【税理士監修】申告で重要になる相続税路線価の概要や調べ方をわかりやすく解説

相続税を申告する際、相続する財産はすべて金額に換算する必要があります。実際の現金であれば正確に分かりますが、土地の場合は時価であり、正確な金額として把握することは困難です。

そのため、いざ相続が発生した際に「土地の評価額を決めるにはどうすれば良いのだろう」と悩む方も多く、土地の評価額の判定を先延ばしにしてしまうこともあります。

路線価は、そのような土地の評価額を求める際に利用する数値です。

そこでこの記事では、土地の相続を考える際に重要となる路線価について、詳細に説明しています。また、土地の評価額を決める際は、路線価以外にもさまざまな数値を参照とすることもあるため、路線価以外の数値についても違いや内容を確認するようにしましょう。

相続税路線価とは

相続税路線価とは、相続税を申告する際に土地の評価額を定める材料として使われる数値です。毎年７月１日に国税庁のホームページに掲載されます。路線価は、一軒家や土地のみならずアパートなどの敷地を評価するためにも使用されます。

このような路線価を利用して、土地の評価額を定める算出方式を路線価方式と呼びます。路線価方式では、奥行価格補正率や地積などさまざまな要因を加味しますが、土地の形や状態によっては簡単に土地の評価額を定めるのは難しく、専門家に相談する必要があります。

公示地価・基準地価との違い

土地の評価額を決める際は、相続が発生する場合のみではなく、土地の売買をする際にも必要となります。路線価は、相続税を考える際に使用するものであり、土地の売買の際は路線価以外の数値を利用します。

ここでは、路線価以外の土地の評価額を定める判断材料となる公示地価、基準地価について表を用いて詳細に説明します。

	路線価	公示地価	基準地価
概要	全国の標準宅地数約34万地点を対象に、主に相続税を求める際に利用されます。	公共事業用地の評価額の基準となる数値であり、一般の土地取引価格に対する指標です。売主、買主どちらに寄ることはなく、中立的な評価額として考えることが可能です。	公示地価とほぼ同じですが、都市区域内以外も対象となります。
調査する機関	国税庁	国土交通省	都道府県
評価の基準とする日	１月１日	１月１日	７月１日
公開する日	７月１日	３月下旬	９月上旬
調査方法	公示価格の８割が目安	不動産鑑定士２人以上	不動産鑑定士１人以上
確認方法	国税庁のホームページ 財産評価基準	国土交通省のホームページ 標準地・基準地検索システム	国土交通省のホームページ 標準地・基準地検索システム 各都道府県のホームページ

こういった数値を基にせず、簡単に土地の価格相場を知りたい場合は、不動産会社のホームページに掲載されている土地を参考にすると良いでしょう。また、企業によっては無料で査定してくれるサービスなども充実しているため、利用してみることをおすすめします。

相続税路線価と固定資産税路線価の違い

相続税路線価が相続税の計算に利用する路線価である一方、固定資産税路線価とは、固定資産税の評価をする際に利用される数値のことです。路線価は、一般的に相続税路線価を指すことが多いですが、固定資産税路線価も存在するため確認しておきましょう。

土地を所有している方は、毎年固定資産税納税通知書が送られてくるため、自ら固定資産税評価額を調べることはありません。固定資産税路線価を知る必要のある方は、すでに所有している方ではなく、これから土地を所有したいと考えている方です。固定資産税路線価を用いて固定資産税評価額を推測し、今後の納税に備えましょう。

相続税路線価も固定資産税路線価も、税金を計算する際に利用される数値ですが、異なる部分も存在します。以下の表に簡単にまとめたため、確認してください。

	相続税路線価	固定資産税路線価
求めるもの	土地に対する相続税の価格	土地に対する固定資産税の価格
税金の種類	・贈与税 ・相続税	・固定資産税 ・登録免許税 ・不動産取得税 ・都市計画税
評価をする機関	国税庁	市町村
評価する頻度／月日	毎年１月１日	３年に一度、１月１日
発表する時期	毎年７月１日	３年ごとに４月頃
価格の目安	公示価格の８割	公示価格の７割

