【税理士監修】土地の生前贈与と相続はどちらが得？メリット・デメリットと選択時のポイント

土地や建物といった不動産について、「生前贈与と相続のどちらで受け継ぐか」「どちらが得なのだろうか」と悩んでいる方は多いのではないでしょうか。納める税金を減らしお得に財産を受け継ぐためには、自身に合ったケースを選択することが大切です。
本記事では、各取得方法のメリット・デメリットを紹介します。また、生前贈与と相続の違いや決断する際のポイントについても併せて解説するため、財産管理に悩んでいる方に必見の内容です。ぜひ、参考にしてみてください。

生前贈与と相続の違い

財産を受け継ぐときや譲る際に、どのような方法がベストなのかと悩んでいる方も多いでしょう。財産の受け渡し方は主に、生前贈与か相続の２パターンです。ここでは、まず、それぞれの財産取得方法の特徴や制度の違いといった基本情報を紹介します。

生前贈与の概要

生前贈与とは、生きている個人と個人が、合意の上で財産を譲り渡す（譲り受ける）ことです。一定額を超える財産には贈与税が発生し、財産を受け取った方に納税義務が生じます。贈与する相手や贈与の時期は自由に選択可能です。血縁関係のない方に財産を贈与することもできます。

相続との違いは、生きている間に財産を贈与できることです。財産を譲りたい方が明確になっているときや、財産を引き継いだ方のお金の使い道を確認しておきたいというときに適しています。また、直系尊属からの贈与に適用される非課税制度が充実しているため、相続税の税金対策として生前贈与を利用する方も少なくありません。

相続の概要

相続とは、被相続人が亡くなった際に所有していた財産を受け継ぐことです。相続できるのは法定相続人か指定相続人に限られます。指定相続人は遺言書に記載のある人物のことで、血縁関係がない方でも相続人になることができます。

一方、法定相続人は、法律で定められた対象範囲の方の中で、最も相続順位の高い方しかなれません。相続順位は以下の通りです。

相続順位	法定相続人
常に相続人	配偶者
第一順位	子
第二順位	直系尊属
第三順位	兄弟姉妹

原則として相続財産が基礎控除を超える場合は相続税が発生し、財産を受け取った方に納税義務が生じます。ただし、相続開始から３ヵ月以内であれば、相続放棄や限定承認を選択することも可能です。贈与はお互いの合意の上で行うため、財産を拒否することはほとんどありません。しかし、相続時は、財産を受け取らない、あるいは一部だけを受け取るという方法も選択できます。

土地や建物を生前贈与する３つのメリット

生前贈与は生きている間に財産を譲り渡す方法です。土地や建物といった不動産を生前贈与する際のメリットを３つ紹介します。

相続時精算課税制度を利用できる

贈与税には相続時精算課税制度と暦年贈与の２種類の課税方法があります。暦年贈与と相続時精算課税制度の概要は以下の通りです。

・暦年贈与：年間110万円の基礎控除以下なら税金がかからず、基礎控除を超える場合に贈与税が発生する制度

・相続時精算課税制度：2,500万円までの非課税枠があり、2,500万円を超える金額を贈与する場合は課税される制度

相続時精算課税制度は、60歳以上の親や祖父母から、18歳以上の子や孫へ贈与する場合に選択できます。財産が2,500万円以下であれば贈与税は発生しません。また、2,500万円を超える金額には一律20％の税金が課されます。

贈与時の税負担を軽くし相続時にまとめて税金を清算するための制度です。減税や免税には向いていません。ただし、相続時精算課税制度を利用した財産は贈与時の価格で相続時に精算されます。そのため、後々時価が上がりそうな財産を贈与する際に有効です。

贈与税の配偶者控除を利用できる

贈与税の配偶者控除とは、夫婦間で贈与する際に自宅やその取得資金の2,000万円までを控除できる制度です。適用条件は以下のように定められています。

・法律上の婚姻期間が20年を過ぎていること

・贈与財産が居住用不動産、または居住用不動産を取得するための資金であること

・受贈年の翌年３月15日までに贈与で取得した居住用不動産に住んでおり、その後も引き続き住む見込みがあること

年間110万円まで控除できる暦年贈与とも併用可能です。つまり、最大2110万円までであれば、税金が課されることなく自宅やその取得資金を贈与できます。ただし、この控除を利用する場合は税務署への申告が必要となる点に注意しましょう。たとえ、控除を適用した結果、贈与税が0円になったとしても申告の義務は残ります。

住宅取得等資金の非課税制度を利用できる

住宅取得等資金の非課税制度を利用できるのもメリットのひとつです。耐震・省エネまたはバリアフリー住宅は最大1,000万円まで、その他の住宅は500万円までが非課税となります。適用条件は以下のように定められています。

