不動産相続|代償分割で譲渡所得税を3,000万円控除する方法や注意点について解説

不動産相続|代償分割で譲渡所得税を3,000万円控除する方法や注意点について解説

不動産相続では、代償分割を活用すると公平な遺産分割が可能です。さらに、代償分割後に不動産を売却する場合には、一定の条件下で居住用財産の3,000万円特別控除を適用できる可能性があります。

不動産は現金と違って簡単に分割できないため、相続人間の公平性が課題となります。不動産を売却せずに相続したい場合、代償分割が有効です。

この記事では、代償分割と3,000万円特別控除の仕組みについて詳しく解説します。

代償分割とは?

代償分割は、不動産などの分割しにくい財産を公平に分配する方法です。特定の相続人が現物を取得し、他の相続人に金銭(代償金)を支払うことで公平性を保ちます。

例えば、自宅や事業用の土地を売却すると利用価値が失われるケースがあります。その場合、代償分割によって不動産を手元に残しつつ、他の相続人との公平性を確保できるでしょう。

換価分割とは異なり、思い入れのある不動産を残せる点が代償分割の魅力です。

換価分割:不動産などの分けにくい遺産を売却してお金に換え、その現金を相続人同士で分ける方法です。

代償分割により、相続人間の争いを防ぎつつ、円満な遺産分割を進められます。

関連記事:不動産の換価分割とは?代償分割や現物分割との違いは?選択基準と手続きについて

関連記事:換価分割と代償分割の違いとは?支払う税金が高くなるのはどっち?

代償分割の具体例

ここでは、代償分割の具体例について見ていきましょう。

相続財産総額:6,000万円(自宅4,000万円+預金2,000万円)

法定相続分:長男3,000万円、次男3,000万円

 

上記の場合における実際の分割は、次のようになります。

長男:自宅4,000万円 – 代償金1,000万円 = 3,000万円

次男:預金2,000万円 + 代償金1,000万円 = 3,000万円

このように、代償金1,000万円により、各相続人が法定相続分通り、3,000万円ずつ取得できます。

参考:No.4173 代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算|国税庁

代償分割後に不動産を売却する場合の「3,000万円特別控除」の概要

代償分割により不動産を取得した相続人が、不動産を売却する場合、条件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」(以下、3,000万円特別控除)が適用される可能性があります。

代償分割によって受けられる控除には主に以下の2種類があります。

  • 居住用財産の3,000万円特別控除:自分が住んでいる家屋や敷地を売却する場合
  • 被相続人の居住用財産(空き家)の譲渡の特例:相続した空き家を売却する場合(昭和56年5月31日以前建築等の条件あり)

相続により取得した居住用不動産を相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合に利用できます。

この3,000万円特別控除は相続税の基礎控除(3,000万円+600万円×法定相続人数)とは全く別で、譲渡所得税を軽減する制度です。代償金を受け取る相続人が不動産の一部を「譲渡した」とみなされる場合に適用されます。

譲渡所得税:不動産を売却して利益が出た場合に課される税金です。売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額(譲渡所得)に対して課税されます。税率は所有期間により異なり、5年以下は39.63%、5年超は20.315%です。

参考:No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|国税庁

譲渡所得から最高3,000万円まで控除されるため、納税額が大幅に減少します。3,000万円特別控除を適用すると、代償分割時の金銭負担を軽減しつつ、遺産分割ができるでしょう。

代償分割で3,000万円特別控除を利用するための条件

代償分割で3,000万円特別控除を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。

条件
居住用財産の3,000万円特別控除

自分が住んでいる家屋や敷地を売却すること。

以前に住んでいた家屋の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

売却代金が1億円以下であること。

親子間売買など特別な関係者への売却でないこと。

過去2年間に他の特例を受けていないこと。

被相続人の居住用財産(空き家)の譲渡の特例

相続または遺贈により取得した不動産であること。

売却する家屋が、昭和56年5月31日以前に建築されたものであること。

区分所有建物登記がされていない家屋であること。

相続開始の直前において、被相続人以外にその家屋に居住していた人がいないこと。

相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

売却代金が1億円以下であること。

売却相手が親子や夫婦など「特別の関係がある人」ではないこと。

売却する家屋または土地について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例など、他の特例の適用を受けていないこと。

同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋またはその敷地等について、この特例の適用をすでに受けていないこと。

譲渡する家屋が耐震基準を満たしている、または家屋を取り壊して敷地を譲渡する場合であること。

ただし、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象となることがあります。

参考:No.3302 マイホームを売ったときの特例|国税庁

参考:No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁

代償分割で3,000万円控除を利用するメリット

メリット

代償分割と3,000万円特別控除の活用は、譲渡所得税対策として効果的です。ここでは、代償分割と3,000万円控除を活用するメリットについて詳しく解説していきます。

