小規模宅地等の特例は複数の土地がある場合も使える？注意点も解説

相続で複数の土地を引き継ぐ場合、どの土地に小規模宅地等の特例が使えるのか分からず悩む方は多いのではないでしょうか。例えば自宅と別宅のどちらに適用できるのか、居住用と貸付用を併用できるのかなど、判断が難しいケースも多いのが実情です。そこでこの記事では、複数の土地がある場合の小規模宅地等の特例の適用方法や注意点を分かりやすく解説します。

複数の土地がある場合でも小規模宅地等の特例は使える？

複数の土地があっても、条件を満たせば小規模宅地等の特例を使えるケースがあります。以下で代表的な3つのパターンを紹介します。

ケース	特例の適用可否	適用できる宅地・面積	減額割合	注意点・ポイント
① 被相続人が2軒の自宅を行き来していた場合	一部適用可	主に居住していた1軒のみ（最大330㎡）	評価額80％減	「主な居住地」は1ヵ所のみ もう一方の宅地は対象外
② 被相続人と同一生計の親族が別の家に住んでいた場合	両方で適用可	2つの宅地の合計で最大330㎡まで	評価額80％減	評価額の高い土地を優先して特例を使うと節税効果が高い
③ 被相続人が1軒に居住し、もう1軒を貸していた場合	両方で適用可（併用）	居住用：最大330㎡ 貸付用：最大200㎡（ただし算式で制限あり） 居住用の土地の面積（㎡）×200÷330＋貸付用の土地の面積（㎡）≦200㎡	居住用80％減／貸付用50％減	貸付事業を継続していることが要件 併用には面積制限あり

このように複数の宅地がある場合でも、実際の生活状況や利用目的によっては特例を併用できるケースがあります。ただし、判断が難しい部分も多いため、どの土地に特例を適用できるかは早めに税理士へ相談するのがおすすめです。

「やさしい相続相談センター」では小規模宅地等の特例など相続税の節税対策について豊富な事例に基づき丁寧にアドバイスします。制度の適用可否や最適な組み合わせを知りたい方は、ぜひ一度無料相談をご利用ください。

土地ではなく相続人が複数いた場合の小規模宅地等の特例について

結論からいうと相続人が複数いる場合、不動産は相続人全員の共有財産になることがあります。被相続人（亡くなった方）の財産は原則として相続人が承継します。相続人が1人であればすべての財産を単独で引き継ぎますが、複数いる場合は相続人全員が法定相続分に応じて共有する形になります。

この仕組みは民法第898条で定められており、「相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属する」と明記されています。家屋や土地などの不動産が遺産に含まれる場合も、相続人全員の共有名義となるのが法律上の原則です。

参考：e-Gov法令検索　民法第898条

小規模宅地等の特例を受ける際の注意点

ここでは、小規模宅地等の特例を適用する際に注意すべきポイントを解説します。

特例を受けるには相続税の申告が必要

小規模宅地等の特例を適用するには、相続税の申告書を提出することが必須条件です。相続税申告書は、被相続人の財産額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合に提出します。ただし、特例の適用前の財産額で基礎控除を超えるかどうかを判断する点には注意が必要です。

以下の例をケースに解説いたします。

• 被相続人が評価額6,000万円の自宅（300㎡）と2,000万円のその他の財産を所有
• 相続人が子ども2人
• 基礎控除額は4,200万円

このケースでは自宅に小規模宅地等の特例を適用すると評価額は6,000万円から1,200万円に減少し、結果的に全体の財産額は基礎控除以下となります。しかし特例適用前の評価額（8,000万円）が基礎控除を超えているため、申告書の提出は必要です。

なお、特定居住用宅地等の特例を受ける際には、相続税申告書に多数の添付書類が求められる点にも注意しましょう。一方で、特例を適用しなくても財産総額が基礎控除額を下回る場合は、相続税申告自体が不要です。

申告期限前に売却すると特例は受けられない

小規模宅地等の特例を適用するためには、相続税の申告期限までその宅地を保有していることが要件です。そのため、期限前に売却してしまうと特例の適用対象外となります。ただし、配偶者については例外的に、申告期限前であっても不動産を売却して特例を受けることが可能です。

相続時精算課税で取得した宅地は対象外

相続時精算課税制度によって取得した宅地等には、小規模宅地等の特例は適用されません。

この制度は、一定の要件を満たした贈与者と受贈者の間で最大2,500万円までの贈与を非課税とするものです。非課税となった財産は、相続が発生した際に相続財産へ合算して課税されます。

小規模宅地等の特例は、要件が複雑で適用可否の判断を誤ると税務リスクにつながる場合があります。不動産の使い方や名義、相続の状況によって判断が変わるため、専門知識を持つ税理士に早めに相談することが安心です。

「やさしい相続相談センター」では、最新の税制改正を踏まえた最適な贈与・相続プランをご提案しています。制度の選択や特例の適用でお悩みの方は、相続関連の実績や経験が豊富な税理士にお気軽にご相談ください。

小規模宅地の特例に関するよくある質問

小規模宅地の特例に関するよくある質問をまとめたので、こちらも合わせて参考にしてください。

別荘に小規模宅地の特例は使える？

結論から言うと、別荘には小規模宅地等の特例は適用できません。この特例は、自宅や事業用の土地など生活や事業の基盤を守るための制度であり、保養目的の別荘は対象外です。

ただし、別荘を他人に貸して賃料を得ていた場合は「貸付事業用宅地」として評価額を50％減額できる特例の適用が認められる場合があります。

共有名義の土地でも小規模宅地の特例は使える？

共有名義の土地でも、小規模宅地等の特例を適用することは可能です。ただし、対象となるのは被相続人が所有していた「持分部分」に限られます。例えば被相続人が300㎡の土地を50％の共有で所有していた場合、特例の対象となるのはそのうち150㎡分までです。

また、相続人がその持分を取得したとしても、自動的に特例が適用されるわけではありません。特例を受けるためには被相続人と同居していたことや、申告期限までその土地に居住し続けているなど一定の要件を満たす必要があります。さらに、相続によって共有状態が生じた場合には、相続人ごとに要件を満たしているかどうかを個別に判断しなければなりません。

このように、共有持分の土地で小規模宅地等の特例を適用するには、持分割合や土地の利用状況、相続人の居住実態などを丁寧に確認することが大切です。

まとめ

小規模宅地等の特例は、複数の土地を相続した場合でも一定の条件を満たせば適用可能です。主に居住していた宅地は「特定居住用宅地」として最大330㎡・評価額80％減が認められます。また賃貸していた土地は「貸付事業用宅地」として最大200㎡・評価額50％減の対象です。

ただし複数宅地に併用する場合は面積制限があり、相続税の申告期限まで宅地を保有していることなどの要件も満たさなくてはいけません。さらに、共有名義や相続時精算課税を選択している場合は特例が使えないケースもあるため、慎重な判断が必要です。適用可否の判断に迷う場合は、相続税に詳しい税理士に相談し、最適な方法で節税を行いましょう。

「やさしい相続相談センター」では、複雑な特例の判断や申告手続きを経験豊富な税理士が丁寧にサポートしています。安心して相続対策を進めたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。