小規模宅地等の特例の適用要件と計算方法について解説

相続税の負担を大きく軽減できるのが「小規模宅地等の特例」です。被相続人の自宅や事業用地は評価額を最大80%減額できるため、相続税対策として効果的です。しかし、適用には細かな要件があり、宅地の種類ごとに限度面積や減額割合が異なります。

この記事では、小規模宅地等の特例の概要から各土地の適用要件、「家なき子特例」について解説します。相続税対策として効果的な制度の一つなので、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

小規模宅地等の特例の概要

小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住用や事業用として使用していた土地の相続税評価額を大幅に減額できる制度です。土地の評価額を最大80%減額できるため、節税効果が高いという特徴があります。

相続財産に占める土地の割合は大きく、この特例適用の可否が相続税額に影響します。例えば、評価額2,000万円の居住用宅地に本特例を適用すると、80%減額され評価額は400万円です。

小規模宅地等の特例を利用することで、相続税の課税対象額が大幅に減少し、納税額を抑えられます。

特例が適用される宅地の種類

小規模宅地等の特例は、宅地の利用目的によって特定居住用宅地等、特定事業用宅地等、貸付事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等の4種類に分類されます。それぞれ適用される限度面積や減額割合が異なります。

利用区分		利用状況	限度面積	減額割合
居住用		特定居住用宅地等	330m²	80%
事業用	特定事業用宅地等	特定事業用宅地等	400m²	80%
		特定同族会社事業用宅地等
	貸付事業用	貸付事業用宅地等	200m²	50%

ここでは、それぞれの種類の宅地について、さらに詳しく解説します。

特定居住用宅地

特定居住用宅地とは、被相続人が亡くなる直前まで居住用として利用していた宅地です。本特例が適用されると、最大330㎡まで評価額が80%減額されます。

被相続人の自宅敷地がこれに該当し、残された家族の居住場所確保と生活基盤維持を目的としています。本特例により数百万円から数千万円程の相続税が軽減されるケースも多いです。

特定居住用宅地の計算方法

以下のケースにおける評価額を計算してみます。

自宅の敷地：400㎡ 相続税評価額：8,000万円

土地全体の面積（400㎡）が限度面積（330㎡）を超えているため、限度面積である330㎡までが特例の対象です。

減額価額は、次の計算式で求められます。

• 評価額×（限度面積/宅地全体の面積）×減額割合

この計算式を用いると、8,000万円×（330㎡/400㎡）×80%=5,280万円となります。よって、特例適用後の評価額は、8,000万円−5,280万円=2,720万円です。

特定事業用宅地

特定事業用宅地とは、被相続人が貸付事業以外の事業用として利用していた宅地です。本特例が適用されると、最大400㎡まで評価額が80%減額されます。

個人事業主の事務所や店舗、工場などの敷地が該当します。本特例により、事業承継時の相続税負担を軽減できるでしょう。

特定事業用宅地の計算方法

以下のケースにおける評価額を計算してみます。

事業店舗の敷地：300㎡ 相続税評価額：8,000万円

土地全体の面積（300㎡）が限度面積（400㎡）以内なので、300㎡全てが特例の対象です。減額価額は、次の計算式で求められます。

• 評価額×減額割合

この計算式を用いると、8,000万円×80%=6,400万円となります。よって、特例適用後の評価額は、8,000万円−6,400万円=1,600万円です。

貸付事業用宅地

貸付事業用宅地とは、被相続人が不動産貸付業や駐車場業などに利用していた宅地です。賃貸アパートやマンション、貸駐車場などが該当します。本特例が適用されると、最大200㎡まで評価額が50%減額されます。

なお、平成30年度の税制改正により、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた宅地は原則対象外となったため注意が必要です。

参考：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

貸付事業用宅地の計算方法

以下のケースにおける評価額を計算してみます。

賃貸アパートの敷地：300㎡ 相続税評価額：6,000万円

土地全体の面積（300㎡）が限度面積（200㎡）を超えているため、限度面積である200㎡までが特例の対象となります。

減額価額は、次の通りです。

6,000万円×（200㎡/300㎡）×50%=2,000万円

よって、特例適用後の評価額は、6,000万円−2,000万円=4,000万円となります。

特定同族会社事業用宅地

特定同族会社事業用宅地とは、被相続人または生計を一にしていた親族が50%超の株式を保有する同族会社に貸し付けていた宅地です。その会社が貸付事業以外の事業に利用していることが条件です。