相続人間の不公平感を解消しやすい

代償分割は、相続人間の不公平感を解消しやすい効果があります。預金などの流動資産が少なく、高価な不動産がある場合に有効です。

不動産を特定の相続人が取得し、他の相続人へ代償金を支払うことで、各自の取り分を公平に調整できます。特に、遺産分割の交渉がスムーズに進むケースが多いです。

譲渡所得税の負担を大幅に軽減できる

相続した居住用不動産の譲渡所得に対して、3,000万円の特別控除が適用可能です。自宅を相続したものの、他の相続人に支払う代償金が準備できないケースがあります。その解決策として、相続した自宅を売却して代償金を捻出する方法です。

この場合、自宅を相続した相続人は、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。そのため、課税対象所得および納税額も大幅に減少します。 実際に、3,000万円の特別控除によって譲渡所得税がゼロになるケースも多いです。

代償分割の仕組みを知らなければ高額な税金を払うことになるため、事前の知識が重要です。

3,000万円特別控除の節税効果例

被相続人の自宅(取得費1,000万円)を相続し、その後売却した場合を考えてみましょう。

売却価格:5,000万円

取得費:1,000万円

譲渡費用:200万円

上記の場合における3,000万円の特別控除の適用前は、次の通りです。

譲渡所得 = 5,000万円 – 1,000万円 – 200万円 = 3,800万円

譲渡所得税(長期譲渡の場合)= 3,800万円 × 20.315% = 約772万円

 

3,000万円の特別控除の適用後は、次のようになります。

譲渡所得 = 3,800万円 – 3,000万円 = 800万円

譲渡所得税 = 800万円 × 20.315% = 約162万円

節税効果:約610万円

このように、3,000万円の特別控除を適用することで、譲渡にかかる税金を大幅に節税できます。

代償分割で3,000万円控除を利用するデメリット

代償分割には、不動産を取得する相続人の資金負担や、評価額をめぐる対立が生じる可能性があります。ここでは、代償分割で3,000万円控除を利用するデメリットについて詳しく解説していきます。

不動産取得者が多額の代償金を用意する必要がある

代償分割の利用には、不動産取得者が多額の代償金を用意する必要があります。不動産の評価額によっては、数千万円から億単位の代償金が必要となるケースも多いです。

自己資金で賄えない場合は借入れの検討が必要ですが、金利負担や審査の手間が発生します。そのため、資金調達の可能性を事前に検討しておきましょう。

代償金の評価額をめぐって揉める可能性がある

代償分割では、不動産の評価額をめぐって相続人同士が揉める可能性があります。不動産の評価方法によって代償金の額が変わるため、相続人全員が納得できる評価が求められます。

特に、親族間の感情的な問題が絡むと、評価だけでは解決しないケースが多いです。このようなトラブルを避けるには、事前に複数の不動産鑑定士に評価を依頼するなど、客観的な根拠を準備することが大切です。

代償分割で3,000万円控除を受けるための方法と手続き

ポイント

ここでは、代償分割で3,000万円控除を受けるための方法と手続きについて詳しく解説します。

①遺産分割協議で代償分割を行うことに合意する

代償分割を行うには、まず相続人全員による遺産分割協議での合意形成が必要です。この協議では、不動産の評価額、代償金の額、支払い方法について話し合いましょう。

相続人全員が納得する形で合意することが最も重要です。後から「聞いていない」などのトラブルを防ぐため、丁寧に説明し協議を進めていきましょう。

協議の場では感情的にならず、数字を使って客観的に説明することが効果的です。

関連記事:相続時の遺産分割協議書は何通必要?どこに提出するの?

②不動産の評価額を算定し代償金の額を決める

代償分割の合意後、不動産の評価額を算定して代償金の額を決定します。不動産の評価方法には相続税評価額や実勢価格など複数の選択肢があります。

どの評価方法を選ぶかは、相続人間の関係性や資金状況によって異なるため、相続人全員が納得できる客観的な評価が求められるでしょう。

どの評価方法を選べばいいか不安な方は不動産鑑定士や税理士などの専門家に依頼し、適正な価格を算出してもらいましょう。 不動産評価額の根拠を明確にすることで、後のトラブルを防げます。

関連記事:【税理士監修】相続した不動産の評価額はいくら?調べ方と評価額を軽減する方法を解説

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③合意内容を遺産分割協議書として作成する

代償分割の合意内容を元に遺産分割協議書を作成します。この書面は、相続人全員の合意を証明する重要な書類です。3,000万円特別控除の適用には、代償分割である旨や代償金の額、対象不動産の特定などを明確に記載する必要があります。

特に、遺産分割協議書の作成では細部まで注意が必要です。「代償金」という言葉を明記しないと、税務上の解釈が変わることもあります。そのため、専門家から助言を受けることをおすすめします。

④期限内に代償金の支払いと確定申告を完了させる

最後に、代償金の支払いと確定申告を完了させます。各期限は、次の通りです。

  • 代償金の支払い:遺産分割協議書で定めた期日
  • 相続税の申告期限:相続開始から10か月以内
  • 譲渡所得の確定申告:譲渡した年の翌年2月16日~3月15日

