土地の相続税評価額の計算方法と注意点・控除特例を解説

土地の相続税を正しく計算するためには「相続税評価額」を正確に把握する必要があります。相続税評価額は、国税庁が定める基準に基づいて算出されるもので、評価を誤ると納税額に大きな差が生じることもあるので要注意です。本記事では、土地の相続税評価額の計算方法（路線価方式・倍率方式）について分かりやすく解説します。さらに税負担を軽減できる控除・特例、さらに評価時の注意点も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

不動産の相続税評価額

相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算する際の基準となる財産の評価額を指します。例えば現金1億円であれば、そのまま1億円として評価されます。相続財産には不動産や有価証券など、さまざまな形の資産が含まれます。これらを一定の基準で公平に評価できるように国税庁が定めたルールに基づいて算出するのが「相続税評価額」です。

また相続税や贈与税は、固定資産税のように役所から金額を通知されるものではなく、納税者自身が評価額を計算し、申告する必要があります。そのため、不動産の種類に応じて国税庁が定める評価方法に従い、納税者または代理人（税理士など）が自ら算出しなければなりません。

不動産の評価は複雑で、わずかな違いが税額に大きく影響することもあります。正確な評価に不安がある方は、やさしい相続相談センターへお気軽にご相談ください。相続税に精通した税理士が、土地や建物の評価から申告まで丁寧にサポートいたします。

土地の相続税評価額の計算方法

以下では、土地の相続税評価額の主な計算方法を2つご紹介します。

路線価方式

路線価方式とは、対象となる土地が面している道路（路線）に設定された価格を基準にして評価する方法です。この「路線価」とは、標準的な宅地1㎡あたりの価格を示したもので、千円単位で表示されます。宅地がほぼ同一の価値とみなされる地域ごとに道路単位で設定され、毎年7月頃に国税庁が更新・公表しています。路線価は、国税庁の「路線価図・倍率表」から確認できます。

路線価は地価公示価格の約8割が目安と言われており、路線価方式での評価額は、「相続税評価額（路線価方式）＝ 路線価 × 補正率 × 土地面積」で求められます。

補正率は、土地の形状や奥行、間口の広さなどによって異なり、国税庁のサイト上で確認できます。例えば路線価が50万円、補正率が0.9、土地面積が100㎡の場合の評価額は以下のように計算できます。

50万円 × 0.9 × 100㎡ ＝ 4,500万円

参考：No.4602 土地家屋の評価｜国税庁

参考：財産評価基準書路線価図・評価倍率表｜国税庁

倍率方式とは

倍率方式は、主に路線価が設定されていない地域（市街化調整区域や農村地など）の土地を評価する際に用いられる方法です。路線価が存在しないため、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて算出します。計算式は「相続税評価額（倍率方式）＝ 固定資産税評価額 × 倍率」です。

倍率は、路線価図と同じく国税庁が公表する「路線価図・倍率表」で確認可能です。例えば、固定資産税評価額が2,000万円で、該当地域の倍率が1.1の場合、相続税評価額は以下のように計算します。

2,000万円 × 1.1 ＝ 2,200万円

国税庁の倍率表の「固定資産税評価額に準ずる倍率等」欄に数字が記載されている場合は、倍率方式を用いる地域であることを意味します。

土地の評価方法を誤ると、相続税の計算額に大きな差が生じる恐れがあります。正確に算出したい方は、やさしい相続相談センターへご相談ください。

参考：No.4602 土地家屋の評価｜国税庁

土地の相続時に活用できる控除・特例

適用できる控除や特例を活用することで、相続税の負担を大きく減らせる場合もあります。ここでは、代表的な6つの制度について解説します。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、被相続人が自宅や事業に使っていた土地を相続した際に利用できる制度です。一定の条件を満たせば、その土地の相続税評価額を最大80％まで減額できます。減額割合と限度面積（減額が受けられる土地の上限）は以下の通りです。

区分	減額割合	限度面積
特定居住用宅地等（自宅の敷地）	80％	330㎡
貸付事業用宅地等（賃貸事業に使用）	50％	200㎡
特定事業用宅地等（事業用地）	80％	400㎡
特定同族会社事業用宅地（同族会社が使用）	80％	400㎡

利用目的に応じた要件を満たすことで、最大80％の評価減が認められるケースもあります。ただし誤った判断は余分な税負担につながるおそれがあるため、早めに専門家へ確認しましょう。

参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例｜国税庁

配偶者の税額軽減

配偶者の税額軽減は、被相続人の配偶者が遺産を相続する際、一定の金額まで相続税が課されない制度です。相続税が非課税となる上限額は、次のいずれか多い方です。

• 配偶者の法定相続分
• 1億6,000万円

つまり、配偶者が取得した正味の遺産が1億6,000万円以下であれば、相続税は課されません。この制度は、配偶者の生活基盤を守る目的で設けられています。配偶者に過度な相続税が課されると生活資金を失うおそれがあるため、配偶者の税負担を軽減し、生活の安定を図る仕組みとなっています。

参考：No.4158 配偶者の税額の軽減｜国税庁

未成年者控除（未成年者の税額控除）

未成年者控除は、相続人が18歳未満の場合に利用できる税額控除です。18歳に達するまでの年数に応じて、1年につき10万円を相続税額から差し引けます。（※1年未満の期間は切り上げて1年として計算）

相続人が15歳6ヵ月の場合を例に挙げて考えてみましょう。18歳まで2年6ヵ月＝3年分として、10万円 × 3年 ＝ 30万円が控除されます。もし未成年者本人の相続税が控除額より少ない場合、差額分は扶養義務者（親など）の相続税額から控除できます。

