【税理士監修】小規模宅地等の特例とは？計算方法や適用要件をわかりやすく解説します

小規模宅地等の特例は、自宅や事業所を相続する際に利用できる制度です。評価額が最大80％軽減されるため、大きな節税効果を期待できます。不動産の相続が発生した方の中には、「できるだけ税額を小さくして手元資金を増やしたい」「小規模宅地等の特例を利用したい」と考えている方も多いのではないでしょうか。

そこで、本記事では小規模宅地等の特例制度について詳しく解説します。計算方法や適用要件、制度を利用する際の注意点などを紹介するため、土地の相続が発生した方に必見の内容です。ぜひ、参考にしてみてください。

小規模宅地等の特例とは？

小規模宅地等の特例は、土地の相続が発生した際に適用される制度です。ただし、必ずしも全ての土地に適用されるとは限りません。ここでは、まず制度内容や適用可能な土地の種類について解説します。

制度の概要

小規模宅地等の特例は、相続税評価額を最大80％軽減できる制度です。土地は評価額が高くなりやすく、それに伴い税金も高額になる傾向が強いため、相続したことで住宅や事業所を手放さざるを得ないという事態が発生するリスクがあります。小規模宅地等の特例は、このようなリスクを軽減する目的で適用されます。

なお、相続税には基礎控除があり、財産の総額が基礎控除以下になれば相続税は発生しません。また、基礎控除を超えた分の金額があっても、小規模宅地等の特例やその他の控除を利用することで相続税額が0円になることもあります。

対象となる土地の種類

小規模宅地等の特例が適用される土地は、以下の4種類に大別されます。

• 特定居住用宅地等
• 特定事業用宅地等
• 特定同族会社事業用宅地等
• 貸付事業用宅地等

特定居住用宅地等は、被相続人が住宅として使用していた土地のことです。土地のうち330㎡までは制度の適用対象となります。特定事業用宅地等は事業に使用していた土地のことで400㎡までが対象となります。ただし、法人名義の不動産は対象外となるため注意しましょう。

特定同族会社事業用宅地等は、同族会社の事業に使用していた土地のことです。特定同族会社事業用宅地等と同じく400㎡までが対象となります。

貸付事業用宅地等は不動産貸付事業に使用していた土地のことで200㎡までが対象となります。

土地の種類によって適用できる範囲と評価額の減額割合が異なります。

小規模宅地等の特例を適用するための条件

小規模宅地等の特例には細かく条件が設定されており、全ての条件を満たさなければ利用することができません。自身のケースで適用されるかどうか、事前に確認しておく必要があります。

特定居住用宅地の適用条件

被相続人が居住していた宅地または被相続人と生計を一にする親族が居住していた宅地等が相続財産になった場合で、前者については以下のような適用要件が設けられています。

• 被相続人の配偶者であること
• 被相続人の同居の親族（法定相続人）であること
• 配偶者や同居親族がいない場合は、相続前3年間借家住まい等をしている法定相続人が相続すること

特定事業用宅地等の適用条件

特定事業用宅地等とは、事業のために使用されていた土地のことです。以下のいずれかの条件を満たす土地に限られます。

【被相続人の事業の用に供されていた宅地等】

• その宅地等の取得者が被相続人の事業を相続税の申告期限までに承継し、事業を営んでいるその宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

【被相続人と生計を一にする親族の事業の用に供されていた宅地等】

• 相続開始直前から相続税の申告期限まで事業を営んでいること
• その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

事業を継がない場合や、事業所を売却する場合は小規模宅地等の特例制度の適用条件から外れることになります。少なくとも、申告期限までは事業を継続するようにしましょう。

貸付事業用宅地等の適用条件

貸付事業用宅地等とは、第三者に土地を貸す・賃貸住宅を営むといった方法で使用されている土地のことです。次のいずれかに該当する宅地等をいいます。

• 相続人が申告期限まで貸付事業を引き続き営み、所有を継続している場合
• 被相続人の生計一親族が相続開始前から申告期限まで引き続き自己の貸付事業の用に供し、所有を継続している場合

特定同族会社事業用宅地等の説明は省略します。

関連記事：【税理士監修】小規模宅地等の特例とは？計算方法や適用要件をわかりやすく解説します

小規模宅地等の特例の減額割合と計算方法

相続税評価額の減額割合は予め定められています。また、土地等の全て面が対象になるわけではなく、対象となる土地等の面積にも規定があります。

土地の種類	限度面積	減額率
特定居住用宅地等	330㎡	80％
特定事業用宅地等 特定同族会社事業用宅地等	400㎡ 400㎡	80％ 80％
貸付事業用宅地等	200㎡	50％

例えば、特定居住用宅地等の場合
被相続人と同居していた配偶者が、住宅（特定居住用宅地）300㎡を相続したと仮定しましょう。相続税評価額5,000万円の土地（330㎡）であったとすると、減額割合は5,000万円×80％=4,000万円となります。そのため、最終的な評価額は5,000万円-4,000万円=1,000万円となります。

