【税理士監修】【路線価の概要・見方】土地の評価額を調べるために必要な知識をわかりやすく解説

土地を相続するためには、土地の金額を明らかにしなければなりません。しかし、購入当時の土地の値段と相続発生時の土地の値段は異なっていることが多く、計算は複雑です。相続が発生した際には一般的に路線価を使って土地の価額を算出します。

路線価は、土地の相続が発生した際に土地の金額を決めるために活用されるものであり、あらかじめ確認しておくと良いでしょう。

そこで本記事では、路線価の考え方や基礎的な計算方法について、詳細に説明しています。実際に相続が発生した際、相続税や土地の計算に慌てないようにするため確認しておきましょう。しかし、路線価によって土地の評価額を決めるには条件が複雑であり、正確な評価額を求めるには難しいことも多いです。自身で算出したあとは、詳細を知るために専門家へ相談をすると良いでしょう。

路線価とは土地の評価額を決める数値のこと

路線価とは、道路に面する１m²あたりの土地の価格のことで、地価公示価格の８割程度が目安とされています。１m²あたり1,000円単位で表示されており、路線価が定まっている地域の土地は、路線価をもとに土地の評価額を決めることが可能です。主に、路線価は相続税や贈与税を計算する際に必要となります。

一方、路線価が定まっていない地域もあるため、相続する予定のある土地の評価を決める際は、どのように評価するのか把握することも大切です。

路線価の調べ方・確認方法

相続税法上、相続税の計算をするための材料となる相続財産となる土地の価格は、その時点での「時価」で評価すると定められています。つまり、令和５年に亡くなった人の相続財産である土地を相続する場合、令和５年時点での時価で土地が評価されます。しかし、土地の時価を知るためには判断材料が少なく困難であるため、土地の評価額を決める材料として路線価を確認しなければなりません。

路線価は、国税庁のホームページや一般財団法人資産評価システム研究センター などで確認することができます。国税庁では、最新の情報のほか、過去６年分の情報を確認することができます。一方、システム研究センターでは過去３年分の路線価の情報が閲覧可能です。また、国税事務所や税務署などでも確認が可能であるため、自身の確認しやすい方法で確認しましょう。

路線価の発表時期

路線価は、毎年１月１日での情報が、７月１日に国税庁の「財産評価基準書」によって発表されます。なぜ、７月１日に公表されるのかというと、相続税の申告に間に合わせるためです。

もしも、１月１日に亡くなった人がいた場合、７月には路線価の情報が更新されていないと相続税の申告に間に合わなくなる恐れがあります。相続税は、相続が発生してから10カ月以内と決められているため、申告の期限に間に合うであろう７月に路線価の発表がされるよう調整されているのです。

路線価と似ているもの

土地は、様々な場合に土地の価格を定めることがあります。例えば、路線価は相続税の計算に使用しますが、土地の売買で土地の価格を定める場合は通常路線価を使用しません。ここでは、路線価と似ている土地の価格を定めるための数値として、公示地価や、基準地価を紹介します。以下の表に内容や違いをまとめているため、確認しましょう。

	路線価	公示地価	基準地価
詳細内容	相続税を計算するために活用する。	＜以下の価格を判断する際に活用される＞ ・ 土地の取引 ・ 相続税の評価額 ・ 固定資産税 ・ 公共用地 ・ 金融機関による担保評価 ・ 企業の土地の時価評価 都市計画区域内が対象	土地取引にて土地の適正価格を調べるための指標。 都市計画地以外の土地も対象。
調査している機関	国税庁	国土交通省土地鑑定委員会（国）	都道府県
価格を決める方法	公示価格の８割	１地点につき不動産鑑定士 ２名以上が鑑定する	１地点につき不動産鑑定士 １名以上が鑑定する
評価を確定する日	１月１日	１月１日	７月１日
評価額を発表する時期	７月１日	３月下旬	９月下旬

公示地価、基準地価は、国土交通省が公表している土地総合情報システムで確認が可能です。2022年９月時点で、平成９年から令和４年までの土地の価格を閲覧することができます。土地の価格の推移が目で見て確認できるため、実際の土地の価格を評価する際に目星をつけることもできるでしょう。

