【税理士監修】建物の相続税評価額を計算する方法とは？注意点や節税方法について解説

建物を含む不動産の相続が発生した場合、相続税評価額の計算方法は建物の種類によって異なります。マンションや一軒家など、建物には様々な形態があるため、相続する建物の種類に合わせて計算しましょう。この記事では、建物の相続税評価額をどのように計算するのか、方法や注意点について説明します。

相続税評価額の計算は、場合によっては複雑な計算方法になることもあります。例えば、土地も相続財産に含めた場合、土地の相続税評価額も計算しなければならず、複雑になってしまい大変です。相続税評価額の確定を行うのは困難でしょう。個人で算出した額はあくまでも目安とし、詳細な額を知りたい場合は専門家へ相談することをおすすめします。

建物の相続税の評価額とは？

相続税とは、被相続人が残した全ての相続財産の額に課される税金のことです。相続財産が全て現金であれば、計算する必要がありません。しかし、土地や車、建物など現金ではない財産も多くあります。このような種類の財産は、資産額を明確にするために存在する相続税評価額を目安に、価値を計算しなければなりません。

基本的に、建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同額です。しかし、建物が一軒家なのかアパートなのか、貸し出しているのかなど、形態や状況によって計算方法は大きく異なります。また、建物以外に土地の相続も含まれると、計算方法はより複雑になるでしょう。

建物の相続税評価額を計算したい場合は、現時点でどのような状況なのか、どのような相続になるのか詳細に調べた上で行えば、真の評価額に近づけることができます。

建物の相続税評価額を計算する方法とは？

相続が発生する際、建物の状況次第では計算方法が異なります。例えば、建築中の建物や賃貸アパートの場合など、相続する際の建物の状態は様々です。

建物の種類や状況に応じた、評価額の計算方法について確認しましょう。

故人が使用していた建物の場合

故人が元々暮らしていた家屋や、事業用に使っていた家屋の場合、以下の通り評価額の計算が可能です。

• 固定資産税評価額×1.0

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の場合、相続税評価額も2,000万円となります。

建物が賃貸アパートの場合

被相続人が賃貸アパートを所有していた場合、自宅や事業用家屋とは異なり相続税評価額の計算は複雑になり、以下の通り計算を行います。

• 固定資産税評価額×(１-借家権割合×賃貸割合)

借家権割合とは、家屋を借りて使用する権利のことであり、賃貸割合とは、貸している床面積割合のことを指します。借家権は、全国一律で30%と定められていますが、賃貸割合は賃貸の状況によって変化する部分です。つまり、賃貸面積が大きければ大きいほど相続税評価額は下がり、相続税の節税ができます。

例えば、貸している床の面積が80%であり、固定資産税評価額が1,000万円の場合、以下の計算になります。

• 1,000万円×(1-0.3×0.8)＝760万円

一方、賃貸面積の割合が50%の場合は、以下の通りの結果です。

• 1,000万円×(1-0.3×0.5)=850万円

この通り、貸している床の面積が大きいほど相続税評価額が下がっていることが分かります。

賃貸アパートの場合は、被相続人が死亡した際に空き室があると、借家権割合が使えないという特徴があるため注意が必要です。しかし、一時的な空き室であれば問題はなく、借家権割合が使用できます。一時的な空き室とは、以下の判断基準が定められているため、確認しましょう。

• 独立している部分が、課税前に継続的に賃貸されていた
• 賃借人が退去した後、速やかに新たな賃借人の募集を行っていた
• 空き室の期間、他の用途に使用していない
• 空き室の期間が１ヶ月程度であり、一時的な期間である
• 課税後の賃貸も一時的ではない

必ずしも上記に当てはまっている必要はありません。例えば、空き室の期間が１ヶ月以上だとしても、一時的な空き室と認められることもあります。あくまでも基準であり、一時的な空き室かどうかは総合的に見て判断されるため、参考にしてください。

故人が第三者に建物を貸していた場合

故人が第三者に建物を貸していた場合、以下の計算方法で相続税評価額が算出できます。

• 固定資産税評価額×(１-借家権割合)

借家権割合は全国一律で30%と決まっているため、通常の相続税評価額を３割も減額することが可能です。使用していない一軒家などがある場合は、第三者に貸し出すことで、相続税の節税ができるでしょう。

しかし、親族間などで無償の貸し出しをしている場合は、借家権割合を利用することができません。あくまでも、相応の価格で貸し出しを行っている必要があるため、注意しましょう。

建物が建築中の場合

建物がまだ建築途中の場合は、固定資産税評価額を使うことはできません。代わりに、以下の計算方法となります。

• 費用原価の額×70%

費用原価とは、被相続人が死亡した日までに建物にかかった費用の額のことを指しています。

建物が増築改築していた場合

被相続人が亡くなる前に、建物を増築改築しており、固定資産税評価額が変更されていない場合、通常の固定資産税評価額のみで計算することはできません。固定資産税評価額に、増築した分を加えることで相続税評価額の計算が可能です。このような場合、計算は以下の通りとなります。

• 増築改築前の家屋の固定資産税評価額＋(増築改築費用-死亡した日までにかかった償却費)×70%
• 死亡した日までにかかった償却費：増築改築等費用×90%×経過年数÷耐用年数