 

代償金は、遺産分割協議書で定めた期日までに支払いましょう。期日を過ぎると贈与税が課されるリスクがあるため、注意が必要です。

また、3,000万円特別控除の適用には、不動産を譲渡した側の相続人が譲渡所得の確定申告を行う必要があります。期限内に必要書類を所轄の税務署へ提出しましょう。

申告期限は譲渡した年の翌年の確定申告期間内(2月16日~3月15日)です。申告漏れによって控除を受けられないケースもあるため、期限管理は厳重に行いましょう。

関連記事:空き家の相続税対策は10ヵ月以内に!相続時にかかる税金について

参考:No.4173 代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算|国税庁

代償分割で失敗しないための注意点

代償分割にはいくつかの注意点があります。ここでは、代償分割で失敗しないための注意点について詳しく解説していきます。

①遺産分割協議書に代償分割の旨を正確に記載する

遺産分割協議書には、代償分割である旨を正確かつ具体的に記載することが重要です。単なる金銭のやり取りではなく「代償金」であることを明記します。

具体的には「相続人Aは不動産を取得する代わりに、相続人Bに対し代償として〇〇円を支払う」といった文言を入れましょう。この記載が曖昧だと、税務署から贈与とみなされ、意図せず贈与税が課されてしまうリスクがあります。

実際に、遺産分割協議書の文言の不備により、追加の税金が発生したケースもあるので、注意が必要です。また、後の税務調査で問題とならないよう、専門家に相談しておくことをおすすめします。

②代償金の支払いが遅れると贈与税が課されるリスクがある

遺産分割協議書に代償金であることなどが記載されていれば、支払いが遅れても基本的には贈与税の課税対象になることはありません。しかし、代償金の支払いが遅れ、支払いが免除されたと判断されると、贈与税が課されるリスクがあります。

万が一、期日までに支払いが困難になった場合は、速やかに相続人全員で協議し、書面で合意の上、支払い期日の変更を行いましょう。代償金を分割払いにするケースもありますが、全額の支払い完了までのスケジュールを明確にしておくことが重要です。

③控除を受けるには譲渡した年の翌年に確定申告が必要

3,000万円特別控除を受けるには、不動産を譲渡した側の相続人が、譲渡した年の翌年に確定申告を行う必要があります。この申告を怠ると控除は受けられません。

確定申告は譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までに、必要書類を添えて所轄の税務署提出します。 確定申告時には、控除の適用要件と必要書類を事前に確認しておきましょう。

代償分割に関連する相続税以外の税金

代償分割は相続税だけでなく、代償金の金額や支払い方法によっては贈与税の対象となったり、譲渡所得税が課されたりします。ここでは、関連する税金について詳しく解説します。

代償金の額によっては贈与税の対象となるケース

代償分割は基本的に贈与税の対象ではありませんが、代償金が不動産の適正評価額より著しく高い場合は注意が必要です。差額分が贈与とみなされ、贈与税が課される可能性があります。

遺産分割協議書に代償分割の旨を明確に記載していない場合や、支払いが大幅に遅れた場合も贈与とみなされる可能性があるため注意が必要です。贈与税の税率は相続税より高い場合があります。

そのため、代償金の額の決定や支払い時期については専門家に相談することをおすすめします。

不動産を譲渡した側に課される譲渡所得税の仕組み

不動産を譲渡した側に課される譲渡所得税は、不動産の売却などによって生じた利益に対する税金です。譲渡所得は売却価格から不動産の取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。

譲渡所得がプラスになった場合に課税対象となり、所有期間によって税率が変わります。短期譲渡(所有期間5年以下)は長期譲渡(所有期間5年超)よりも税率が高いです。

代償分割による譲渡所得に対しては、3,000万円特別控除が適用できる可能性があります。そのため、事前に税理士と相談し、税額シミュレーションを行うことが重要です。

まとめ

代償分割は不動産相続において有効な方法です。不動産を売却せずに相続人間の公平性を保ちながら、税負担も軽減できる可能性があります。

「居住用財産の3,000万円特別控除」や「被相続人の居住用財産(空き家)の譲渡の特例」を適用すれば、譲渡所得税を大幅に減らせるでしょう。

しかし、代償金の準備や評価額の決定、遺産分割協議書の作成、期日内の支払いと確定申告など、多くの手続きと注意点があります。手続きを誤ると予期せぬ税負担が生じる可能性もあるので、不安な方は事前に税理士などの専門家へ相談しましょう。

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監修者

山口 美幸

山口 美幸 小谷野税理士法人 パートナー税理士・センター長

96年大手監査法人入社、98年小谷野公認会計士事務所(小谷野税理士法人)入所。

【執筆実績】
「いまさら人に聞けない『事業承継対策』の実務」(共著、セルバ出版)他

【メッセージ】
亡くなった方の思い、ご家族の思いに寄り添って相続の手続きを進めていきます。税務申告以外の各種相続手続きも、ワンストップで終了するように優しく対応します。