路線価の見方

路線価図から読み取れるものは、主に以下の３つです。

• 路線価
• 地区
• 借地権割合
•  

路線価図を読み取るためには、これらを知っておかなければなりません。それぞれについては、国税庁のホームページ内[桂巻1] でも詳細に説明がされているため、一度確認すると良いでしょう。

路線価

国税庁のホームページから路線価図を確認すると、数字やアルファベットなど、さまざまな数値が書かれています。その中でも、数字で書かれているものが路線価です。路線価は、１m²あたり1,000円単位で表されます。例えば、路線価図に4000と書かれていた場合は、１m²あたりの路線価は4,000,000円(400万円)である、ということになります。

さらに、土地の面積が400 m²の場合、１m²あたり400万円であることが既にわかっているため、単純に算出すると400万円×400 m²=16億円の土地になる、ということがわかります。

借地権割合

人から土地を借りる権利を、借地権と呼びます。土地を借りているということは、その土地の所有者が他にいることを指しているため、実際に土地を所有している地主が持つ底地と、借りている土地である借地の２つに土地が区分されます。借地権割合とは、その土地が持つ権利のうち、借地がどれほどの割合を占めているのか表す数字のことです。

借地権も、所有権と同様に金銭的価値があるため評価をしなければなりません。そのため、もしも相続税が発生する場合、相続税の評価額として借地権割合を活用することになります。

土地によって借地権割合は定まっており、路線価図ではアルファベットで借地権割合が表されています。区分は、以下の７つです。

• A→90%
• B→80%
• C→70%
• D→60%
• E→50%
• F→40%
• G→30%

もしも、路線価図に4000Aと書かれていた場合、路線価は400万円であり、借地権割合は90%であることがわかります。

奥行価格補正率

単純に路線価と面積を掛け合わせただけで、土地の価格が定まるわけではありません。土地は、人が建物を建てる際に使い勝手が良いのかどうかで価格が決まります。たとえ面積が大きくとも、奥行きの狭い土地や細長い土地は使い勝手が悪いため価値が低いです。

そこで、同じ面積の土地でも価値の優劣を決めるために、奥行価格補正率が決められました。奥行価格補正率を乗じることで路線価を補正します。

奥行価格補正率は、国税庁のホームページ[桂巻2] で確認することができるます。ちなみに、原則として奥行きとは正面にある路線に対して垂直な距離を指します。

側方路線影響加算率

例えば、角地は面している路線が２つあります。２つの路線に面しているということは、扱いやすい土地となるため価値が高くなります。土地の評価をおこなうためには、土地の面積や利便性だけではなく、土地としての利用価値や扱いやすさも加味しなければなりません。

そのため、２つの路線に面した土地は２つの路線価を考える必要があります。この場合、奥行価格補正率を加味して計算した際に、金額が高くなった路線を正面路線、低かった方を側方路線と呼び計算をおこないます。

側方路線影響加算率は、正面路線のみに面していると仮定した価格に、側方路線の価値も加えるために利用される割合です。側方路線影響加算率は、国税庁のホームページで公表されているため、相続する土地が角地や準角地の場合は確認しましょう。

路線価の計算方法・計算例

原則、路線価を活用した土地の評価額の計算は以下のとおりです。

• 土地の価格=路線価×奥行価格補正率×地積

２つ以上の路線に面している場合は、側方路線影響加算率等が加味されます。

ここからは国税庁で公表されている路線価図・評価倍率表 にて掲載されている土地を具体例として、実際の計算方法について説明します。

路線価・奥行価格補正率のみで計算するケース

例えば、東京都足立区の路線価図ページ番号、50055を参考にします。235Dとかかれている路線に面した土地の面積の条件が、以下の２とおりあると仮定しましょう。

• 土地の面積→300m²
• 奥行きの距離→30mと15ｍ

奥行価格補正率は、国税庁のホームページに掲載された表を参考にします。実際に、上記の奥行きの距離の場合、奥行価格補正率は以下のとおりです。

• 奥行きの距離30m→0.95
• 奥行きの距離15m→1

この場合、土地の価格は以下の表のとおり、２つに分けて計算ができます。

奥行きの距離	土地の価格
30m	土地の価格=路線価×奥行価格補正率×地積=235,000×0.95×300㎡=66,975,000円
15m	路線価は上記と同じ。 土地の価格=路線価×奥行価格補正率×地積=235,000×1×300m2=70,500,000円

