【税理士監修】不動産評価額とは？調べ方や使用用途について解説

家を売りたい時、相続税がいくらかかるのかを知りたい時、固定資産税が高すぎると感じた時など、家や土地などの不動産を所有していると、お金に関する悩みは尽きません。そのような家や土地に関するお金について知りたい時は、不動産評価額が必要になります。

しかし、不動産評価額には様々な種類があり、どれを利用するかによって計算方法も異なるため判断が難しいです。

この記事では、不動産評価額の種類や計算方法、利用するタイミング等について解説します。土地を売りたい時だけではなく、所有している土地の評価を確認するためにも、不動産評価額は明確な指標となるでしょう。

詳細な計算は専門家に依頼した方が良いですが、個人で税金や評価額の知識を保有しておくことは大切です。いざ必要となったタイミングで焦る事の無いように、今の内に確認しましょう。

不動産評価額とは？必要になるタイミングについて

不動産評価額とは、土地や建物に関連する、固定資産税や都市計画税、不動産取得税などの税金を詳細に調べる際に参考となる価格のことです。例えば、土地を売りたい時や相続が発生するときは、不動産評価額を参考に土地の価格が決まります。

土地だけではなく、一戸建てやマンションなど建物自体にも値段は存在しており、それぞれに合った不動産評価額を利用して価格を計算しなければなりません。さらに、売りたい時や相続税について調べたい時など、タイミングやかかる税金によって参考にする不動産評価額も異なるため、一つ一つ確認することが大切です。

主に、不動産評価額には以下の５種類があります。

• 固定資産税評価額
• 路線価
• 公示地価
• 基準地価
• 実勢価格

不動産評価額を調べる目的やタイミングによって、それぞれを使い分けることが大切です。

簡単に、どのようなタイミングの時にどれを利用するのか、以下の表でまとめています。

タイミング	使用する不動産評価額
売買したい時	固定資産税評価額、公示地価、実勢価格
相続税で利用する時	路線価
贈与税で利用する時	路線価
不動産取得税を知りたい時	固定資産税評価額
マンションの評価額を知りたい時	路線価、固定資産税評価額
購入前に税金を知りたい時	固定資産税評価額

家を売りたい時や相続税を計算したい時など、様々な場面に合わせて利用する不動産評価額を選ぶ必要があります。個人で計算する際は、目的に合わせた正しい評価額を選び、計算するようにしましょう。

不動産評価額を調べる方法とは？

不動産評価額には、以下５種類があります。

• 固定資産税評価額
• 路線価
• 公示地価
• 基準地価
• 実勢地価

それぞれ、調べる方法や計算方法などは異なるため、把握しておくことが大切です。

種類に合わせて、どのような計算方法や調べる方法があるのかについて確認しましょう。

固定資産税評価額を調べる方法

固定資産税評価額を調べる場合は、以下３つの方法があります。

• 固定資産税の納税通知書から確認する
• 固定資産課税台帳を確認する
• 固定資産税評価証明書を取得して確認する

固定資産税納税通知書は、毎年４月～６月に送られてきます。固定資産税納税通知書の中には、固定資産税評価額の他に、固定資産課税標準額が書かれていることがあります。金額が異なると戸惑うかもしれませんが、金額が異なっていても参考にする評価額は、固定資産税評価額です。

仮に、固定資産税納税通知書を紛失した場合は、役所で固定資産税評価証明書を取得して確認することもできます。納税通知書が見つからない場合は、証明書を取得して確認すると良いでしょう。

しかし、役所で取得するためには、所有者本人が本人確認書類とともに申請しなければならず、時間や手間がかかります。住んでいる地域によっては、役所が平日しか開いておらず、平日しか取得できないこともあるでしょう。そのため、早めに役所へ行けるように仕事等のスケジュール調整も必要になります。