本特例が適用されると、最大400㎡まで評価額が80%減額されます。これにより、同族会社の事業継続を支援し、事業用資産の分散を防げます。

小規模宅地等の特例の適用要件

小規模宅地等の特例は、相続税の負担軽減に効果的ですが、適用には厳格な要件があります。要件は、宅地の種類、被相続人、相続人の状況によって細かく分類されています。

一つでも満たさない場合は特例を受けられないため、事前確認が重要です。ここでは、各種類の要件について詳しく解説します。

特定居住用宅地の要件

特定居住用宅地の特例適用には、被相続人、相続人、土地それぞれに関する要件があります。被相続人が居住用として使用していた建物の敷地が対象となるため、持ち家がある場合は特に確認が必要です。

被相続人に関する要件

特定居住用宅地の特例適用には、原則として被相続人が相続開始直前までその宅地に居住していたことが必要です。

しかし、老人ホームに入居の場合は例外があります。要介護認定を受けていることや、入居先が特定施設であることなどの要件を満たせば、自宅を賃貸していない限り特例適用が可能です。

相続人に関する要件

相続人に関する要件は、宅地を取得する相続人の状況によって異なります。配偶者が相続する場合と、同居親族や別居親族が相続する場合で要件が変わります。

・配偶者が特定居住用宅地を相続する場合

配偶者が特定居住用宅地を相続する場合、要件は緩やかです。配偶者が居住していなくても、申告期限までに売却しても特例適用できます。これは、配偶者の生活保障への配慮によるものです。

 

・同居親族が特定居住用宅地を相続する場合

同居親族が特定居住用宅地を相続する場合は、相続開始から申告期限まで継続して居住し、所有し続けることが求められます。「同居」は住民票だけでなく、実際の生計共有も判断基準となります。

 

・別居親族（家なき子）が相続する場合

別居している親族（家なき子）が相続する場合、適用要件はより厳しくなります。相続開始前3年以内に持家に住んだことがないことなどが条件です。

土地に関する要件

特定居住用宅地の特例適用には、その土地が被相続人の居住用だったことが要件です。また、居住用の建物または構築物の敷地として利用されていることも必要です。

・二世帯住宅の場合

二世帯住宅の場合、建物の登記方法によって扱いが異なります。登記形態における特例の適用可否を以下の表で確認してみましょう。

登記形態	建物構造	特例適用	備考・条件
区分所有登記なし	非分離型(内部で行き来可能)	適用可	一般的な同居型の二世帯住宅
区分所有登記なし	完全分離型(玄関別、内部行き来不可)	適用可	平成25年度税制改正より適用可能
区分所有登記あり	完全分離型(玄関別、内部行き来不可)	適用不可	区分所有登記ありは適用不可
区分所有登記あり	非分離型(内部で行き来可能)	原則不可 ※一部例外あり	被相続人の居住部分が子の居住部分にも及ぶ場合（共用キッチンで一緒に食事するなど）は適用可能な場合あり
未登記建物	完全分離型	適用可	区分所有登記されていないため適用可能
別棟登記（2棟の建物）	非分離型(内部で行き来可能)	原則不可 ※一部例外あり	各建物が「1棟の建物」と認定された場合は適用不可
別棟登記（渡り廊下で連結）	非分離型(内部で行き来可能)	適用不可	渡り廊下だけの連結では同居と認められない
1棟の登記（増築）	完全分離型	適用可	増築部分も含め1棟と認められるため適用可能
区分所有登記なし（三世帯住宅）	完全分離型	適用可	親族居住部分も含めて適用可能

区分登記されていれば特例の適用はできません。区分登記がなければ、一部を除いた建物が対象です。

 

・老人ホーム入居時の場合 老人ホーム入居時も自宅敷地に適用できる可能性があります。要介護認定や施設要件、自宅の賃貸状況などによって判断されます。住民票が移っていても特例対象となります。

 

・マンションの場合 マンションの敷地権にも適用可能です。マンションは区分所有建物であり、所有者は建物の区分所有権と土地の敷地利用権（敷地権）を有しています。区分所有建物の敷地利用権に対して特定居住用宅地等として適用でき、減額割合は80%、限度面積は330㎡です。