小規模宅地等の特例を利用する際の3つの注意点

小規模宅地等の特例は節税効果が高いため、多くの方が利用する制度です。ただし、注意したいポイントも３つあります。注意点を事前に確認し、対策を立てましょう。

相続時精算課税制度を併用できない

相続時精算課税制度は贈与の際に利用できる課税方法のひとつです。この課税方法を選択すると、贈与時の税金を仮払い、相続時に精算することになります。贈与時から相続時までの間に地価が大幅に上がりそうなケースに有効です。

ただし、相続時精算課税制度を適用した財産には、相続時に小規模宅地等の特例を利用することができません。相続税額は財産の総額や法定相続人の数などにより異なるものです。相続時精算課税制度を利用して贈与を受けるか、相続をして小規模宅地等の特例を受けるか、自身にとってどちらが適しているのかをしっかりと検討する必要があります。

老人ホーム入居者は一定の要件を満たす必要がある

老人ホームに入居していた方の住宅を相続する際は、いくつかの適用要件が追加されます。要件の一例は以下の通りです。

• 被相続人が要介護認定か要支援認定を受けていること
• 対象の住宅を賃貸物件にしないこと
• 都道府県への届出がなされている老人ホームに入居していること

相続開始前3年以内の贈与財産は対象外となる

相続開始前3年以内に贈与された財産は、通常相続財産とみなされます。例えば、贈与税の控除が適用されない現金を1,000万円受け取り、その翌年に贈与者が亡くなった場合、1,000万円は相続財産として加算されます。

住宅や事業所なども相続財産に加算されるケースがありますが、そのような場合においては、小規模宅地等の特例の適用対象外となるため注意しましょう。小規模宅地等の特例は最大80％も評価額が削減されるため、節税効果の大きい制度です。

相続時の税額を減らしたいからと、生前贈与を検討している方もいるかもしれません。生前贈与と相続のどちらが節税に適しているか、総合的な税額をシミュレーションしながら検討しましょう。自身での計算が難しい場合は専門家に相談するのも方法のひとつです。税理士であれば税額計算から相続税申告の代行、税務相談までトータルサポートを依頼できます。

小規模宅地等の特例の申告方法

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、相続税申告をしなければなりません。特例を適用して相続税が無税になった場合でも申告が必要です。ここでは、相続税申告の提出先や期限、申告の際に提出する書類について解説します。小規模宅地等の特例を利用する方は、参考にしながら準備を進めましょう。

相続税申告の提出先と期限

相続税申告の提出先は、被相続人の住所地を管轄する税務署です。遺産を相続する方の住所地ではないため、注意しましょう。また、申告・納税の期限は、相続が発生したことを知った日の翌日から10ヵ月以内と定められています。例えば、亡くなった日が4月1日だったと仮定すると、申告・納税の期限は翌年の2月1日までとなります。

10ヵ月以内に、申告だけでなく納税も済ませなければなりません。相続税額がいくらになるかを計算し、納税に備えて準備をしましょう。特に不動産は評価額が高くなりやすいため、相続税額も高額になる傾向があります。不動産の相続が発生しそうなときは、納税のための資金を事前に確保しておくと安心です。

相続税申告の必要書類

小規模宅地等の特例の利用に伴い相続税申告をする際は、土地の種類や相続人と被相続人の関係性などによって必要となる書類が異なります。必要書類の一例は以下の通りです。

【共通書類】

• 被相続人の戸籍謄本
• 遺言書、あるいは、遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑証明書
• 住民票の写し

【別居の親族が相続する場合】

• 戸籍の附票の写し
• 相続する不動産の登記簿謄本や賃貸借契約書など

【特定事業用宅地等を相続する場合】

• 自分や自分の配偶者の家屋ではない事を証明する書類

【特定同族会社事業用宅地等を相続する場合】

• 法人の定款の写し
• 相続開始直前の発行済株式総数や出資の総額などを記載した書類

【被相続人が老人ホームに入居していた場合】

• 被相続人の戸籍の附票の写し
• 要介護認定証や要支援認定証など
• 福祉施設の契約書など

自身のケースではどのような書類が必要になるか、よく確認してから申告をしましょう。添付書類に不備があると、申告・納税に時間がかかります。また、申告遅れがあると、追徴課税のペナルティーが発生する可能性もあるため注意が必要です。延滞税や重加算税、過少申告加算税など納める税金がプラスされます。期限内に、不備のないよう適切に申告・納税することが大切です。

まとめ

小規模宅地等の特例は、住宅や事業所などを相続する際に利用できる特例制度です。最大80％も評価額が下がるため、大きな節税効果を期待できます。ただし、適用条件が細かく定められているため、自身のケースでも利用できるかよく確認する必要があります。
「自身で判断できない」「申告に必要となる書類が分からない」など、相続税申告に難しさを感じたら専門家に相談しましょう。豊富な知識や経験を持つ税理士に相談することで、相続税申告の手続き代行や税額シミュレーション、税務相談などのサポートを受けることができます。