相続する前に知っておきたい！必読小規模宅地等の特例と固定資産税の軽減措置で節税する方法

土地にかかる税金には、相続が発生した時に課される相続税と、毎年課される固定資産税があります。どちらの税金にも、土地の負担を軽減するための特例が存在しますが、その仕組みや適用要件は異なります。

小規模宅地等の特例は、相続や贈与で取得した宅地の相続税評価額を減額できる制度です。一方、固定資産税の軽減措置は、土地の面積によって異なり、200㎡以下の小規模住宅用地と、200㎡を超える一般住宅用地で減額割合が変わります。

本記事では、それぞれの制度がどのような仕組みで、どのような条件で適用されるのかを分かりやすく解説します。

相続税における小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例は、亡くなった方の自宅や事業に使われていた宅地の相続税評価額を最大80%減額できる制度です。これにより、相続税の負担を大きく軽減し、残された家族が住み慣れた家や事業基盤を維持しやすくなります。

この特例にはいくつかの種類があり、それぞれ適用される面積や減額率、そして満たすべき要件が異なります。

特例の対象となる土地

小規模宅地等の特例の対象となる土地は、その利用状況に応じて以下の4種類に分けられます。それぞれの土地の種類ごとに、特例が適用される限度面積と減額率が定められています

種類	概要	限度面積	減額割合
特定居住用宅地等	被相続人等が居住していた土地で、一定の要件を満たす親族が相続または遺贈により取得したもの。	330㎡まで	80%
特定事業用宅地等	被相続人等が営んでいた事業（貸付事業を除く）に使われていた土地で、一定の親族が相続または遺贈により取得したもの。	400㎡まで	80%
特定同族会社事業用宅地等	被相続人等およびその同族会社が営む事業（貸付事業を除く）に使われていた土地で、一定の親族が相続または遺贈により取得したもの。	400㎡まで	80%
貸付事業用宅地等	被相続人等が不動産貸付業などを行っていた土地で、一定の親族が相続または遺贈により取得したもの。アパートや駐車場の敷地などが該当します。	200㎡まで	50%

参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

関連記事：【税理士監修】小規模宅地等の特例対象となる同居とは？条件や定義について解説 

小規模宅地等の特例の適用要件

小規模宅地等の特例を適用するためには、いくつかの要件を満たす必要があります。これらの要件は、特例の対象となる宅地の種類や、その宅地を取得する相続人の状況によって異なります。

特例の適用を検討する際には、ご自身の状況がこれらの小規模宅地等の特例の要件を満たしているかを確認することが重要です。

適用対象となる建物

小規模宅地等の特例において、特例の対象となる宅地は、被相続人等が居住または事業に利用していた建物または構築物の敷地です。

ここでは、その利用状況に応じた宅地の種類を解説します。

特定居住用宅地等では、被相続人等が居住していた住宅の敷地全体が、特例の対象となります。

特例の対象となる宅地	適用範囲
一戸建ての住宅	住宅の敷地全体が特例の対象となります。住宅の敷地は、家屋の延べ床面積の10倍までの部分が特例の対象となります。
マンションやアパート	建物全体の敷地が特例の対象となります。各住戸を1戸として計算し、戸数分の面積に特例が適用されます。
併用住宅 （店舗付き住宅など）	建物の用途によって住宅用地となる部分と事業用地となる部分に分けられます。居住部分の床面積の割合に応じて敷地面積に乗じることで、特例の対象となる住宅用地の面積を算出します。

関連記事：【小規模宅地等の特例の計算方法】減額割合・計算例・注意点などポイントを解説 

適用対象となる状況

この特例を適用するには、さらに対象となる宅地の「相続開始直前の要件」と「相続開始時の要件」を満たす必要があります。

以下よりそれぞれの要件を確認していきましょう。

相続開始直前の要件

まずは、被相続人が亡くなる直前の宅地の利用状況が重要です。特例の対象となるのは、以下の4種類の宅地です。

宅地の種類	内容
被相続人の事業用宅地等	被相続人が自ら事業に利用していた宅地
被相続人の居住用宅地等	被相続人が自ら居住に利用していた宅地
同一生計親族の事業用宅地等	被相続人と生計を一つにする親族が事業に利用していた宅地
同一生計親族の居住用宅地等	被相続人と生計を一つにする親族が居住に利用していた宅地