もし、被相続人が賃貸マンションを所有していた場合は特定居住用宅地は適用できませんが、貸付事業用宅地等が適用される可能性もあります。この場合、限度面積は200㎡で減額割合は50%です。

特定事業用宅地の要件

特定事業用宅地の特例適用にも、被相続人、相続人、土地に関する詳細な要件があります。事業用宅地は他の特例宅地と異なる点があるため、要件の把握が重要です。

被相続人に関する要件

特定事業用宅地の特例適用には、被相続人が事業を営んでいたことが要件です。個人事業主として事業に従事し、その事業用に土地を使用していたことが必要です。

被相続人の死亡直前まで事業を行っていたことが原則ですが、病気などで一時的に事業を休止していた場合も認められることがあります。

相続人に関する要件

特定事業用宅地の特例適用には、相続人も事業を継続することが要件です。被相続人の事業を引き継ぎ、相続税申告期限まで継続することが条件です。

土地に関する要件

特定事業用宅地として特例適用を受けるには、その土地が貸付事業以外の事業用に使われていたことが要件です。店舗や工場、事務所などの敷地が該当します。

事業に必要な駐車場や資材置場なども、本来の事業地と一体利用されていれば対象となります。農地や山林、棚卸資産などは特例対象外です。事業用宅地の認定には、実際の利用実態が重視されます。

貸付事業用宅地の要件

貸付事業用宅地の特例適用には、被相続人が不動産貸付業を営んでいたことが要件です。賃貸アパートやマンション経営、駐車場経営などが該当します。

被相続人に関する要件

被相続人が相続開始直前まで貸付事業を行っていたことが原則です。しかし、病気などで一時的に事業を休止していた場合も認められることがあります。貸付事業の実態を証明する資料が重要です。

相続人に関する要件

貸付事業用宅地の特例適用には、相続人も貸付事業を継続することが要件です。被相続人の貸付事業を引き継ぎ、相続税申告期限まで継続することが条件です。貸付事業の継続を証明するため、賃貸借契約書や確定申告書の保管が重要です。

土地に関する要件

貸付事業用宅地として特例適用を受けるには、その土地が不動産貸付業に使われていたことが要件です。賃貸物件の敷地や貸駐車場などが該当します。

平成30年度税制改正により、相続開始前3年以内に貸付事業を始めた土地は原則対象外となりました。そのため、事業実態を証明できる資料の保管が必須です。

特定同族会社事業用宅地の要件

特定同族会社事業用宅地の特例適用には、同族会社が事業に使用していた土地であることが必要です。また被相続人、相続人、土地に関する要件を満たす必要があります。

ここでは、特定同族会社事業用宅地の適用要件について詳しく解説します。

被相続人に関する要件

特定同族会社事業用宅地の特例適用には、被相続人または生計を一にしていた親族が同族会社の株式を50%超保有していたことが要件です。その会社に土地を貸し付けていたことも必要となります。

また、被相続人が相続開始直前まで土地を貸し付けていたことが原則です。同族会社との賃貸借契約書や、株式保有を証明する資料が重要となります。

相続人に関する要件

特定同族会社事業用宅地の特例適用には、相続人も同族会社への土地の貸付を継続することが要件です。また、相続税申告期限まで継続することが条件です。

同族会社との賃貸借契約の継続と、相続人が相続税の申告期限において役員であることが重要です。

土地に関する要件

特定同族会社事業用宅地として特例適用を受けるには、同族会社が貸付事業以外の事業に使用していることが要件です。オフィスや工場、店舗などの敷地が該当します。

同族会社が不動産賃貸業を営んでいる場合、その事業用の土地は対象外です。また、その会社の棚卸資産として扱われている土地も対象外となります。

小規模宅地等の特例を併用する場合の計算方法

複数の種類の宅地がある場合、特例を併用できますが、適用できる面積には上限が設けられています。ここでは、小規模宅地等の特例を併用する場合の計算方法について解説します。