・直系尊属から18歳以上の子や孫への贈与であること

・贈与があった年の翌年２月１日から３月15日までの間に贈与税申告をすること

・申告期限までに住宅を取得し居住することまたは同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること

・贈与があった年の受贈者の合計所得金額が2,000万円以下であること

また、住宅にも細かな条件設定があります。詳細は国税庁ホームページから確認しましょう。なお、この制度は令和５年12月31日まで利用できます。

土地や建物を生前贈与するデメリット

不動産を生前贈与する際は控除や非課税制度を利用することで、節税効果を期待できるのが主なメリットです。しかし、いくつか注意したい点もあります。メリットだけでなくデメリットも確認し、生前贈与をするか否か適切に判断しましょう。

各種税金が発生する

贈与によって土地や建物を取得する際は、贈与税だけでなく不動産取得税や登録免許税がかかります。税額の計算方法は以下の通りです。

・不動産取得税（住宅用家屋）：（固定資産税評価額―最大1,300万円）×３％

・不動産取得税（住宅用土地）：固定資産税評価額×1/2×3％―減額措置

・登録免許税=固定資産税評価額×２％

登録免許税は不動産の登記を行う際に発生します。また、不動産取得税は都道府県民税となっており、各自治体から納付通知書が届く仕組みとなっています。これらの税金は不動産を取得した際に一度だけ課されるものです。特に、不動産取得税は相続時であれば課されないため、贈与により不動産を取得する際のデメリットといえます。

贈与税は相続税よりも高い

贈与を受ける財産の金額によっては、相続税よりも高い税率が課される可能性があります。贈与税の税率と相続税の税率を比較しましょう。

【相続税率】

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	–
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
１億円以下	30％	700万円
２億円以下	40％	1,700万円
３億円以下	45％	2,700万円
６億円以下	50％	4,200万円
６億円超	55％	7,200万円

【贈与税率（一般贈与）】

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％	–
300万円以下	15％	10万円
400万円以下	20％	25万円
600万円以下	30％	65万円
1,000万円以下	40％	125万円
1,500万円以下	45％	175万円
3,000万円以下	50％	250万円
3,000万円超	55％	400万円

【贈与税率（特例贈与）】

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％	–
400万円以下	15％	10万円
600万円以下	20％	30万円
1,000万円以下	30％	90万円
1,500万円以下	40％	190万円
3,000万円以下	45％	265万円
4,500万円以下	50％	415万円
4,500万円超	55％	640万円

一般贈与は夫婦、兄弟、第三者、親から未成年者への贈与に適用される税率です。また、特例贈与は贈与年の１月１日時点で18歳以上の者が、直系尊属から暦年贈与を受けた際に適用されます。

財産の金額によっては相続税率よりも贈与税率の方が大きくなるケースもあるでしょう。ただし、相続税は計算方法が複雑であるため、単純に相続金額×相続税率では計算できません。相続の場合と贈与の場合の税率を一度しっかりと計算してから、財産の取得方法を決める必要があります。

基礎控除の金額が小さい

相続税にも贈与税にも基礎控除が設定されています。相続税の基礎控除は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。一方、贈与税は暦年贈与であれば110万円、相続時精算課税制度を利用するのであれば2,500万円までが非課税となります。控除の金額だけで見ると、相続税の方が大きく節税に有利と言えるでしょう。 ただし、相続税の基礎控除は、遺産の総額に対して１回のみ適用されます。一方、贈与税の基礎控除は１受贈者ごとに１年間の贈与財産に対して適用可能です。

土地や建物を相続する３つのメリット

相続によって土地や建物を取得する方法もあります。特別に受け継いでおきたい財産がない場合は、相続により取得するケースが多いでしょう。不動産を相続する際の３つのメリットを紹介します。

各種控除を利用できる

相続税の基礎控除以下の金額であれば、税金は発生しません。また、その場合相続税申告も不要です。相続財産の金額が少ない場合は、手続きにかかる手間を省略できます。また、相続時に利用できる控除は基礎控除以外にも複数あります。各種控除の一例は以下の通りです。

・配偶者の税額軽減

・未成年者控除

・障害者控除

・相次相続控除

・贈与税額控除

特に、配偶者控除は控除額の大きい制度です。法定相続分か１億6,000万円のうちいずれか多い金額まで控除できます。控除を利用すると税額が減るため、手元に残る資産が増えます。利用できる控除があるか一度確認しましょう。

小規模宅地等の特例を利用できる

小規模宅地等の特例とは、自宅や事業所を相続する際に適用できる制度です。土地の評価額を最大80％減額できます。減額率は以下の通りです。

土地の種類	限度面積	減額率
特定居住用宅地等	330㎡	80％
特定事業用宅地等 特定同族会社等事業用宅地等	400㎡ 400㎡	80％ 80％
貸付事業用宅地等	200㎡	50％