相続開始時の要件

次に、相続が発生した時点での要件です。これは宅地を取得した人が誰か、そしてその人がその後どのように宅地を利用し続けるかによって細かく定められています。

相続税を賢く節税するためにも、ご自身の状況が特例に該当するかどうか、しっかり確認しておきましょう。

1. 特定居住用宅地等（居住用）

被相続人の自宅の敷地がこれに該当します。これは取得する人によって要件が異なります。

• 配偶者が取得する場合
  要件はありません。配偶者は特例が受けられます。
• 同居親族が取得する場合
  相続税の申告期限まで、引き続きその家に住み続け、宅地を所有している必要があります。
• 非同居親族が取得する場合
  いわゆる「家なき子特例」です。以下の要件をすべて満たす必要があります。
  • 日本国籍を持っていない等の特定の納税義務者ではないこと。
  • 被相続人に配偶者がいないこと。
  • 被相続人と同居していた相続人がいないこと。
  • 相続開始前3年以内に、自分や特定の親族・法人が所有する家に住んだことがないこと。
  • 相続開始時に自分が住んでいる家を、過去に所有したことがないこと。
  • 相続税の申告期限まで宅地を所有し続けること。

2. 特定事業用宅地等（事業用）

被相続人が事業を営んでいた土地が該当します。

• 相続した人
  相続税の申告期限までにその事業を引き継ぎ、かつ申告期限までその事業を営んでいる必要があります。また、宅地も申告期限まで所有し続ける必要があります。

3. 特定同族会社事業用宅地等（会社所有）

被相続人が所有する宅地を、同族会社に貸していた場合がこれに該当します。

• 取得者
  申告期限時点で会社の役員である親族が取得する必要があります。
• 宅地の利用
  申告期限まで、その宅地が会社の事業に使われている必要があります。
• その他
  宅地を貸している法人が不動産貸付業ではないこと、被相続人や親族で50%超の株式を保有していることなどの要件があります。

4. 貸付事業用宅地等（貸付事業用）

被相続人や同一生計親族が第三者に貸していた土地がこれに該当します。

• 相続した人
  相続税の申告期限までその事業（貸付）を引き継ぎ、かつ申告期限までその事業を継続する必要があります。また、宅地も申告期限まで所有し続ける必要があります。

関連記事：【税理士監修】小規模宅地等の特例の「家なき子特例」とは？要件や必要な手続き、注意点を徹底解説

参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

小規模宅地の特例適用の手続き

小規模宅地等の特例は、相続税の申告書に必要事項を記載し、必要書類を添付して税務署に提出することで適用されます。相続税の申告期限は相続開始から10ヵ月以内であり、この期限内に手続きを行わなければ特例の適用が受けられなくなるため注意が必要です。

もしも遺産分割協議が申告期限までにまとまらない場合でも、分割見込書を提出することで要件を満たせば後から小規模宅地等の特例を適用できる場合があります。

特例適用には申告が必須

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、相続税の申告が必要です。相続財産の評価額が基礎控除額以下となり、相続税が発生しない場合でも、この特例を適用して納税額がゼロになるケースでは、必ず相続税の申告書を提出しなければなりません。

申告を行わないと、特例の適用を受けることができず、本来よりも多くの税金を納めることになります。したがって、小規模宅地等の特例の適用を検討する場合は、相続税が発生するかどうかにかかわらず、申告の準備を進める必要があります。

申告方法と必要書類

小規模宅地等の特例を適用するためには、相続税の申告書に必要事項を記載し、添付書類とともに税務署へ提出します。必要書類は、相続の状況や取得する宅地の種類によって異なりますが、一般的に以下の書類が必要となります。

必要書類	概要
被相続人の戸籍謄本	相続人全員を明らかにするために必要です。
相続人全員の戸籍謄本	相続関係を証明するために必要です。
遺言書の写しまたは 遺産分割協議書の写し	特例対象の宅地を誰が取得したかを確認するために必要です。
相続人全員の印鑑証明書	遺産分割協議書を提出する場合に必要となります。
特例の対象となる 宅地の登記事項証明書	土地の情報確認に必要です。
住民票の写し	被相続人と同居していたことを証明する場合など、場合によっては必要となります。

場合によっては、特定の要件を満たすことを証明する書類が必要になります。たとえば、家なき子の特例を適用する場合や、被相続人が老人ホームに入居していた場合などに、追加で書類の提出が求められることがあります。

必要書類の収集には時間がかかる場合があるため、早めに準備を始めることが大切です。

関連記事：【税理士監修】小規模宅地等の特例が適用される条件とは？宅地等の相続税を減額するための要件や添付書類を解説 

固定資産税の軽減措置

固定資産税には、土地の所有者の税負担を軽減するための「住宅用地の特例」が設けられています。この特例は、相続税の「小規模宅地等の特例」とは全く異なる制度です。

住宅用地の特例では、土地の面積によって固定資産税の課税標準が以下のように軽減されます。

	固定資産税の課税標準	都市計画税の課税標準
200㎡以下の部分 （小規模住宅用地）	6分の1	3分の1
200㎡を超える部分 （一般住宅用地）	3分の1	3分の2

