【税理士監修】不動産を相続するためには何をする？必要な書類やかかる費用についても解説

両親や配偶者など、誰かが亡くなることで相続が発生することがあります。相続の種類には、故人の財産が含まれており、現金以外にも車や土地、権利などさまざまなものが相続財産とされています。相続財産のうち、現金や物としてあるものは簡単に相続することが可能です。しかし、不動産は簡単に分割することもできず、どのように相続すれば良いのかわからない方も多いでしょう。

主に、不動産を相続する際は、遺言書通りに行うともっともトラブルが発生しません。しかし、遺言書通りに行うためには、事前に知っておくべき注意事項もあるため、相続が発生する前に相続方法について確認することが大切です。

また、不動産を相続することは、簡単ではありません。必要な書類や費用も多く複雑なため、できるかぎり専門家に相談したほうが良いでしょう。

不動産の相続が発生したら相続登記をする

不動産の相続が発生した際、相続登記を行う必要があります。

相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人に変えることです。令和３年には、相続登記を義務化する法律が可決されたため、今後相続が発生した場合は３年以内に相続登記を済ませなければなりません。

仮に、相続登記をしなかった場合は、10万円以下の過料（いわゆる罰金）が課されてしまいます。10万円以下とは言え、相続税が発生している場合はさらに支払うお金が増えてしまうため、必ず相続登記を行いましょう。

しかし、相続登記をするためには、誰が不動産を相続するのか決める必要があります。相続を決めるために行う遺産分割協議は、相続人同士によるトラブルが起こりがちなもので、迅速に決まることは滅多にありません。そのため、遺産分割がまとまらず長引いてしまう場合のような、やむを得ない場合は猶予が認められるため、罰金が免れることもあります。

また、相続登記に関しては、法改正前に相続した不動産も相続登記を行わなければなりません。法改正前に相続したものは関係ないだろうと考えていると、思わぬところで罰金を支払うことになります。

不動産の相続は、どのような場合でも相続登記が必須であることを確認しておきましょう。

不動産を相続する際の３つのパターン

不動産の相続が発生した場合、大きく分けて３つのパターンに分かれることになります。どのようにして不動産の相続を行うのかで、相続の方法や必要な書類なども変わるため、あらかじめ確認しておきましょう。

1.遺言書がある場合

被相続人が遺言書を残していた場合、原則遺言書どおりに相続登記を行います。遺言書が自筆で書かれていた場合は、家庭裁判所に検認してもらわなければならず、時間がかかるデメリットがあります。しかし、遺言書は被相続人の生前の意思を反映したものであるため、もっとも強い効果を発揮します。そのため、遺言書による相続登記は問題が起きにくく、スムーズに進むと言えるでしょう。

遺言書で相続登記を行う場合は、以下の書類が必要です。

戸籍謄本・除籍謄本	被相続人の死亡について記載されているもの被相続人の死亡日以降に発行された相続人用の戸籍謄本
住民票・住民票除票	死亡によって除かれた被相続人の住民票除票相続人の住民票
固定資産評価証明書	被相続人が死亡した年度ではなく登記申請時の年度のものが必要
登記申請書	法務局ホームページ にテンプレートがある
遺言書	自筆の場合は家庭裁判所で検認

遺言書による相続登記は、必要な書類の数が少ないメリットがあります。遺言書であれば相続人同士のトラブルにも発展しないため、生前の迅速な対応が大切です。

2.遺産分割協議を行う必要がある場合

遺言書が存在しない場合は、相続財産をどのように分配するか、相続人同士で遺産分割会議を行う必要があります。遺産分割協議をする場合は、すべての相続財産を特定させなければなりません。不動産が相続財産に含まれるのか調べるためには、役所で名寄帳を取得します。

相続財産に不動産が含まれていることが確定し、遺産分割協議によって不動産を相続する場合は、必要な書類が多く大変です。

なぜなら、遺言書があれば被相続人の意思で分割の仕方決めることができましたが、遺産分割協議の場合は法定相続人たちの話し合いの末に分割することが前提にあります。そのため、法定相続人全員分の同意があったことを証明しなければなりません。