一方、固定資産課税台帳とは、納税している本人や委託者が、納税した価格を確認できるものです。固定資産課税台帳は、役所で閲覧できます。

固定資産課税台帳には、不動産登記簿に登記されている事項や固定資産税評価額など、納税する上で必要な事項が記されています。本人確認書類とともに役所に問い合わせれば、閲覧することが可能です。

固定資産税評価額を確認したい際は、上述した３つの方法で調べると良いでしょう。

公示地価を調べる方法

公示地価とは、国土交通省が発表する評価額のことで、毎年１月１日時点での土地の価格を指しています。結果は毎年３月下旬に発表され、国土交通省の土地総合情報システム で閲覧することが可能です。

主に、都市計画区域内の土地が鑑定されており、２人以上の不動産鑑定士によって評価が決まります。

公示地価は誰でも閲覧することができるため、売却する土地や家に近い土地を検索し、参考にすることも可能です。

基準地価を調べる方法

基準地価は、公示地価と似ている評価額です。毎年１月１日時点での土地の価格を指している公示地価と比較し、基準地価では毎年７月１日時点での土地の価格を評価しています。基準地価の発表は９月下旬で、土地総合情報システム で閲覧することが可能です。

公示地価では、都市計画区域内の土地が評価対象でしたが、基準地価では都市計画区域外の土地も対象となります。そのため、都市計画区域外の評価を知りたい時には基準地価が活用できます。

公示地価の発表から半年離れているため、お互いを補正する関係性と言えるでしょう。特定の地域の地価動向を見たい時にも参考になる評価額です。

路線価を調べる方法

国税庁のホームページに記載されている、路線価図・評価倍率表[桂巻1] で調べることができます。

使い方は簡単で、ホームページにアクセスした後に、自分の住んでいる地域を選び、路線価を選択すれば簡単に確認することができます。

基本的に、路線価があれば土地の評価は一次的には簡単です。しかし、全ての土地に路線価があるわけではありません。路線価がついていない地域も存在します。そういった場合は、倍率方式を利用して計算すると良いでしょう。

路線価は、主に相続税を計算する際に使われることが多いです。路線価がついている土地を評価する際は、路線価方式を利用して、以下の通り評価額を計算します。

• 路線価方式：土地の価格×面積＝土地の評価額

仮に路線価がついていない場合は、以下の倍率方式を使用してください。

• 倍率方式：固定資産税×評価倍率＝土地の評価額

自分の住んでいる地域がどちらに当てはまるのか確認し、計算しましょう。

実勢地価を調べる方法

実勢地価とは、不動産売買で実際に売買される価格のことで、固定資産税評価額から調べることが可能です。固定資産税評価額は、実勢価格の70%ほどといわれているため、以下の計算で求めることができます。

• 実勢価格=固定資産税評価額÷0.7

不動産が、市場で実際に売買取引している時の価格が実勢価格です。公的機関が公表する価格とは異なるものであり、相続税を調べたい際には参考となりません。何に利用するのか、目的を明確にしてから計算するようにしましょう。

【注意】不動産評価額は売買価格と直接の関係はない

実際に土地を購入した時の価格と、不動産評価額が異なることもありますが、売買価格と不動産評価額には直接的な関係はありません。例えば、計算してみると、実際の売買価格よりも固定資産税評価額のほうが高い結果がでることもあり、戸惑う人もいるでしょう。

また、固定資産税評価額については不動産鑑定士によって、結果にばらつきがあるのではないかと疑問に感じる人もいますが、固定資産評価基準の通り計算されているため不動産鑑定士によってばらつきがあることもないでしょう。

固定資産税評価額はどのように決められているのか

実際に、固定資産税評価額がどのように決まっているのか、不動産鑑定士は関係しているのか簡単に説明します。

固定資産税評価額を決める際、土地と建物に分けて考える必要があります。建物の場合、建物を建てるためにかかった費用が高ければ高いほど、固定資産税評価額は高いです。例えば、同じ床面積、体積だとしても、木造よりはコンクリート造のほうが固定資産税評価額は高く評価されます。