経過年数とは、増築や改築をした日から、死亡した日までにかかった年数のことであり、耐用年数とは国が定める減価償却資産の耐用年数等に関する省令から計算することが可能です。

例えば、10年前に木造の家を改築し、改築にかかった費用が200万円の場合について説明します。木造の住居は、減価償却資産の耐用年数は22年と決まっています。そのため、死亡した日までにかかった償却費は以下の通り計算が可能です。

• 死亡した日までにかかった償却費：200万円×90%×10年÷22年=約82万円

改築前の固定資産税評価額が1,000万円とすると、相続税評価額は以下の計算になります。

• 1,000万円＋(200万円-82万円)×70%=約1083万円

増築や改築をした場合は、どれだけの費用がかかったのか、明細を把握する必要もあるため注意が必要です。

建物の相続税評価額を下げる方法

建物を第三者に貸す

第三者に建物を貸すことで、借家権割合を使うことができます。借家権割合は全国一律で30%と定められているため、通常の７割を相続税評価額として計算することが可能です。

しかし、貸し出す場合は妥当な家賃をもらう必要があります。国税庁によると、家賃は公租公課に相当する金額を充分上回って利益が出ないと家賃とは認められません。さらに、家賃が発生すると確定申告が必要となるため、申告も忘れずに行う必要があります。

建物が賃貸アパートなら空き室を減らす

賃貸アパートの場合、空き室を減らせば相続税評価額を下げることができます。長い間空き室となっている部屋がある場合は、賃借人を募集することで賃貸割合を上げることも可能です。また、一時的な空き室であれば賃貸割合に含めることもできるため、空き室がどのような状態なのか、一時的な空き室に該当するのか、確認してから判断しましょう。

建物を相続する場合、評価額の計算で注意すること

建物を相続する場合、相続税評価額を計算する上で注意しなければならない事も多いです。また、相続税の節税対策のために生前から行っている人もいるでしょう。しかし、節税方法は場合によっては問題視される可能性もあるため、注意が必要です。

建物の相続税評価額について計算する際は、どのようなことを注意すれば良いのか、確認しましょう。

土地も相続すると計算が複雑になる

土地の評価額を計算する際は以下の方法があり、土地の状態や種類によって計算方法が異なります。

• 路線価
• 倍率方式

土地の評価額も入れる場合は、個人で計算を行うのではなく専門家に相談した方が、確実な額の計算ができます。専門的な知識がある人に依頼し、計算するようにしましょう。

建物の評価は固定資産税評価額で行う

建物の評価は、固定資産税標準額ではなく、固定資産税評価額で判断できます。計算する人の中には、間違えて固定資産税標準額を使用してしまう人も多いため、気を付けましょう。

固定資産税標準額のほうが、固定資産税評価額よりも低いです。そのため、仮に間違えて標準額を使用してしまうと、過小評価になってしまいます。正確な相続税評価額を算出するためには、充分に注意してから計算しましょう。

小規模宅地等の特例は建物には利用できない

小規模宅地等の特例とは、被相続人が所有していた居住用や事業用の宅地が、仮に要件を満たしていれば相続税を評価する価格の８割が減額される制度です。しかし、小規模宅地等の特例は、あくまで土地に適用されるものであり、建物について利用できるものではありません。

建物自体の評価額を減額できるわけではないため、勘違いしないように計算しましょう。

増築や改築も評価の対象となる

被相続人が亡くなる前に行ったリノベーションは、固定資産税評価額に反映されません。そのため、相続財産を減らし相続税を節税するためにリノベーションを行う人も多いです。

しかし、上述した通り増築や改築を行った場合は、固定資産税評価額に上乗せして相続税を評価します。

また、リノベーションしたことを忘れたまま計算をすると評価漏れになり、相続税の価格が異なってしまいます。相続税を支払う場合は申告が必要であり、申告に不備があると延滞税を支払うこともあるため、リノベーションをしたかどうか確認してから相続税について計算しましょう。

タワーマンション節税は問題視されている

タワーマンション節税という言葉を聞いたことがある人もいるでしょう。タワーマンションを購入すると、大幅に相続税の節税が可能になると言われています。一般的な建物の場合、固定資産税評価額の相場は購入価格の50%～70%くらいです。しかし、タワーマンションの固定資産税評価額は購入金額の20%程度と、大幅に下げることできます。さらに、その部屋を第三者に貸しだせば30%も相続性評価額を下げることが可能です。

仮に１億円でタワーマンションを購入した場合、固定資産税評価額が購入価格の20%程度であるなら、相続税評価額は2,000万円程度です。さらに第三者に貸し出していたとなれば、2,000万円から30%が割り引かれ、1,400万円が相続税評価額となります。

そのため、都内に住む資産がある人の多くがタワーマンションによる相続税節税を考えています。しかし、近年、タワーマンションによる節税効果が高すぎることが問題視されているのも事実です。近いうちに、タワーマンションによる節税対策が厳しくなる可能性もあります。

まとめ

建物の相続が発生した場合、建物の形態や種類、状況によって相続税評価額の計算方法が異なります。状態によっては、建物の相続税評価額を大幅に下げることもできるため、節税対策を考えている人は確認してみましょう。

また、相続税評価額の計算は複雑であり、注意しなければならない点も多いため個人で計算するのではなく、できる限り税理士などの専門家へ相談し、相続税評価額を計算しましょう。