遺産分割協議の末に相続登記を行う場合は、以下の書類が必要です。

戸籍謄本・除籍謄本	出生から死亡までのすべての戸籍謄本被相続人死亡以降の相続人用の戸籍謄本。不動産を取得したに全相続人の戸籍謄本が必要。
住民票・除票	死亡によって除籍された被相続人の住民票全相続人用の住民票
固定資産評価証明書	死亡した年度ではなく登記申請時の年度のもの
登記申請書	法務局ホームページ にテンプレートがある
遺産分割協議書	相続人全員の記名捺印されたもの
印鑑証明書	相続人全員分のものが必要
相続関係説明図	被相続人と相続人の関係を簡単に説明できる家系図のようなもの

遺産分割協議が長引けば長引くほど、その後の手続きに時間がかかります。相続税の申告や、相続放棄をしたい相続人のためにも、遺産分割協議は素早く終わらせ、不動産の相続を行いましょう。

3.法定相続分によって分割する場合

遺言書もなく、遺産分割協議もまとまらなかった場合は、民法で定められているとおり法定相続分で不動産を分割し、相続登記を行いましょう。法定相続分で相続する場合は、個人が所有するのではなく相続人同士で不動産を共有することになります。

共有で不動産を相続することは、相続人同士のトラブルをさらに深めてしまいかねません。管理方法や処分方法によって相続人同士でもめることもあります。さらに、共有者が死亡した後に相続が発生してしまうと、複雑な権利関係となってしまい、あとの人たちが大変な思いをします。

そのため、法定相続分で相続する場合は慎重に行いましょう。

法定相続分によって相続登記する場合は、以下の書類が必要です。

戸籍謄本・除籍謄本	被相続人の出生から死亡まで描かれた戸籍謄本被相続人が死亡した日以降に発行された相続人全員の戸籍謄本
住民票・除票	死亡によって除かれた被相続人の住民票相続人全員分の住民票
固定資産評価証明書	死亡した年度ではなく登記申請時の年度のもの
登記申請書	法務局ホームページにテンプレートがある
相続関係説明図	被相続人と相続人の関係を簡単に説明できる家系図のようなもの

不動産を相続する上で注意すべき点

不動産の相続をする場合は、注意しなければならない点がいくつかあります。注意事項を確認せずに相続すると、相続ができずにトラブルを引き起こす可能性も高いです。相続は、あらゆる手続きが必要なため、あらかじめ注意事項について確認し確実な手続きができるよう備えておきましょう。

遺言書は検認してから開く

被相続人が、自宅などに自筆で遺言書を残している場合は、家庭裁判所で遺言書を検認してもらいましょう。検認せずに、相続人が勝手に開封してしまうと、５万円以下の罰金が発生します。

遺言書には以下３つの種類があり、それぞれ特徴があります。

自筆証書遺言	被相続人が自筆し押印したものを被相続人自身、もしくは法務局が保管している
公正証書遺言	２人の証人の立ち合いのもと、公証人が被相続人から聞き取った内容を遺言書に記載したものが公証役場に保管されている
秘密証書遺言	２人の証人の立ち合いのもと、被相続人が自筆した遺言書を公証役場に持ち込み、内容は未確認のまま存在自体を確認してもらう遺言書を被相続人が保管している

これらのうち、家庭裁判所の検認が必要なのは、自筆証書遺言と秘密証書遺言です。

相続する不動産の種類について確認する

次にどのような不動産を相続するのかを確認しましょう。例えば、土地のみなのか、一戸建やマンションを相続するのかで事情は変わります。それぞれの不動産について、以下の表にまとめました。

