【税理士監修】未登記建物を相続することになったら？相続方法や問題点について解説

故人が亡くなった後、不動産が相続財産に含まれている場合、不動産の相続手続きを行う必要があります。しかし、不動産の相続手続きは複雑であり、手間だけではなく時間もかかります。そのような複雑な相続問題の中で、特に不動産の相続で問題視されているのが、未登記の建物です。

未登記建物とは、登記されていない建物のことであり、相続する際にはまず登記申請義務が発生します。そのため、通常の不動産の相続とは異なる部分も多く、種類の異なる申請に戸惑うこともあるかもしれません。今回の記事では、未登記の建物の相続が発生してしまった場合、どのように相続を行えば良いのかについて、簡単に説明します。

未登記建物の相続方法だけではなく、未登記建物を相続することや登記をせずに未登記建物を放置した場合、どのような問題が発生するのかについても解説するため、確認しましょう。

未登記建物とは

未登記建物について確認する前に、登記について確認しましょう。登記とは、不動産の種類や構造などの細かい部分を社会一般に公開し、情報提供する法制度のことを指しています。一般的に、登記を世間一般に公開することを公示と呼びます。

建物、つまり一軒家などを建てる時は、基本的に登記が必要になるため、登記されていることがほとんどです。しかし、場合によっては登記されていない未登記の建物が存在することもあり、相続する際に初めて未登記であったことを知ることもあるでしょう。

登記は、所有者の権利を守るための制度であり、所有者が申請することで作成されます。一方、所有者が申請しなければ、未登記建物が出来上がってしまうこともあります。不動産登記法によって、未登記は違法であることが明示されていますが、違法であるにも関わらず、未登記のままの建物も多く存在しているのが現状です。

登記をしないとどうなるのか

登記をするためには、申請や手間、費用もかかるため面倒に感じ、登記をしない人もいます。さらには、ローンではなく全額自己資金で家を建てる場合も登記の申請を行う必要もないため、登記することを忘れてしまい、未登記のまま放置している建物が発生してしまう場合も多いです。中には、未登記のままでいれば固定資産税の納税義務がないと考える人もおり、そのような理由から登記をしていない未登記の建物の相続が、突如始まることもあるため注意しましょう。

しかし、登記をしなかったからと言って、固定資産税の納税義務がなくなるわけではありません。未登記のままでも納税義務はありますし、固定資産税の納税通知書も届くため、登記していないことに気づかないままでいる人も多いです。

相続が発生した際、相続する不動産が未登記建物であることに気づいた場合は、注意してください。原則、未登記は法律違反となっているため、未登記の建物を相続する際は専門家に詳細を聞き、確実な方法で登記申請を行うと良いでしょう。

未登記建物の相続方法について

登記されていない不動産を、相続することはできないのではないかと考えている人もいますが、未登記建物でも相続することは可能です。しかし、遺産分割協議書にはきちんと未登記建物の情報について記載する必要もあり、通常の登記建物の申請とは大きく異なる部分もあります。

未登記建物を相続する際は、どのような方法で相続すれば良いのか、確認しましょう。

遺産分割協議書を作成する

未登記建物の相続が発生する際、法定相続人の数が多く、誰が未登記建物を相続するのか分からない状態だとしても、まずは建物の評価を行うことが大切です。しかし、未登記の建物は登記していないため必要な情報がありません。面積や構造なども、登記情報から確認することができないため、専門家に測量してもらう必要があるでしょう。例えば、不動産鑑定士などへ依頼することも必要となります。

未登記建物を相続する場合は、通常の相続とは必要な申請書類等が異なるため、遺産分割協議書の作成も細かくなる可能性が高いです。相続人だけで話し合い、遺産分割協議書を作成することもできますが、細かい部分を決める際は専門家に聞くなどの対応が必要となるでしょう。

登記する

誰が相続するのか決まった後は、速やかに法務局に登記申請を提出しましょう。登記には、表題登記と所有権保存登記の２種類がありますが、表題登記は義務となっているため、必ず申請する必要があります。

表題登記をする際は、土地家屋調査士に依頼しましょう。登記に関する依頼は司法書士ではないかと疑問に感じる人もいるかもしれませんが、司法書士は、表題登記に関する手続きは行いません。依頼する専門家が異なる点について、注意してください。

一方、専門家に依頼せずとも、自分で表題登記を行うことはできます。自分で行う場合は、法務局に必要書類を提出しましょう。必要になる書類は、以下の通りです。

• 登記申請書
• 建物図面や各階平面図
• 所有権証明書
• 申請人の住民票
• 申請人が法人の場合、法人代表者の資格証明書
• 申請人が代理人の場合、委任状などの代理権限証書

一方、所有権保存登記は、法律上では義務となっていませんが、行った方が良いです。何故なら、所有権保存登記をしなければ、第三者にこの建物は自分の建物であるという所有権を主張することができないからです。所有権保存登記をしなければ、売却することもできません。不動産を相続すると、売却することも多いです。そのため、売却を考えているのであれば所有権保存登記を行うべきでしょう。