何故なら、固定資産税評価額は固定資産評価基準[桂巻1] によって価格が決められるからです。固定資産評価基準とは、建築素材や構造、用途などを含む11種類の再建築費評点数に、経過年数による減額補正率を掛け合わせて、評価額を計算するためのものです。

上記で算出された点数に、市町村ごとに決められている１点あたりの点数を掛け合わせて、固定資産税評価額が決定されます。

そのため、基本的に経過年数が経てば経つほど固定資産税評価額は下がる傾向です。しかし、新築の場合は数年間減税期間があります。減税期間を過ぎれば課税標準額が上がるため、注意しましょう。

土地の評価額はどのように決められているのか

一方、土地の場合は、田や畑、宅地など地目ごとに評価基準があります。土地の場合も、建物と同様に固定資産評価基準で点数を計算し、固定資産税評価額が決定されます。一般的に、評価額が下がりやすい土地の特徴は以下の通りです。

• 形が悪いため建物を建てにくい
• 日が当たらない土地
• 公道に面していないため立地が悪い
• 土壌の汚染がある
• 墓地が近い

上記の特徴が１つでも当てはまれば、固定資産税評価額が下がる傾向にあります。

基本的に、不動産評価額は不動産鑑定士の立ち合いの下決められますが、上述した通り基準が決められています。そのため、不動産鑑定士が間違えてしまうということは考えにくいです。

そのため、不動産鑑定士によるミスが原因で固定資産税評価額が高くなることはありませんので、固定資産税評価額が売買価格より高くなることもあります。

しかし、場合によっては高額すぎて納得できないこともあるでしょう。どうしても納得がいかない場合は、自治体に問い合わせることができます。毎年４月１日から納期限までの間、他の納税者の土地や家屋の、固定資産税評価額が確認できる縦覧制度を利用して、近隣の住宅と比較してみるのも良いです。

確認してみた結果、あまりにも差が大きいと判断した場合は再審査を申し出ることができます。

基本的には、基準を元に計算されている固定資産税評価額ですが、実際の市場における取引では価格に差が生じてしまうのも仕方ありません。実勢価格との差があまりにも大きいと感じた場合は、再度審査してもらうことを検討してみましょう。

【疑問】購入前に固定資産税を知りたい時は？

 購入前に固定資産税を確認することはできません。なぜなら、家をまだ所有していない状態では、固定資産税の納税通知書が届かないからです。どうしても聞きたい場合は、専門家に聞いてみると良いでしょう。

しかし、あくまでも固定資産税の納税通知書が届かない限り、専門家からの回答も参考程度にしかならず、実際の価格と異なることもあるため注意が必要です。

一方、毎年納税が必要となる固定資産税について、あらかじめ確認することは大切なこととも言えます。新築を建てる際は、建築費用だけではなく今後かかる固定資産税にもお金が必要です。そのため、予想の範囲だとしても、あらかじめ固定資産税について把握し、備えておくことは大切なことと言えるでしょう。

まとめ

不動産評価額には、以下の５種類があります。

• 固定資産税評価額
• 路線価
• 公示地価
• 基準地価
• 実勢地価

それぞれ、使用用途が異なり、どのような目的の時にどれを使うのかを、明確に把握してから調べるようにしましょう。例えば、相続税を計算する際は路線価を使用します。誤って実勢価格を使用しないよう、気を付けてください。

また、実際に納税しなければならない固定資産税は、実勢価格と異なることもあります。どうしても納得がいかない場合は、自治体に再度審査を依頼するのも良いでしょう。

税金の問題は、専門家に相談した方が詳細を理解しやすいです。しかし、知識として個人が知っておかなければならない事も多く、把握していないと損をする可能性もあります。

あらかじめ自分から調べて、確認することが最も大切なことと言えるでしょう。