たとえ地積が同じ土地だとしても、奥行きの距離次第で土地価格は変わるため、しっかりと確認しておきましょう。

側方路線影響加算率を加味するケース

側方路線影響加算率を加味する場合は、まずは側方路線がどちらの路線になるのかを決めましょう。側方路線や正面路線を決める場合は、奥行価格補正率を利用してください。

側方路線と正面路線が決まったあとは、以下の計算方法を用いて土地の価格を計算します。

• 土地の価格=(奥行価格補正率×正面路線価+奥行価格補正率×側方路線価×側方路線影響加算率)×地積

例えば、以下の条件の土地があると仮定します。

地積	300m2
正面路線価	300,000円
側方路線価	200,000円
正面路線からの奥行き距離	30m(奥行価格補正率：0.95)
側方路線からの奥行き距離	10m(奥行価格補正率：1.0)

奥行価格補正後のそれぞれの路線価は、以下のとおりです。

• 正面路線価=300,000円×0.95=285,000円
• 側方路線価=200,000円×1.0=200,000円

側方路線影響加算率表によると、普通住宅地区の側方路線影響加算率は0.03であることがわかるため、土地の価格の計算方法は以下のとおりとなります。

• 土地の価格=(285,000円+200,000円×0.03)×300m²=87,300,000円

その他路線価を調べる際の注意点

土地の評価額を決めるために、考えなければならない点がいくつかあります。この世の中に、全く同じ形をしている土地は二つもありません。そのため、さまざまな土地に合わせた計算方法を考える必要があるのです。例えば、土地の形が歪んでいる場合や、路線価が定まっていない土地など、どのように評価額を決めれば良いのかわからない土地もあるでしょう。

そういった土地でも正しく評価額を定める方法があります。ここでは、具体的に以下２つについて説明します。

• 二方路線影響加算率
• 不整形地補正率

相続する土地がどのような土地なのか、相続税を減額するためにも確認しましょう。

二方路線影響加算率

二方路線影響加算率とは、正面と裏面の２つの道路に面している土地を評価する際に利用されます。側方路線影響加算率では正面と側方でしたが、二方路線影響加算率では、正面と裏面の道路が対象となる点が異なる点です。

二方路線影響加算率は、国税庁のホームページの二方路線影響加算率表で確認することができます。計算方法は、側方路線影響加算率と同様で、路線価が高い方を正面路線と考え計算をおこないます。

不整形地補正率

不整形地補正率とは、形が歪んでおり、正方形や長方形などの整った形になっていない土地を評価する際に利用する割合です。

不整形地は、建物を建てる際に制約が発生する可能性が高く、さらに有効活用できない場合もあるため、評価額は一般的に低いことが多いです。不整形地は、具体的に以下のようなものがあります。

• 角が切れている土地
• 三角の形をした土地
• 旗竿地
• 境界が歪な土地
• 台形になっている土地

このような不整形地の評価額を決定するために、不整形地補正率を活用しなければなりません。不整形地補正率は、1.0から0.6の範囲で決まっており、割合が低くなるほど評価額も下がる仕組みとなっています。

不整形地は土地の利用価値が低いと判断される土地です。見た目が整っている形であるため不整形地ではないと判断されがちな土地でも、少し歪んでいるだけで不整形地と認められる場合もあります。土地の評価額を正しく見積もるためにも、一度税理士に相談してみることをおすすめします。

路線価が定められていない土地もある（倍率方式での評価）

都市部以外では、路線価が定まっていない土地もあります。その場合は、自治体によって定められている倍率方式を用いて計算することになります。倍率方式を用いた評価額の計算方法は、以下のとおりです。

• 固定資産税評価額×評価倍率

評価倍率は、路線価と同様に国税庁のホームページで地域ごとに確認することができます。

ちなみに、固定資産税評価額は毎年５月までに、その年の１月１日時点で土地を所有している人へ送られてくる固定資産税の課税明細書で、確認が可能です。

まとめ

路線価は、相続税の計算をする上で土地の価格を評価する際に活用するものです。評価額の算定には複雑な計算が必要であり、個人で考えるのは大変に感じている方も多いでしょう。相続税は、正しく申告しなければならず、特に土地の評価額を誤るとペナルティが課せられる場合もあります。そのため、個人として路線価をきちんと理解することも大切ですが、正しく定めることに不安を覚える方は、専門家へ相談すると良いでしょう。