小規模宅地の特例を利用する際のよくある質問

ここでは、小規模宅地等の特例を利用する際によくある質問とその回答をご紹介します。

Q1：小規模宅地等の特例は誰でも適用できますか？

A1：小規模宅地等の特例は、土地を取得した相続人が一定の要件を満たす場合に適用できます。

たとえば、特定居住用宅地等であれば、被相続人の配偶者や同居していた親族、または「家なき子」と呼ばれる要件を満たす別居親族が対象です。配偶者が相続する場合は同居の有無を問わず適用されます。

一方、「家なき子特例」を使うには、配偶者がいないことや持ち家を持たずに賃貸で暮らしているなど、複数の厳しい条件をすべて満たす必要があります。

関連記事：家なき子特例とは？制度の内容や適用条件・手続きについて詳しく解説！

Q2：二世帯住宅の場合、特例は適用できますか？

A2：二世帯住宅でも特例が適用できる場合があります。

区分所有登記がされていない二世帯住宅なら、建物内部で行き来できるかどうかに関わらず、敷地全体に特例が適用される可能性があります。

一方、区分所有登記がされている場合は、原則として被相続人が所有していた部分に限って特例が適用されますが、登記後に改修して内部で行き来できる構造になっていれば、適用範囲が広がることもあります。

関連記事：【税理士監修】小規模宅地等の特例対象となる同居とは？条件や定義について解説

Q3：賃貸アパートの敷地も特例の対象になりますか？

A3：賃貸アパートの敷地は、貸付事業用宅地等として特例の対象になります。

適用面積は200㎡までで、評価額の減額割合は50%です。空室があっても一定の要件を満たせば特例適用は可能です。

ただし、被相続人が亡くなる前3年以内に新たに貸付を始めた場合など、一部のケースでは対象外となるため注意が必要です。

関連記事：不動産業の節税対策まとめ｜仕組みや注意点も解説

関連記事：【税理士監修】駐車場は小規模宅地等の特例の対象となる？適用されるための条件とは？ 

Q4： 申告期限までに建物を解体した場合でも特例は使えますか？

A4：居住用宅地等を配偶者が取得した場合や「家なき子特例」を適用する場合、申告期限までに建物を解体しても特例を受けられます。

居住用宅地を配偶者が取得した場合には要件はございませんので、申告期限までに建物を解体しても特例を受けられます。

家なき子特例は土地の保有が要件であり、建物に居住していることは必須ではありません。ただし、形態は変えても所有していることが要件ですので、申告期限までは所有している必要があります。

固定資産税の軽減に関するよくある質問

Q1：固定資産税の軽減は、どんな土地でも適用されますか？

A1： いいえ、住宅が建っている土地（住宅用地）にのみ適用されます。

駐車場や空き地、事業用の土地（事業用家屋の敷地を除く）には適用されません。また、住宅を取り壊してしまうと、軽減措置が適用されなくなり、固定資産税が大幅に上がることがあるので注意が必要です。

Q2：固定資産税の軽減を受けるために、何か手続きは必要ですか？

A2：原則として住宅用地等申告書の申請が必要です。

土地の軽減措置を受けるためには、各市町村区の役所で住宅用地等申告書を作成し手続きをしましょう。ただし、自治体によっては資料や家屋調査で確認するため、住宅用地等申告書が必要ない地域もあります。

ご自身が住んでいる市町村区では住宅用地等申告書が必要かどうか、役所に問い合わせて確認しておきましょう。

Q3：相続税の「小規模宅地の特例」を適用すれば、固定資産税も安くなりますか？

A3： いいえ、両者は全く別の制度です。

相続税の特例と固定資産税の軽減は、それぞれ独立して適用されます。相続税が安くなっても、固定資産税は変わりません。

まとめ

小規模宅地等の特例は、相続税の負担を大きく軽減できる非常に有効な制度です。特に、居住用や事業用として利用していた土地の評価額を大幅に下げることが可能です。しかし、特例を適用するためには複雑な要件を満たし、適切な手続きを行う必要があります。

また、固定資産税についても住宅用地の軽減措置など、様々な特例が存在し、それぞれ計算方法や適用条件が異なります。

これらの制度を正確に理解し、最大限の節税効果を得るためには、専門家である税理士に相談することをおすすめします。