固定資産税路線価は、相続税路線価とは異なり３年に一度の更新となります。そのため、固定資産税の変更も３年に一度されますが、地価が下落した場合は市区町村の判断で修正されることもあります。また、相続税路線価と固定資産税路線価の両方とも、一般財団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップで確認することができます。国税庁のホームページで確認ができるのは相続税路線価のみであるため、確認したい際は気を付けましょう。

相続税申告において土地の評価を行う際に知っておくべきこと

相続税は、相続が発生してから10カ月以内に申告をする義務があります。相続人は10カ月という短い期間で、相続財産の価格を決めなければなりません。もしも相続税の申告に誤りが見つかった場合、ペナルティが課されることもあるため注意が必要です。

とくに、土地の評価額を判断するのは難しく、さまざまな条件や判断材料があるため、あらかじめ確認しておきましょう。

土地は１区画単位で評価する

路線価は、道路ごとに価格が定まっているため、１区画ごとに土地の評価をおこないます。計算方法は、以下の通りです。

• 土地の評価額=路線価×奥行価格補正率×地積

土地は、面積が大きければ良いわけではなく、その上に建物が建てやすいか、利便性が良いかどうかなど、さまざまな条件を基に利用価値を定めます。そのため、路線価と地積を乗じただけでは土地の利用価値を定めることはできません。細かく土地の利用価値を定めるためには、具体的に以下のような補正をおこないます。

• 奥行価格補正
• 不整形地補正
• 間口狭小補正
• 奥行長大補正
• がけ地補正

標準的な土地と比較して何かが異なる土地の場合は、補正をおこなうことで評価額を下げ、相続税を減額することが可能です。これらの補正率は、いずれも国税庁のホームページ[桂巻1] で確認することができます。

路線価方式以外にも倍率方式が存在する

市街地であれば、道路に面している土地が多いため路線価を利用して土地の評価額を算出することができます。しかし、地方などの郊外にいくと、路線価が定まっていないこともあります。そういった場合は、路線価方式ではなく倍率方式で算出しなければなりません。

倍率方式の計算は、以下の通りです。

• 固定資産税評価額×倍率

倍率方式で土地の計算をする際は、倍率と固定資産税評価額が必要です。倍率は、国税庁が定めており、路線価と同様に国税庁のホームページで確認することができます。一方、固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税の課税明細書内で確認が可能です。もしも、課税明細書が手元になく、固定資産税評価額を確認することができない場合は、市役所の税務課から評価証明書や課税証明書を受け取ることができます。

しかし、市町村によっては表記の仕方が異なっている場合もあります。正確な評価額を知りたい場合は、役所の税務課に聞くことをおすすめします。

土地の評価は複雑なケースが多い

土地は、ひとつとして同じ形、同じ価値の土地はありません。そのため、土地の評価額を計算する際は、路線価と地積を掛け合わせるだけではなく、そのほかの補正や条件を加味して計算をおこなう必要があります。相続のために分割も考えなければならない場合は、土地の評価額はさらに複雑になります。

土地の相続は、土地の評価だけでなく登記変更などの手続きもおこなわなければなりません。具体的に、土地の相続には以下の書類が必要となります。

• 土地の相続登記の申請書類
• 相続人全員の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 不動産の固定資産評価証明書
• 不動産の全部事項証明書

土地の相続の手続きには、必要な書類が多く、さらに手続き自体もさまざまです。無理に自身ですべてを行おうとすると、どこかで誤りが見つかり正式に相続することも難しい場合があります。できるかぎり、専門家へ相談するなどして、土地の相続を行うようにしましょう。

まとめ

相続税路線価とは、土地の評価額を決める際の計算に用いる数値です。土地の評価では、土地の価値や利便性などさまざまな情報を加味することが必要です。

土地の評価額の計算を間違えて相続税を申告してしまうと、ペナルティが課される場合もあるため、特に慎重に算出する必要があります。また、できるかぎり専門家へ相談した方が、正確な評価額を算出することができるため、専門家への相談も検討してください。