600万円×1）＝-2,600万円

課税遺産総額はマイナスとなるため、相続税はかからないことになります。

贈与と相続の比較から分かること

上記の計算式をまとめると、生前贈与5,000万円と相続時5,000万円に対するそれぞれの税額は以下のようになります。

• 生前贈与：2,049万5,000円
• 相続：160万円（小規模宅地等の特例を適用した場合は0円）

上記から分かることは、土地を生前贈与した場合には高額な贈与税が発生しやすい点です。一方で相続で取得した方が税負担を大幅に下げることができるということです。

なお、贈与税と相続税を合算すると、評価額1億円に対する納付税額は以下のようになります。

［小規模宅地等の特例の適用なしの場合］

2,049万5,000円＋160万円＝2,209万5,000円

［小規模宅地等の特例を適用した場合］

2,049万5,000円＋0円＝2,049万5,000円

ただし、贈与では相続時精算課税を選択することができます。贈与時に相続時精算課税を適用した場合、さらに納付額を減らすことができます。財産の移転は一概に相続が得というわけではなく、贈与と相続を組み合わせて行うことを検討すべきと言えるでしょう。

まとめ

土地を分割して贈与する際は、贈与税の計算や相続税との違いを理解し、適切な節税策を講じることが重要です。贈与税は各受贈者ごとに課税され、評価額から基礎控除110万円を差し引いた額に税率が適用されます。

一方で相続で取得した場合、小規模宅地等の特例が適用できれば評価額を最大80％減額可能です。贈与ではこの特例が適用されないケースが多いため、土地の相続ではその税負担が増える可能性があります。

また、贈与には相続時精算課税制度が活用できるため、相続額が大きい場合は生前贈与と合わせて遺産を移転することが望ましいでしょう。

そのため節税には、贈与と相続のタイミングや方法を比較検討することが効果的です。制度を有効に活用したい方は、土地の贈与や相続を検討し始めたタイミングで税の専門家である税理士に相談することをおすすめします。