土地	土地の価格は、購入時に比べると変動している。そのため、どのように相続するのか、相続方法を巡って相続人同士でトラブルに発展しやすい。 将来、もっと価格が高くなる可能性のある土地の場合、価格について話し合いながら相続することが必要。
一戸建て	家に住まないのであれば特定空き家に指定されてしまう。 特定空き家の場合、固定資産税が６倍に上がってしまい、税金が高くなる。 家を壊すか、住むのか、判断したほうが良い。
マンション	住む予定がないのであれば、賃貸に出したほうが良い。 しかし、入居者がいないのであれば賃貸に出しても意味がない。 修繕の積立金や管理費も増えていくため、管理するのであれば、管理方法についても相続人同士で話し合ったほうが良い。

不動産の相続税を減額できる特例もある

不動産の相続税を減額できる特例は、具体的には以下のような特例があります。

• 小規模宅地等の特例
• 配偶者の税額軽減

不動産特有の特例を活用して、税金を減らすこともできるため確認しておきましょう。

不動産を相続することで発生する税金・費用など

不動産を相続する場合、相続税以外にも発生する税金や費用があります。相続税だけ用意すれば良いわけではないため、あらかじめ確認しておきましょう。

相続税

相続税は、すべての相続財産の価値を計算し、基礎控除を超えてしまった場合に支払うことになります。

不動産は現金ではないため、価値を測るために評価が必要です。

不動産の価値を計算するためには、以下の方法があります。

公示価格	不動産鑑定士の評価額を参考に、地価公示法により土地鑑定委員会が公表している土地の価格のことを指しています。実勢価格よりは安く計算されているため、大体実勢価格の90%を目安とすると良いでしょう。
実勢価格	実際の不動産を売買すると仮定した場合に、いくらで売ることができるのかを予想し算出されます。不動産会社によって算出される額は異なることもあるため、一つだけではなく多数の不動産会社に依頼したほうが良いです。
路線価方式	相続税の計算をする際、基準となる計算方法です。全国の道路には法務局が定めた路線価という土地の価格が決められており、その価格をもとに計算します。大体、公示価格の80%が目安に算出されます。
固定資産税評価額	固定資産税や都市計画税など、不動産に関係している税金を基に算出される価格です。各市町村が決めている価格で、公示価格の70%が目安とされています。
倍率方式	固定資産税評価額に倍率をかけて算出する方式です。倍率は、国税庁が定めています。

評価方法が定まらず調停になってしまった場合、原則実勢価格で評価することになります。そのため、最初から実勢価格で決めるほうがトラブルに発展せず良いでしょう。

登録免許税

不動産の相続登記を行う際に、課される税金です。税額は、以下の計算で求めることができます。

• 土地と建物の固定資産税評価額×0.4％

固定資産税評価額は、土地と建物は別で定められています。そのため、土地と建物がある場合は、両方に登録免許税がかかることを念頭におきましょう。

司法書士への報酬

一般的に、相続登記はとても複雑です。そのため、司法書士などの専門家に頼んだほうが安心できます。提出に必要な書類に不備があると、受け取ってもらえないこともあるため、専門家に任せたほうが良いでしょう。

司法書士などの専門家への依頼は、数万円～５万円程度が相場となっています。

ペナルティが発生して罰金を支払うよりは安く収めることができるため、専門家へ任せることも検討しましょう。

必要書類代

登記事項証明書や住民票、戸籍謄本など、提出に必要な書類は多くあります。郵送料、手続き料、受取料など、すべて含めると２万円はかかると考えたほうが良いでしょう。

まとめ

不動産の相続は、とても複雑です。相続の対象となる不動産はどのような種類なのか、相続に伴って発生する手続きはどのようなものなのか、あらかじめ確認しておいたほうがスムーズに手続きが完了するでしょう。また、だれが相続するのか、相続する方法についても確認が必要です。もっともトラブルなく進む方法は、遺言書どおりに相続することです。

そのため、死亡した後に、仲の良かった家族の関係にひびが生じないよう、あらかじめ遺言書を用意しておくことも大切です。

また、不動産の相続は費用が発生します。相続税や登録免許税など、必要なお金もあるためあらかじめ確認しましょう。

いずれにせよ、不動産の相続は手間がかかり複雑です。できるかぎり自分たちだけで対応するのではなく、専門家に頼ることをおすすめします。