障害者控除（障害者の税額控除）

障害者控除は、相続人が満85歳未満の障害者である場合に適用される制度です。控除額は、85歳になるまでの年数に応じて計算されます。

区分	控除額（1年あたり）
一般障害者	10万円
特別障害者	20万円

なお特別障害者とは、以下のような重度な障害がある方を指します。

• 身体障害者手帳1・2級
• 精神障害者保健福祉手帳1級
• 療育手帳A判定（1～2度）

また、控除しきれなかった金額がある場合には、扶養義務者（配偶者・直系血族など）の相続税から差し引くことが可能です。

参考：No.4164 未成年者の税額控除｜国税庁

相次相続控除

相次相続控除とは、被相続人が10年以内に相続を受けて相続税を納めていた場合に適用できる控除です。短期間に相続が続くと、同じ財産に相続税が二重に課税されるおそれがあるため、税負担を調整する仕組みとして設けられています。

控除額は前回の相続で納めた相続税額を、経過年数1年につき10％ずつ減額した金額を、今回の相続税額から差し引くことで算出されます。適用には、被相続人が前回の相続時に実際に相続税を負担していることなど、一定の条件を満たす必要があります。

参考：No.4168 相次相続控除｜国税庁

贈与税額控除

贈与税額控除は、相続開始前に被相続人から財産を贈与されていた場合、その贈与に対して支払った贈与税を相続税から差し引ける制度です。これは、贈与と相続の二重課税を防ぐための仕組みです。

贈与税額控除の対象となる財産は「生前贈与加算」の対象財産と同じく、相続開始前の一定期間内に贈与された財産です。以前は「相続開始前3年以内の贈与」が対象でしたが、令和6年（2024年）1月1日以降の贈与からは、対象期間が7年に延長されます。この期間内に贈与された財産は相続財産に加算され、支払った贈与税分を相続税額から控除できます。

参考：令和６年分の贈与から贈与税・相続税の計算方法が変わります！｜国税庁

参考：No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）｜国税庁

土地の相続税評価額を計算する際の注意点

以下では土地の相続税評価額を計算する際の注意点を4つ解説します。

土地の形状や接道状況に応じて補正率を適用する

正確な相続税評価をするには、土地の形状や接道状況に応じた補正率を適用するよう心がけましょう。例えば路線価方式で評価する場合、土地の形状や道路との接し方に応じて補正率を掛けて評価額を調整します。また、二方道路など複数の道路に面している場合は、正面路線価を正確に設定しなくてはいけません。

補正を誤ると評価額が不正確になり、相続税を納め過ぎたり過少申告加算税や延滞税のリスクにつながったりします。土地の評価は専門性が高いため、迷った場合は相続税に詳しい税理士や税務署に相談するのが安全です。

相続する土地の権利関係を必ず確認する

相続税評価の正確性を高めるには、土地の権利関係を正確に把握することも大切です。同じ土地であっても、所有権・借地権などの権利内容によって評価方法は変わります。例えば被相続人が借地権を持っていた場合は、借地権割合を掛けて評価する必要があります。

正しい評価を行うためには以下の項目をしっかり確認しておきましょう。

• 固定資産税課税明細書
• 固定資産評価証明書
• 登記事項証明書
• 賃貸借契約書

権利関係の判断に迷う場合は、土地評価や相続登記に詳しい税理士や司法書士へ相談することをおすすめします。

相続登記には登録免許税がかかる

土地を相続した場合、故人名義の土地を相続人名義に変更する「相続登記」が必要です。この登記を行う際には、登録免許税がかかります。税額は「登録免許税 = 固定資産税評価額 × 0.4%」で求められます。

例えば固定資産税評価額3,000万円の土地を相続する場合は3,000万円 × 0.4% = 12万円の登録免許税が必要です。また2024年4月1日以降、相続登記が義務化されました。相続や遺贈によって土地を取得した相続人は、所有権を知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。

期限内に正当な理由なく登記を行わない場合、10万円以下の過料が科されることもあるため、必ず手続きを行いましょう。

境界確定測量が必要な場合がある

相続した土地を複数の相続人で分割する場合や、相続税の納付のために土地の一部を売却・物納する場合は、分筆登記が必要です。分筆登記を行う際には、土地の境界確定測量も必要になるケースがあります。

境界確定測量が必要な代表的なケースは以下の通りです。

• 複数の相続人で土地を分割する場合
• 相続税を納めるために土地の一部を売却・物納する場合

土地をすべて売却する場合は、必ずしも境界確定測量は必要ではありません。しかし、境界が不明確だと売却が難しくなるため、事前に測量を行うのがおすすめです。

まとめ

土地の相続税評価額は、相続税の計算において最も重要な要素のひとつです。評価方法は「路線価方式」と「倍率方式」に大別され、地域や土地の状況に応じて使い分けます。また、小規模宅地等の特例や配偶者控除などを活用すれば、相続税を大幅に減額できるケースもあります。

ただし、土地の形状・権利関係・補正率などを誤ると、納税額の過不足や申告ミスの原因にもなるので注意しましょう。正確な評価と適用できる特例の判断には専門知識が必要なため、相続税に詳しい税理士へ早めに相談することが安心です。

土地の評価に不安がある方や、どの特例が使えるか判断が難しい場合は、やさしい相続相談センターへご相談ください。経験豊富な税理士が、相続税の試算から申告・節税対策まで丁寧にサポートいたします。