特定居住用宅地と特定事業用宅地

最も有利な組み合わせで、それぞれの限度面積を合計した面積まで適用できます。

• 限度面積の上限： 330㎡（居住用） + 400㎡（事業用）= 730㎡

次のケースの場合、

特定居住用宅地： 300㎡（評価額6,000万円） 特定事業用宅地： 200㎡（評価額8,000万円）

両方ともそれぞれの限度面積内であり、合計面積も730㎡以内なので、全額特例を適用できます。

居住用の減額： 6,000万円×80%=4,800万円 事業用の減額： 8,000万円×80%=6,400万円

よって、合計減額は、4,800万円+6,400万円=1億1,200万円となります。

特定居住用宅地と貸付事業用宅地

貸付事業用宅地が含まれている場合、面積の調整計算が必要になります。以下の式を満たす範囲で適用できます。

• （特定居住用宅地×200/330）+（貸付事業用宅地等）≦200㎡

次のケースを用いると、

特定居住用宅地： 200㎡（評価額6,000万円） 貸付事業用宅地： 100㎡（評価額4,000万円）

この場合、どちらの土地を優先して特例を適用するかで減額幅が変わるため、有利な方を選択します。

居住用を優先する場合

居住用200㎡を全て適用した場合の残りの適用可能枠（貸付用）を計算します。

（200㎡×200/330）+（貸付事業用宅地等）≦200㎡ 貸付面積≤78.7㎡

上記の計算式より、貸付用の適用面積が78.7㎡として減額価額を求めます。

(6,000万円×80%)+(4,000万円×78.7㎡/100㎡​×50%) =4,800万円+1,574万円 =6,374万円

居住用を優先する場合の減額価額は、6,374万円となります。

貸付用を優先する場合

貸付用100㎡を全て適用した場合の残りの適用可能枠（居住用）を計算します。

（200㎡×200/330）+（貸付事業用宅地等）≦200㎡ 居住面積≤165㎡

上記の計算式より、貸付用の適用面積が78.7㎡として減額価額を求めます。

(6,000万円×165㎡/200㎡×80%)+(4,000万円​×50%) =3,960万円+2,000万円 =5,960万円

貸付用を優先する場合の減額価額は、5,960万円となります。今回の場合、居住用を優先した方が有利なため、6,374万円が減額されます。

特定事業用宅地と貸付事業用宅地

計算方法は、上記の「特定居住用宅地と貸付事業用宅地」と考え方が似ています。

• (事業用の適用面積)+(2×貸付用の適用面積)≦400㎡

この式を満たす範囲で、減額幅が最大になるように適用する面積を選択します。

参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

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配偶者控除を適用する場合の計算方法

配偶者控除とは、被相続人の配偶者が遺産を相続した場合、一定額まで相続税がかからない制度です。配偶者控除と小規模宅地等の特例を適用することで、相続税を減額することができます。

ここでは、配偶者控除を適用する場合の計算方法について解説します。

配偶者控除を適用する場合

次のケースで考えてみます。

相続財産：自宅土地1億円、金融資産8,000万円 相続人： 配偶者、子1人 遺産分割：配偶者が自宅土地（1億円）を取得、子が金融資産（8,000万円）を取得 適用する特例：自宅土地に「小規模宅地等の特例」を適用し、評価額が80%減額され2,000万円になる。

課税対象となる遺産総額を計算する

まず、相続税を計算する元となる金額を確定させます。小規模宅地等の特例などを先に適用するのがポイントです。

課税価格の合計額：2,000万円（特例適用後の土地評価額）+8,000万円（金融資産）=1億円 基礎控除額：3,000万円+(600万円×2人)=4,200万円 課税遺産総額：1億円−4,200万円=5,800万円

相続税の総額を計算する

課税遺産総額を法定相続分で仮に分割して「相続税の総額」を求めます。

法定相続分： 配偶者 1/2、子 1/2 配偶者の仮の取得額： 5,800万円×1/2 =2,900万円 子の仮の取得額： 5,800万円× 1/2=2,900万円 各人の仮の税額： 2,900万円×15%−50万円=385万円 相続税の総額：385万円（配偶者分）+385万円（子分）=770万円

関連記事：【相続税の税率がすぐわかる】相続税の速算表と計算例のまとめ

実際の取得割合で税額を按分する

相続税の総額を実際に財産を取得した割合で各相続人に割り振ります。

配偶者の実際の取得財産: 2,000万円（土地） 子の実際の取得財産: 8,000万円（金融資産） 財産合計: 1億円 配偶者の按分後の税額（軽減適用前）：770万円×2,000万円/1億円＝154万円 子の按分後の税額：770万円×8,000万円/1億円＝616万円