大きな節税効果を期待できるため、自宅や事業所を受け継ぐ際は積極的に利用しましょう。一例として自宅の適用条件は以下のように定められています。

【特定居住用宅地等（被相続人の居住用宅地等の場合）の適用条件】

・被相続人の配偶者が相続すること

・被相続人と同居している相続人が相続すること

・被相続人に同居の家族がいない場合は、相続前３年間借家住まいをしており、かつ自己の居住する家屋を過去に所有したことのない相続人が相続すること

なお、適用条件は土地の種類により異なります。事業所や貸付事業用宅地等を相続する際は、国税庁のホームページをご確認ください。

遺言があると手続きがスムーズに進む

遺言書は法定相続分に優先されるため、大きな効力を持ちます。また、故人の遺志を尊重するために遺言書の内容に従って遺産分割をしようとするケースが多く、相続人の間でスムーズに話し合いが進む可能性があります。特に、公正証書遺言は、無効になるリスクや改ざんの恐れが少なく安全です。確実に渡したい財産がある場合は、公正証書遺言の作成を検討しましょう。

一方、遺言書がないケースでは、法定相続人が集まり、どのように財産を分割するか話し合いをしなければなりません。全員が納得しない限り相続が成立しないため、法定相続人が多かったり財産の種類が多かったりすると相続トラブルに発展することもあります。

遺言があると手続きがスムーズに進む

遺言書は法定相続分に優先されるため、大きな効力を持ちます。また、故人の遺志を尊重するために遺言書の内容に従って遺産分割をしようとするケースが多く、相続人の間でスムーズに話し合いが進む可能性があります。特に、公正証書遺言は、無効になるリスクや改ざんの恐れが少なく安全です。確実に渡したい財産がある場合は、公正証書遺言の作成を検討しましょう。

一方、遺言書がないケースでは、法定相続人が集まり、どのように財産を分割するか話し合いをしなければなりません。全員が納得しない限り相続が成立しないため、法定相続人が多かったり財産の種類が多かったりすると相続トラブルに発展することもあります。

土地や建物を相続するデメリット

不動産を相続する場合は、デメリットも発生します。メリットとデメリットの内容をよく確認し、自身の希望や家庭の状況に合った方法を選択しましょう。

遺産分割協議で揉める可能性がある

遺産分割協議とは、法定相続人が集まって遺産の分割方法や分割割合を決める話し合いのことです。遺言書がないときは遺産分割協議をする必要があります。法定相続人全員が納得できる方法を選択しなければならないため、１人でも納得しない場合は話し合いが進まなくなります。

しかし、相続税申告・納税は期限があり、期限を超えると追徴課税のペナルティが発生するため注意が必要です。相続が発生したことを知った日の翌日から10ヵ月に手続きを終えられるよう、協議を進める必要があります。

相続が起きるまで財産を渡せない

被相続人が死亡しない限り財産の相続は発生しません。また、誰にどの財産を渡したいという希望があっても、その通りに遺産分割協議が行われない可能性もあります。

確実に希望の方法で財産を譲り渡したいときは、贈与が有効です。贈与であれば、好きな時期に好きな金額を受け渡すことができます。また、受け取った財産をどのように管理するか、お金の扱い方に関するチェックも可能です。そのため、事業に関わるお金や投資財産などを譲りたいときには贈与が適しています。

生前贈与か相続か決める際のポイント

生前贈与か相続か、なかなか決められない方も多いでしょう。生前贈与が適しているケースと相続が適しているケースは以下の通りです。

【生前贈与が適しているケース】

・将来的に時価が上がる土地を保有しているとき

・相続時にトラブルに発展しそうなとき

・収益不動産の所得を子供に移転したいとき

・財産を渡した後の管理方法をチェックしたいとき

【相続が適しているケース】

・自宅や事業所などを相続するとき

・相続財産の評価額が相続税の基礎控除を下回るとき

・配偶者や障害者など控除を適用できる方が相続するとき

それぞれの方法にメリット・デメリットがあります。メリット・デメリットや控除の内容などをしっかりと比較しながら、自身のケースに適した方法を選択することが大切です。選びきれずに悩む場合は、専門家に相談すると良いでしょう。豊富な知識と経験を活かし、各家庭の状況をヒアリングしながら適切な方法をアドバイスしてくれます。

まとめ

生前贈与では住宅取得等資金の非課税制度や相続時精算課税制度などを適用できるのがメリットです。また、相続では小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減といった控除額の大きな制度が用意されています。 不動産を移転するにあたり、生前贈与か相続、どちらが得になるかはケースにより異なります。自身の希望や家庭の状況に合った方法を見つけましょう。各方法のメリット・デメリットを詳しく解説した今回の記事も、ぜひ、参考にしてみてください。