所有権保存登記をする場合は、以下の書類が必要になります。

• 登記申請書
• 申請人の住所証明書
• 住宅用家屋の証明書
• 申請する人が代理人の場合、委任状などの代理権限証明書

所有権保存登記をする際は、費用がかかるため費用を節約したいと考え登記をしない人も多いです。しかし、将来売却を考えていたり、担保権を設定することで融資を受けたいと考えていたりする場合は、所有権保存登記は必須となります。いざ手続きをしようと考えたとしても、その時には本人が死亡している場合もあるため、早めの手続きを心がけましょう。

未登記建物を放置した際の問題点

未登記建物を相続する場合は、登記をするべきとお伝えしました。しかし、登記をせずに放置した場合、どのような問題点があるのでしょうか。登記せずに未登記建物を放置した場合の問題について、簡単に説明します。

自分に所有権があることを主張できない

登記とは、自分の権利を主張できる唯一の武器とも言えます。そのため、登記せずに未登記のまま建物を放置すれば、第三者に所有権を主張できません。さらに、買主名義に登記することができないため、売却することさえできません。取り壊しが予定されている場合は、未登記のままでも行われることがあります。しかし、通常の売却を行う場合は、未登記のままでは実行できないため、注意しましょう。

登記義務の違反である

そもそも、未登記とは法律違反です。不動産登記法によると未登記は違反であり、10万円以下の過料の罰則が表記されています。実際に過料の罰則が起きるケースは少ないですが、厳密的に言えば法律違反となるため、リスクは高いでしょう。できる限り法律違反とならないよう、登記をすることが求められます。

相続が煩雑になる

未登記建物の相続が発生した際に、相続する相続人も未登記建物を登記せずに放置し、相続人が死亡してしまうと、現在の所有者が誰なのかが不明となってしまいます。仮に登記をしていれば、所有者の経緯や誰が相続したのかが分かるため相続の手続きも楽です。しかし、未登記のままでは、誰が相続したのか正確な情報を確認することができず、相続が煩雑となってしまうでしょう。

さらに、所有権を争う事態に発展してしまった場合、登記がないため第三者に対抗することもできません。場合によっては、先に他の人間に登記されてしまい、より一層相続が難しくなってしまうでしょう。

登記には費用がかかったり、必要な書類が多かったりと面倒な部分も多いです。しかし、未登記のまま放置すればするほど必要となる書類も多くなり、費用もかかってしまいます。さらに煩雑になる前に、先に登記を済ませてしまう方が手っ取り早いことも多いです。

未登記建物かどうかを確認する方法

未登記建物だとしても、固定資産税の納税通知書は送られてくるため、登記しているのか、していないのか判断することができないと考えている人も多いです。しかし、未登記の場合は、固定資産税の納税通知書に家屋番号がついていません。

未登記なのに、なぜ固定資産税の納税通知書が届くのか疑問に感じる人もいるでしょう。そもそも、固定資産税を管轄する役所と、登記を管轄する役所は異なります。登記は国が管轄しており、固定資産税を管轄しているのは各市町村です。登記所は、地方税法の規定により市町村に通知する仕組みとなっていますが、市町村が登記所に通知する仕組みとはなっていません。建物が建っていれば市町村に記録されるため、それを基に課税されます。

課税対象にはなっているため、固定資産税の納税通知書が届くものの、未登記である状態が発生する場合もあるため、注意しましょう。

いずれにせよ、未登記かどうかを確認する際は固定資産税の納税通知書を確認し、家屋番号があるかどうかを把握することが重要になります。

まとめ

登記を放置することは、不動産登記法違反となります。そのため、未登記建物を放置することも、登記をせずに放置することも推奨できません。仮に、相続が発生した場合も、登記を行ってから相続を行うようにしましょう。

登記には、表題登記と所有権保存登記の２種類があります。個人で手続きを行うこともできますが、専門家に依頼した方が素早く終わらせることができるためおすすめです。それぞれの登記は、依頼できる専門家が異なります。表題登記を依頼する場合は、土地家屋調査士に依頼し、所有権保存登記を依頼したい場合は司法書士に依頼しましょう。

２種類ある登記の内、表題登記は義務です。必ず手続きを行うようにしてください。一方、所有権保存登記は義務ではないため、費用を節約するために放置する人もいます。しかし、売却をしたい場合は所有権保存登記を行わなければならないため、表題登記と同様に所有権保存登記も行うようにしてください。

売却以外にも、相続をする観点から見ても未登記建物を放置し続けることは不利です。相続人に発生する手続きも煩雑となってしまうため、早めに未登記建物は解決するようにしましょう。

個人での手続きで登記を進めることもできますが、確実に手続きしたい場合は専門家に相談することをおすすめします。