参考：No.4152 相続税の計算｜国税庁

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配偶者控除額を計算し、最終納税額を確定する

最後に、配偶者の税額から控除額を差し引きます。配偶者が取得した財産額が、以下のいずれか多い方の金額までであれば、配偶者には相続税がかかりません。

• 1億6,000万円
• 配偶者の法定相続分相当額

多くの場合、この上限額を超えることは少ないため、配偶者の納税額は0円となるでしょう。今回のケースでは、全額控除できるため、0円となります。

各相続人の最終納税額は、次の通りです。

	納税額
配偶者	0円
子	616万円

なお、配偶者控除を適用した結果、納税額が0円になったとしても、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内）までに申告書を提出しなければ、特例は適用されません。

申告をしないと、本来0円だったはずの税金に加えて、延滞税や無申告加算税が課されるリスクがあるため、必ず申告が必要です。

参考：No.4158 配偶者の税額の軽減｜国税庁

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小規模宅地等の特例の注意点

小規模宅地等の特例は相続税の節税に効果的ですが、適用には注意点があります。特に、申告前の土地売却、遺産分割協議の状況、他の相続制度との関連などが特例適用に影響します。

相続税申告前の土地売却

小規模宅地等の特例適用には、原則として相続税の申告期限まで土地を保有していることが必要です。申告前に売却すると、特例適用できなくなる可能性があります。

しかし、配偶者が相続した特定居住用宅地等については、申告期限前に売却しても特例適用が可能です。売却を検討している場合は、税理士に相談し特例適用への影響を確認することをおすすめします。

遺産分割協議が未完了の場合

小規模宅地等の特例適用には、原則として申告期限までに遺産分割協議を完了させることが必要です。申告期限までに遺産分割協議が未完了の場合、特例適用できません。

しかし、例外として申告期限から3年以内に遺産分割が確定した場合、「分割見込書」を提出することで後から特例適用が可能です。また、やむを得ない事情がある場合は、3年を超えても特例適用が認められることがあります。

関連記事：相続時の遺産分割協議書は何通必要？どこに提出するの？

相続時精算課税制度との関連

小規模宅地等の特例は、相続時精算課税制度で贈与された宅地には適用できません。なお、相続時精算課税制度で贈与された財産は、相続財産に加算されるので、注意しましょう。

相続税対策を考える際は、相続時精算課税制度と小規模宅地等の特例のどちらが有利かを、専門家と相談して判断することが大切です。

関連記事：【改正版】相続時精算課税制度とは？2,500万円まで贈与税がかからない特別控除を解説

関連記事：相続時精算課税制度とは？小規模宅地の特例と併用はできる？

「家なき子特例」について

家なき子特例は、被相続人と同居していない親族が被相続人の居住用宅地を相続する際に適用される特例です。この特例により最大330㎡まで評価額が80%減額されます。 本特例は、持ち家がない相続人が故人の自宅敷地を相続して、住む場所を確保できるように配慮するものです。

家なき子特例の要件は厳しく、相続開始前3年以内に宅地を相続する親族は自己または配偶者の所有する家屋に住んでいないことなどが必要です。

他にも相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋に、相続税申告期限まで引き続き住んでいることも要件となります。これらの要件は複雑なため、適用を検討する際は税理士に相談することをおすすめします。

関連記事：家なき子特例とは？制度の内容や適用条件・手続きについて詳しく解説！

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まとめ

一般的に小規模宅地等の特例は、相続税の負担を大幅に軽減できる制度です。以下のように宅地の種類ごとに限度面積や減額割合が異なり、適用要件も細かく設定されています。

利用区分		利用状況	限度面積	減額割合
居住用		特定居住用宅地等	330m²	80%
事業用	特定事業用宅地等	特定事業用宅地等	400m²	80%
		特定同族会社事業用宅地等
	貸付事業用	貸付事業用宅地等	200m²	50%

適用要件は被相続人、相続人、土地それぞれに関して細かく規定されています。相続税申告前の土地売却や遺産分割協議の状況によっても特例適用が左右されます。

相続税の申告は専門的な知識を要するため、適用可否の判断がつかない方は、税理士などの専門家への相談をおすすめします。